高頻強效政策輪番祭出，9月達到年內政策出臺高峰期。2023年，政策延續寬鬆基調，一季度鬆綁政策次數逐月增多，二季度鬆綁頻次和力度均放緩，政策端進入短暫的沉寂期，三季度尤其是8、9月救市政策頻出，再次攀升高位。據諸葛數據研究中心不完全統計，截止到9月26日，有超200個城市出臺鬆綁政策，調控次數超500次。其中，9月截止至27日政策鬆綁次數已達122次，超過之前各月全月的水準。

從鬆綁內容來看，優化公積金貸款政策如提高可貸額度、提取公積金作首付等成為今年以來應用最為頻繁的手段，提供購房補貼、下調首付比例等也較為常見，同時在近兩個月來“認房不認貸”開始成為重點政策手段之一，放鬆限購限售甚至取消限購限售的城市也在不斷擴圍。

今年來看，政策調整主要分為三個階段：小步快跑-小步慢跑-大步快跑。第一階段（1-4月），鬆綁政策主要採取的是“小步快跑”的方式，即幅度不大，頻次較高，這一階段單月政策頻次在50次以上，基本上以公積金貸款政策調整為主，佔比接近一半，購房補貼以及下調首付比例等為輔，出臺城市以弱二線城市和三線城市為主；第二階段（5-7月），政策鬆綁頻率降低，出臺政策力度也偏弱，仍是以公積金貸款政策優化以及購房補貼等為主，屬於“小步慢跑”的階段，單月平均政策次數在39次左右，其中新一線和二線城市政策調整頻次增多；第三階段（7月底-9月），7月底尤其是8月下旬以來政策出臺頻率明顯提升，月均出臺調控政策101次，9月達到年內小高峰。從政策力度來看明顯增強，如出臺“認房不認貸”、放鬆/取消限購限售的城市增多，同時，一線城市加入鬆綁大軍，“認房不認貸”時代全面到來，一線和熱點二線城市成為調控的主力軍。

從第三階段來看，全國政策主要經歷了“中央表態-中央政策落地-一線及二線城市跟進”的流程，政策鬆綁循序漸進。

7月底中央集中表態，7月24日中央政治局會議提出適應我國房地産市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地産政策，成為接下來調控的核心要義。

7月27日住建部發聲，進一步落實好降低首套房首付比例、“認房不認貸”等政策措施，接下來房地産政策調整的基調基本確立，以“認房不認貸”、下調首付比例等為主要方向。

8月底以來中央層面的重磅政策接連落地，8月25日三部門提出落實“認房不認貸”，將“認房不認貸”納入政策工具箱，引導房貸首付比例和利率及首套房存量房貸利率下行。至此，中央層面政策應處盡出，為地方調控鬆綁打開新的一頁。

8月底-9月，一線城市及核心二線城市接連官宣“認房不認貸”，南京、大連、青島、鄭州、武漢等全面取消限購。

從近期出臺頻率最高的政策方向來看，認房不認貸、放鬆或取消限購限售、下調首套及二手房首付比例成為重要手段，根據諸葛數據研究中心不完全統計，今年截止至9月26日，出臺“認房不認貸”的省市有47個，出臺放鬆/取消限購的省市有26個，出臺放鬆/取消限售的省市有18個，出台下調首付比例的省市有52個。

整體來看，政策調整從“小修小補”式的弱鬆綁逐步走向全面寬鬆期，北上廣深四大一線城市正式加入鬆綁陣營，關鍵性的“認房不認貸”政策落地，各大行落實存量首套房貸利率下調，核心城市限購限售等限制性政策逐一解除，我們認為目前新一輪的房地産週期正式開啟。

鬆綁政策層層推進，各城市反應有何差異？

由於出臺政策的城市基本面差異、政策鬆綁強度的差距等，各城市在政策後呈現差異性的表現。新政出臺後四週，各等級城市均有積極反應，一線城市反應更為顯著。其中，一線城市新政後周均成交漲幅高於二線城市，北京漲幅最高，新房、二手房漲幅均超30%。同時，一線城市新增掛牌量大增，較新政前增長66%，上海、北京漲幅達89%和75%。“認房不認貸”等系列政策確實對拉動購房需求入市起到了立竿見影的效果，且一線城市政策鬆綁效應大於其他城市。

本輪政策能否帶動市場的持續全面復蘇？

房地産市場的波動具有較強的週期性。在近20年多年中國房地産歷史中，有四次重要的救市舉動。第一輪救市發生於2008年，次貸危機爆發，全球經濟下滑，我國經濟也面臨衝擊，作為國民經濟重要支柱的房地産行業隨之受到重創，自2008年2月開始商品房銷售面積同比連續12個月負增長，2008年12月同比降至-19.7%，隨後國家推出了4萬億救市計劃，政策端推出降首付降利率等刺激房地産，2009年3月商品房銷售同比正式回正，11月銷售增速升至53%的峰值。

第二次救市在2011-2012年，本輪救市力度相對較輕，受美債歐債危機拖累，國家經濟增速下滑，商品房銷售面積增速于2012年2月降至-14%，一年中推出3次降準、2次降息，地方寬鬆政策頻出，2012年12月商品房銷售同比實現轉正，2013年2月升至高峰49.5%。

第三次救市在2014-2015年，這個時期房地産市場的主要壓力在於去庫存，2014年開始商品房銷售面積同比開始呈現負增長，2015年2月同比降至-16.3%的谷底，中央隨後推出了重磅的棚改貨幣化以及降首付比例、降貸款利率等，政策由收緊走向寬鬆，市場迅速反應，2015年6月商品房銷售同比轉正，隨後一路上行。

第四次救市就是當前正在經歷的，這一輪下行從2020年開始初現，在新冠疫情侵襲，全國經濟下滑，房地産企業頻頻暴雷之下，行業持續降溫。2020年2月商品房銷售面積同比降至-39.9%，隨後由於2020年低基數的影響2021年商品房銷售同比短暫回正，但2022年再次轉為負增長，2023年4月同比降幅收窄至-0.4%隨後再次擴大。

本輪救市斷斷續續已經歷時三年之久，前幾次的救市計劃推出後，基本上在1-2年左右就會顯效，而本次救市實際上仍未有全面回暖趨勢出現。究其原因，本輪救市的政策力度相較于前幾次偏弱，並且戰線較長，缺乏像之前幾輪救市中的重磅舉措出臺；另外，本輪救市的背景與之前也完全不同，城鎮化程度已經達到較高水準，人口也呈現負增長，環境更加複雜，房地産市場接近飽和，房地産高速增長的時代已經過去，這就決定了本輪救市的反應是緩慢和曲折的。購房者對於政策的反應更加不敏感，抗性更強，需要多次強力的刺激才能挽救低迷的市場情緒。

市場情緒指數作為房地産市場的先行指標，對市場後續變化具有一定的前瞻性。在輪番政策釋放後，根據諸葛數據研究中心建立的情緒指數數據，2023年第37周（9月4日-10日）重點50城情緒指數為-0.81，較上一週提升0.01，實現觸底反彈，第38-39周基本維持在-0.81的水準。從情緒指數的波動也可以看出，在政策刺激下市場情緒短暫回升，隨後上升動力不足，預計後續市場仍需要更多實質性鬆綁政策的加持。

展望後市，短期內當前的鬆綁政策能夠遏制下滑的市場態勢，疊加“金九銀十”傳統旺季，9、10月份市場有望較前期有明顯好轉，但是長期來看，持續性仍待觀察。目前政策端的放鬆是一個良好開端，但後續仍需要出臺進一步政策鞏固加持，單純靠“認房不認貸”的鬆綁難以帶動市場的全面復蘇，後續政策仍有突破空間，如下調二套房首付比例和二套房貸款利率支援改善性需求，一線城市局部取消限購，二線城市陸續全面放開限購限售等。