本週房地産領域重磅消息，莫過於廣州市優化樓市限購政策。

9月20日，廣州市人民政府辦公廳發佈《關於優化我市房地産市場平穩健康發展政策的通知》，提出了調整廣州商品房限購政策實施區域範圍，二手房增值稅免征期“5年改2年”，非廣州戶籍居民家庭限購1套住房的納稅或社保繳納年限從5年收縮至2年等政策。這些政策從9月20日0時開始施行。

從8月底開始至今，不到一個月的時間內，廣州出臺了房地産領域及信貸、稅收等領域的優化調控政策。政策的密集程度、出臺的時間可謂順勢而為。連番的新政，出臺背景是什麼？新政刺激下廣州樓盤會漲價嗎？廣州樓市的“金九銀十”會重現嗎？

一問：新政為何頻頻出臺？

樓市新政出臺的目的為“調控”，市場過熱時或市場冷清時，國家及地方政府層面都會出臺相關政策，保障行業和市場平穩發展。此次也不例外。

8月30日，廣州市宣佈落地執行“認房不認貸”政策。8月31日，央行、國家金融監督管理總局聯合發文明確降低商業性個人住房貸款最低首付下限比例及存量首套住房貸款利率。被業界稱為“自2008年以來最寬鬆”的這兩條樓市政策對當前的市場而言無異於“久旱逢甘霖”。政策落地後，廣州確實有多個樓盤的人氣和成交量都有所增加，但和北京、深圳等城市的樓市回升行情相比，廣州的回暖程度顯然比較弱。部分樓盤雖然呈現了飄紅的成交數據，但這並不代表著真正意義的“火爆行情”。仔細計算可知，很多樓盤報出了數億元、數千萬元的成交金額，其實成交量不過兩位數；和推出的新貨量相比，成交去化率基本不會超過四成，更多的則在一兩成幅度，這樣的數據實在難言樂觀。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉介紹，上述“信貸”組合拳政策落地之後的兩周，廣州一手樓盤的來訪和認購數據有所上升，但從第三周開始又環比下降，可見市場需求動能仍然不足。截至8月末，全市一手住宅庫存面積達到1275萬平方米，去化週期攀升至19.6個月。因此，不論從庫存壓力還是從實際成交看，廣州都有對調控政策進行優化調整的必要性。

9月20日，廣州優化了樓市限購政策，對舊有樓市限購政策實施的區域範圍進行了調整，只對越秀、海珠、荔灣、天河、白雲（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鐘落潭鎮）、南沙繼續執行限購政策，其他區域則未提及。同時，非廣州戶籍居民家庭限購1套住房的納稅或社保繳納年限從5年收縮至2年；考慮到新政主要利好“賣一買一”的置換需求，為了盤活二手房交易，本次將全市二手房增值稅徵免條件從5年改為2年。

從克而瑞統計數據看，不在提及的限購名單內的區域之中，番禺、黃埔和花都三區的一手住宅庫存面積分別達到210萬平方米、149萬平方米和143萬平方米，都屬於庫存量大、市場競爭激烈的區域，沒列入限購區域名單也在情理之中。

二問：新政會引發廣州樓價上漲嗎？

近期多個樓盤人氣的回暖，以及部分樓盤“明天開始漲價”的海報在朋友圈刷屏，致使不少有購房意向的市民開始擔憂，廣州樓價是否又要上漲了？

這個問題，不必擔心。最根本的原因是，現階段的廣州樓市很難具備漲價的支撐。

從市場規律看，樓價的漲、平穩或降，和樓市的供求關係相關。今年以來，一手住宅月度成交量在3-5月份攀上70萬平方米的相對高位後，6月份開始至今行情回落。8月份的一手住宅網簽量同比、環比繼續出現超20%的降幅。哪怕是中心區的一些熱門項目，有行銷負責人也曾和羊城晚報記者大吐苦水稱“有兩個月內，一套房子都沒賣出去。”市場的觀望情緒在今年持續了很長一段時間，致使廣州樓市成交乏力，“活下去”成為絕大多數房企的心聲。

成交低迷的環境裏如何“活下去”？以價換量——用更加實惠的定價、用更大力度的讓利促銷，把購房者吸引到樓盤並實現轉化。這類促銷活動，至今仍在絕大多數的剛需項目及部分改善型項目裏推行。在海珠區熱門的、實力房企開發的項目裏，目前還能持續發現“5萬字頭”的特價房；在數個週邊區域，同一套單位這一週的報價可以比上一週更低數萬元，“現場還能繼續砍價”……

實際上，購房者可以關注全新樓盤的開盤價這類資訊，它們具有風向標的意義，畢竟，只有摸清市場制定精準的定價，樓盤才可能有相對好的成交量。近期推售的全新盤相對實惠的定價，足見房企對市場的謹慎。

換句話説，現階段還處於樓市尋求成交量的階段，沒有足夠的成交量支撐，樓價上漲就無從談起。消費者聽到的、看到的有關漲價的消息或海報，更多的則是樓盤的行銷策略。極少數的高端項目或許要回收一些折扣，這並非市場主流。

三問：廣州樓市“金九銀十”能重現嗎？

“金九銀十”的説法，其實是對活躍的市場行情的一種形象描述。樓市裏的“金九銀十”，由房企在帶有國慶長假的10月進行花樣促銷衝刺成交量而來，算上預熱蓄客及搶先衝刺的9月，這個全年最重要的行銷檔期就變成以9月和10月為主。如果行情火爆，則為“金九銀十”；如果行情冷清，業內也會將其戲稱為“銅九鐵十”。

今年的“金九銀十”來不來？多重利好促進之下，會來。

從多年樓市調控政策和收效看，信貸方面的利好能有效刺激樓市成交。如2013年3月出臺了“降首付和降利息”組合拳後，廣州一手住宅成交行情便一路走高，月均成交量由3月之前的69萬平方米快速拉升至110萬平方米，增幅近五成。現階段，廣州出臺“認房不認貸”政策，由此帶來的三成首付和利率優惠，能為首次置業者和換房者降低不少購房成本；9月20日施行的黃埔、番禺、白雲（四鎮）等熱門區域不再限購、非廣州戶籍居民家庭繳納社保或個稅年限降低等政策，都為眾多想買房但受制于原有政策而難以買房的買家掃清障礙；同時，這個檔期內開發商也在抓住時機積極推貨和促銷，增加了買家的選擇性。眾多因素疊加，9月和10月的樓市成交量環比增加將成為必然，同時，也極大可能超越去年同期兩個月總共1.26萬套的成交量，從這方面説，今年“金九銀十”會重現。

實際上，關注“金九銀十”，更應該關注的是“金九銀十”的成色問題，即這兩個月樓市成交量和成交價的品質問題。這需要和去年、近五年甚至近十年內的同期行情進行對比。羊城晚報記者統計2018年-2022年這五年期間的9月和10月成交量發現，2020年期間這兩個月的成交量共22000套，為五年期間最高；而2022年期間的這兩月成交量僅為12642套，為五年期間最低。因此，若是今年9月和10月兩個月的成交量若同比持平甚至高15%左右，也只能説是一般行情。這波行情能否衝得更高？值得各界拭目以待。