進入2023年，相比復蘇承壓的地産企業，物業服務企業整體表現較為穩健。在穩步拓展業務、持續提高服務品質等推動下，上半年物企基本面向好，營業收入及在管規模持續攀升，盈利能力略微改善，頭部效應顯著。此外，隨著城市更新、保障性住房建設等逐步推進，物管行業將會迎來新機遇。

9月19日，諸葛數據研究中心推出2023上半年物業服務企業經營指標排行榜，從營收、利潤以及規模三個維度，展示物企業績成色。

 一、物管行業收入穩步增長，頭部效應顯著

2023上半年，物管行業保持一貫的穩健發展趨勢，收入規模持續攀升，頭部效應顯著。根據諸葛數據研究中心選取的58家重點物企，2023上半年總營業收入1337.4億元，同比上漲8.9%。其中TOP10企業總收入為909.7億元，同比上漲11%，趕超整體同比增速水準，同時，TOP10企業收入佔58家物企的比重為68%，較去年同期上升1.3個百分點；TOP20企業佔58家物企總收入的比重為82.6%，較去年同期上升0.4個百分點。整體來看，今年以來，物業服務企業營收表現穩中趨升，頭部企業佔比進一步上升且增速顯著，行業集中度提升，“強者恒強”局面持續上演。

 二、碧桂園服務、萬物雲位居收入一二，濱江服務漲幅43%領跑

各收入陣營物企數較去年同期變化甚微，碧桂園服務、萬物雲穩居百億以上行列。具體來看，2023上半年營收百億及以上的物企依然僅有碧桂園服務、萬物雲2家，其中，碧桂園服務以207.3億元再奪榜首，期間，企業的物業管理服務繼續發揮基石作用，佔總收入的58.8%；萬物雲緊隨其後，上半年營業收入160.2億元。營業收入在50-100億元的物企包括綠城服務、雅生活服務、中海物業、恒大物業等7家，其中，縱觀恒大物業近兩年的經營數據，收益持續改善，尤其是今年上半年核心業務增長穩定，基礎服務及社區增值服務累計實現收入約61.03億元，佔總收入約99.3%。營業收入50億元以下的物企共有49家，佔比超8成。其中，由去年同期10億元以下躋身今年10-30億元陣營的2家物企分別為濱江服務、特發服務。

超7成企業營收同比增長，多數集中在0-20%漲幅以內，濱江服務、蘇新服務漲超40%靠前。從企業情況來看，濱江服務、蘇新服務分別以43.1%、40.4%位居同比漲幅一二，這也是今年上半年58家企業中漲幅唯二突破40%的兩家企業。其中，濱江服務能實現較好的業績成長和其關聯方濱江集團是分不開的，同期有部分民營物企都明顯受到關聯地産方的拖累，而濱江集團由於財務和銷售狀況相對較好，仍能給予濱江服務各方面助力。同比漲幅在0-20%之間的企業共有30家，佔比過半，而且頭部企業及商管類物企幾乎全部集中在這一增速梯隊，如頭部物企的碧桂園、萬物雲，上半年收入分別增長3.4%、12.5%，商管類企業如德商産投服務增長18%、星盛商業增長11.1%等。收入下滑企業共有16家，主要為中小企業及地産關聯方出險的物企，其中，方圓生活服務降幅居首，達21.7%。

 一、物管行業盈利能力微改善，毛利率持續下降

2023上半年物管行業盈利能力提升，但不及收入增速；毛利率持續下降，成本壓力猶存。根據諸葛數據研究中心選取的58家重點物業企業，2023上半年凈利潤為127億元，同比小幅增加1.3%；平均凈利潤率為9.5%，較去年同期下降0.7個百分點。平均毛利率為22%，同比下降1.6個百分點。可以看到，隨著物管企業持續提高服務效率、優化收入結構等，行業盈利能力出現改善跡象，但增長勢頭仍然偏弱。隨著城市更新、保障性住房建設等逐步推進，物管行業將會迎來新機遇，盈利水準仍然具有較為可觀的上行空間。

 二、32家企業凈利潤實現正增長，融創服務改善突出

超半數企業凈利潤實現正增長，融創服務扭虧為盈，漲勢大幅領先。從各大物企的凈利潤來看，58家上市物企的平均凈利潤為2.2億元，高於平均值的企業共有14家，其中，碧桂園服務當仁不讓位居首位，2023上半年凈利潤為24.9億元，近乎平均值的11.5倍；其次為華潤萬象生活，上半年凈利潤為14.1億元；萬物雲以10.5億元位居第三。另有方圓生活服務、佳兆業美好、時代鄰里、建業新生活4家物企出現虧損局面，其中建業新生活虧損近3億元，出現上市以來首次虧損，既不增收也不增利是建業新生活上半年業績的特點之一，據建業新生活方解釋稱，由於房地産行業下行，導致房地産開發商的相關應收賬款信用風險上升，基於審慎性原則，對賬面的應收賬款及金融資産等計提減值大幅增加。

從凈利潤增速來看，32家企業凈利潤實現正增長態勢，佔比過半，其餘26家出現不同幅度的下滑態勢。其中，融創服務今年上半年實現扭虧為盈，由去年上半年凈虧損7.5億元轉變為盈利3.4億元，同比大幅增長145%，對於凈利潤的增加，主要原因是今年上半年融創服務應收款項沒有再增加並且在減少。此外，凈利潤下滑企業中不乏少數頭部物企，如碧桂園服務、雅生活服務等。同時，也可以看到，今年上半年商管類物業盈利普遍承壓，像卓越商企服務、德商産投服務、魯商服務凈利潤均下滑超20%。三、超7成企業毛利率下滑，宋都服務回落超10個百分點

35家企業毛利率水準高於全體平均值，商管屬性突出的物企毛利率依舊處於較高水準；超7成企業毛利率下滑。數據顯示，星盛商業以57.1%的毛利率位居榜首；祈福生活服務位居第二，2023上半年毛利率為48.6%；新希望服務、寶龍商業、中駿商管分別以37.7%、34.4%、34.2%的毛利率躋身前五。由此來看，相比于其他物企，商管屬性突出的物企毛利率水準較高。同時，新大正、招商積余、特發服務、浦江中國的毛利率均低於15%。

從變化來看，毛利率下滑為行業普遍現象。2023上半年有15家物企毛利率上升，升幅均在4.5個百分點以內，其餘43家物企毛利率呈下降態勢，其中，宋都服務下滑顯著，較去年同期下降10.2個百分點，主要是由於鼓勵房地産開發商開發及銷售精裝房導致對毛坯房標準化裝修裝飾服務的需求下降，導致企業的社區增值服務毛利率顯著回落。

 一、物管行業拓展能力穩健，在管規模漲超10%

2023上半年物管行業在管規模穩步上升，頭部企業佔據主要份額，中低陣營企業擴儲增速相對較快。從選取的48家上市物企來看，根據數據顯示，2023上半年48家物企在管面積65.1億㎡，同比上漲12.9%。其中，TOP10物企陣營佔比由去年同期66.8%微升0.1個百分點至66.9%，佔據主要份額；TOP11-20物企在管面積佔比較去年同期下降0.5個百分點至18.5%；TOP21-48物企在管面積不僅佔比份額上升0.4個百分點，同時擴儲步伐也有所加快，在管面積較去年同期增加15.8%，趕超整體平均增速水準。整體來看，“行業整體拓展能力穩健、頭部效應凸顯、中小企業低位加快”是今年上半年物企規模層面的重要特徵。

 二、超9成企業拓展加速，區域物企蘇新服務實現翻倍增長

從企業在管面積排行來看，碧桂園服務2023上半年在管面積為9.2億㎡，穩居首位，保利物業、雅生活服務位居在管面積第二、三位，分別為6.5億㎡、5.8億㎡。宋都服務、德商産投、興業物聯在管面積均低於1000萬㎡。從增速來看，48家物企中有45家在管面積較去年同期增加，2家增速超50%。其中，蘇新服務憑藉113.2%漲幅領跑，在管面積較去年同期翻倍，據了解，蘇新服務深耕長三角地區，尤其是蘇州的城市服務及物業管理服務提供商，今年以來，該企業對規模越發重視，實現顯著突破，由此來看，區域物企快速擴張或將成為今年行業趨勢亮點之一。其次為金茂服務，在管面積增速為56%，位居增速第二。與此同時，宋都服務、合景悠活和彩生活3家物企的在管面積呈現下滑態勢，降幅均低10%。三、“獨立”水準中高位維穩，遠洋服務佔比上升近10個百分點

行業“獨立性”水準中高位趨穩，上半年第三方在管面積佔比超60%。從披露第三方在管規模的31家上市物企來看，2023上半年31家物企第三方在管面積佔比為62.4%，與去年同期持平。從企業情況來看，合景悠活以87%的第三方在管面積佔比位居第一，“獨立性”領跑；和泓服務、雅生活服務、康橋悅生活、世茂服務、時代鄰里第三方在管面積佔比均在70%以上。從變化來看，有15家企業第三方在管面積佔比較去年同期上升，另外16家均有所下降。其中，遠洋服務在降低對母公司依賴度方面取得了較為顯著的成效，佔比由去年同期41.8%上升了近10個百分點至51.5%。