根據中指研究院監測數據，9月1日-11日，全國已有超30省市發佈樓市優化政策近40條，8月30日，廣州、深圳兩地率先落地執行首套房“認房不認貸”政策，9月1日，北京、上海全面跟進執行，力度超預期，除了一線城市外，已有成都、杭州、廈門、長沙、蘇州等超30城跟進落實“認房不認貸”政策。此外，近期南京、瀋陽、大連、蘭州、青島、濟南、福州、鄭州已宣佈取消限購，上海降低臨港新片區人才購房門檻。另據媒體報道，近日深圳已優化離婚購房政策、北京調整了海澱區29個二手小區指導價限制。

● 置業意願：政策落地後，購房信心提升，京滬提升明顯

● 價格水準：賣一買一置換需求帶動掛牌量增加，二手房價格保持平穩；房企去化壓力下，新房漲價預期不明顯

● 成交規模：個別城市政策效果初顯，市場銷售數據恢復仍需時間

● 供應規模：9月以來批准上市面積保持在低位，可選項目有限或制約新房銷售恢復

● 土地市場：廣州百億地塊吸引16家房企競拍，最終觸頂搖號成交；預計政策帶動銷售回暖有助於核心城市土地市場企穩

● 短期市場趨勢：預計核心城市政策進一步顯效，全國市場有望逐漸築底

中指研究院市場研究總監陳文靜分析認為，8月末至9月初，一線城市先後落地執行首套房“認房不認貸”政策，北京、上海政策力度超出市場預期，極大修復了市場情緒和預期，近期多個核心城市放鬆限購政策，進一步提振市場信心。全面執行首套房“認房不認貸”，直接利好兩類人群，一類是外地有過貸款記錄在本地無房家庭，一類是本地賣一買一的置換家庭。政策優化後，前期觀望或積壓的購房需求將得到快速釋放，而對於賣一買一的購房者來説，這部分需求進入市場仍需要一定時間。

多項新政帶動下，預計核心城市“金九銀十”市場可期，一線城市市場持續時間將好于二線及三四線城市，究其原因，第一，一線城市前期被政策壓制的購房需求較多，政策優化後購房門檻大幅降低，需求入市將對市場形成更好支撐；第二，一線城市人口規模、居民購買力等基本面更強，對住房需求的支撐度也更高；第三，一線城市房價預期漸穩，而普通二線及三四線城市房價下跌預期仍在，市場修復需要更長時間。

值得注意的是，當前居民收入感受和就業預期尚未恢復，加杠桿購房意願遠低於前幾輪市場週期，因此房地産市場復蘇仍需要過程。若一線城市限購等政策保持不變，積壓的住房需求釋放後，預計銷售將逐步趨穩。另外，由於過去兩年房企拿地開工規模大幅下降，重點城市新房供應節奏放緩，購房者可選擇的優質項目不足或成為制約銷售恢復的重要原因。

從政策趨勢來看，核心城市仍有優化空間：二線城市有望全面取消過去在市場過熱階段出臺的限制性政策。一線城市政策調整取決於市場恢復程度，未來有望按照因區施策原則，優化限購政策。另外，降低首付比例、降低房貸利率加點數、降低交易稅費等也是一線城市政策優化方向，如北京、上海首套住房首付比例有望降至30%，廣州、深圳或降至20%，同時京滬普宅認定標準已十年未做調整，存在優化空間。

從全國市場趨勢來看，當前優化政策落地對全國市場的帶動效果尚未明顯顯現，核心城市隨著政策進一步跟進落實，市場有望逐漸企穩恢復，三四線城市市場預期漸穩下，以價換量或帶動需求釋放，全國房地産市場也有望逐漸築底企穩，價格整體穩定，其中三四線城市價格短期或延續下跌態勢。供給端來看，在銷售端修復整體較為緩慢的影響下，預計企業開工意願、投資力度均較弱，供給端修復需要更長時間，其中核心城市在銷售活躍度提升帶動下，開工、投資有望率先好轉。