一、8月北京新房供應增加，成交仍在探底

（一）成交：8月新房成交繼續下探，同環比雙雙下降

2023年8月，北京新房成交持續下降，達到今年以來除1月以外的低谷，且環比降幅進一步擴大，同比由正轉負，下行壓力凸顯，不排除是受供應持續低位、彼時實質性政策暫未落地市場情緒仍然偏弱等影響。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年8月北京新建商品住宅成交4122套，環比下降22.66%，環比降幅較上月擴大約16個百分點；同比下降16.19%。從累計成交規模來看，2023年前8月北京新房成交44054套，較2022年同期上升11.26%，累計成交較高於去年，但相較2019、2021年同期仍有一定差距。

9月1日北京官宣執行“認房不認貸”，隨後市場情緒明顯回升，根據諸葛數據研究中心建立的情緒指數模型，北京第36周（2023.08.28-09.03）情緒指數為-0.69，較上一週上升0.17，且升幅領跑上廣深。同時，據消息售樓處看房熱度大漲，預計政策效應將會逐步傳導到成交端，9月北京新房成交有望迎來企穩回升局面。

 （二）價格：8月新房價格保持增長勢頭，同環比雙雙上漲

2023年8月份，在多個改善盤成交熱度上升的影響下，北京新房價格漲勢顯著，同環比雙雙轉漲，且單月價格達今年以來次高位。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年8月，北京新房成交均價為58228元/㎡，環比上漲10.01%，環比漲幅較上月擴大9.6個百分點；同比上漲17.87%，同比時隔2個月轉正。

 （三）供應、庫存：8月新房供應低位增加，庫存微升

2023年8月份，北京新房供應力度略微增加，供應量仍處低位水準。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年8月新房批准上市套數3005套，環比上月上升37.7%；同比下降61.3%，同比時隔2個月轉降。另外，在去化動力持續不足的情況下，本月庫存小幅上升，去化週期拉長，數據顯示，2023年8月北京新房庫存量為87723套，環比微升0.37%，同比下降18.59%，同比實現“五連跌”。從去化週期來看，8月去化週期為15個月，較上月拉長0.2個月。

2023年8月，北京有8個商品住宅項目獲取預售證，較上月增加2個，分佈在朝陽、通州、大興、石景山以及房山5個區域。位於通州區的招商璀璨時代為本月預售套數最多者，推出21棟住宅樓，共834套房源可供銷售，預售面積超9萬㎡，該項目位於亦莊臺湖板塊，是招商蛇口“璀璨係”産品，項目主力戶型為107-140㎡三至四居，同時配置了部分90㎡以下小戶型産品，比較適合意向定居通州的剛改、改善購房人群。

 （四）分區：8月大興、海淀成交雙雙突破500套，西城、懷柔漲勢顯著

從8月北京區域新房成交表現來看，大興、海淀位居區域成交一二，雙雙突破500套，且佔比均在10%以上；順義、昌平、朝陽分別以471套、393套、380套躋身區域成交前五，成交佔比均超7%。與此同時，延慶降至區域成交末位，本月僅成交33套，佔比不足1%。

較上月成交變化來看，超7成區域成交環比下滑，僅大興、海淀、西城、懷柔4區成交較上月增多。其中，懷柔與西城在本月成交動力提升以及上月成交低基數的影響下，本月漲幅顯著，環比均上漲約200%；大興、海淀分別上漲57.8%、27.76%。成交環比下跌的區域中，昌平、石景山、延慶成交下滑相對明顯，環比跌幅均超40%。

 （五）板塊：成交超百套板塊數降至9個，順義勝利街道穩居成交首位

從8月各板塊的成交表現來看，順義區勝利街道、光明街道、石園街道、仁和鎮板塊穩居成交首位，本月成交207套，較上月減少近百套，成交均價為38935元/㎡，呈現“量落價漲”特徵。其次為西城區大柵欄、廣內板塊，是成交套數TOP20板塊中唯一一個西城區板塊，8月成交190套；朝陽區的東壩板塊成交活躍度上升，位次由上月第五升至本月第三，成交套數由上月172套升至本月184套，成交價格保持在7.5萬元/㎡以上。除此之外，本月成交超百套的板塊數量有所減少，共有9個，較上月減少3個。

 （六）房企：5家房企銷售額超10億，中信股份約56億大幅領先

從各大房企在北京市場的表現來看，5家房企銷售額突破10億元，較上月減少6家。其中，中信股份憑藉國安府項目熱銷的帶動，8月實現55.69億元銷售額大幅領先；中海地産位居第二，8月實現22.91億元銷售額，較上月下降約6億元；首開股份由上月第五升至本月第三，實現14.22億元銷售額，較上月微增約6000萬元；華潤置地銷售表現也依舊穩健，本月銷售額持續超10億。整體來看，北京新房市場銷售主力大致分為三類，一是以中海、華潤、保利、金茂等為代表的品牌國央企；二是以首開股份、北京建工、北京住總等為代表的本土實力房企；三是頭部優質民企，如龍湖、萬科、綠城等。

 （七）項目：中信國安府斬獲8月成交金額、套數雙料冠軍

從8月份北京新房成交套數TOP20項目來看，順義區項目上榜率靠前，共上榜6個項目。西城區的高端改善盤中信國安府以190套位居成交首位，該項目二期在端午假期獲批預售證，6月27日開始搖號、選房，由於新房網簽相對滯後，項目成交數據要略後於售樓處現場熱度體現出來。順義區的北京城建星譽、昌平區的梧桐山語分別以90套、84套成交量位居第二、三。

從成交金額排行來看，西城區的中信國安府憑藉頗高的單價水準，成交金額持續領先，8月實現55.69億元銷售額，較上月增加約35億元。朝陽區的京投發展·北熙區、順義區的中海首開湖光玖裏分別以5.8億元、5.05億元位居銷售額第二、三位。此外，金隅昆泰雲築與中海·富華里收金錶現持續不俗，本月均實現超4億元銷售額。

 二、8月北京二手住宅成交量升價跌，業主漲價信心回升

（一）成交：二手住宅成交止降回升，同比仍呈下降態勢

8月北京二手房成交表現好于新房，成交在連續下跌4個月後本月止跌回升，企穩徵兆初現，但相較去年同期仍有一定差距。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年8月北京二手住宅成交10960套，環比上升12.78%；同比下降20.22%，同比降幅微收0.14個百分點。從累計成交來看，2023年前8月北京二手住宅成交104131套，較2022年同期上升8.11%，較2021年同期下降約24%。

8月二手房市場韌性凸顯，成交先於新房回升，在北京9月1日官宣執行“認房不認貸”政策後，市場情緒明顯改善，新政利好下，接下來將會有一批置換需求的改善性客群入市，預計9月北京二手房成交將延續上升態勢。

 （二）價格：8月二手房市場均價穩中趨降，同比維持正增長

8月北京二手住宅市場均價穩中趨降，同比已連續19個月保持上漲態勢。數據顯示，2023年8月北京二手住宅市場均價為62808元/㎡，環比微跌0.07%；同比上漲4.4%，同比漲幅較上月收窄0.92個百分點。

 （三）調價房源：8月漲價房源佔比9.3%，較上月上升3.1個百分點

從漲降價房源來看，2023年8月北京二手住宅調價房源中漲價房源佔比為9.3%，較上月上升3.1個百分點。8月份，利好政策密集出臺，尤其是下旬以來，住建部等三部門推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施，財政部、稅務總局以及證監會等多部門相繼表態，在稅費優惠以及房企融資等方面傳遞利好，助力市場信心恢復。9月起北京“認房不認貸”落地，在利好政策助力下，預計下月漲價房源佔比將持續上升。