首套存量房貸利率到底怎麼降?來看簡明版“五問五答”

來源:揚子晚報網 2023-09-04 14:09:53

“太複雜了!”“能不能直接告訴我能降多少...”“為什麼不統一直接降?”自8月31日中國人民銀行、國家金融監督管理總局發佈《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》以來,不少網友在社交平臺上諮詢自己到底能不能享受存量利率調降的優惠,以及利率最低能降到多少的關鍵問題。

為此,21世紀經濟報道記者根據權威信源及銀行地産人士的採訪整理了五問五答,盡可能以通俗易懂的方式還原這份構思巧妙的存量房貸利率調整方案。

Q :如何判定自己的房貸是否屬於“存量首套住房商業性個人住房貸款”?

A:《通知》明確,符合條件的存量首套住房貸款是指,2023年8月31日前金融機構已發放,已簽訂合同但未發放的,以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的存量住房商業性個人住房貸款。

有接近監管人士透露,可以申請調整利率的存量房貸類型包括兩類,一是原貸款發放時滿足所在城市首套住房標準的房貸,二是借款人當前實際住房情況已經符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房貸款。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪告訴記者,不同城市的首套房認定標準是不同的,以近期執行“認房不認貸”的廣州為例,符合“認房不認貸”政策認定的首套住房標準的借款人,均可向銀行申請下調房貸利率,即居民家庭在廣州名下無成套住房的,不論是否利用過貸款購買住房,均按首套住房認定。

一位房地産從業人士向記者表示,隨著“認房不認貸”政策在全國逐步鋪開,首套住房標準也正在發生調整,各地的具體執行路徑可能還是要等商業銀行的具體細則出爐才能明晰。

Q:個人和銀行的談判話語權比較弱,可以換一家銀行申請存量首套房貸利率調整嗎?

A:不可以。《通知》第二條明確,自2023年9月25日起,存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請,由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。

《通知》第三條表示,自2023年9月25日起,存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機構提出申請,協商變更合同約定的利率水準。

這意味著借款人有兩種方式實現降低存量首套住房貸款利率,一種是選擇新發放貸款置換,另一種是協商變更合同約定的利率水準,但無論是哪一種方式借款人都必須要向承貸金融機構提出申請,將住房貸款轉移到另一家銀行是被不允許的。

另外,有接近監管人士透露,從調整結果上看,由於中國人民銀行已經明確存量房貸利率調整的具體要求,即需要符合貸款發放時的當地房貸利率下限政策,預計這兩種方式調整後的利率水準不會有明顯區別,借貸雙方可以通過協商選擇其中任意一種方式。

至於個人和銀行談判話語權弱的問題,廣大借款人不必太過擔心。截至9月2日中午12點,6家國有大型商業銀行和12家全國性股份制銀行均已發佈《關於調整存量首套住房貸款利率的公告》,將按照市場化、法治化原則,提供高效便捷的線上線下服務,按照通知規定,做好降低存量首套住房商業性個人住房貸款利率工作,後續具體操作指引及相關事宜會通過官網、網點、微信公眾號等渠道公佈。

Q:如何理解“調整後的利率,不能低於原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限”?

A:這是借款人最為關注的問題之一。綜合官方文件和多方解讀來看,新發放貸款利率中的加點部分,最低可以實現和原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限拉平。也就是説,存量房貸利率調整最多可以“抹平”銀行在發放房貸過程中高於政策下限的“溢價”。

舉例説明可能更為直觀。以河南鄭州為例,2019年10月至2022年5月,當地執行的利率下限水準為 LPR+5BP,而在2021年9月,鄭州首套主流房貸利率曾經達到6.37%,按照當時的LPR水準來計算(2021年9月5年期LPR為4.65%),一位房貸利率在6.37%的借款人實際承擔的利率水準為 LPR+172BP,高於當時利率政策下限 167 BP。

存量房貸利率調整新政落地後,該借款人可以向銀行申請新發放貸款置換或協商重新變更利率,抹平這 167BP的加點溢價。具體來看,調整後的最新利率最低可以降至 LPR+5BP, 即在最新的5年期LPR基礎上再加5個基點,為4.25%。

值得注意的是,2021年9月以來,5年期LPR四度下調共計 45BP,如果不考慮重定價週期的時點因素,這位6.37%“高位站崗”的借款人的最新房貸利率已經降至5.92%,而在存量房貸利率打折方案落地後還將降至4.25%。

以商業貸款100萬、30年採用等額本息方式償還為例,5.92%的房貸利率之下每個月月供是5944.17元,4.25%的房貸利率下每個月月供是4919.40元,相差超過1000元。

但也不是所有人都能享受到存量首套房貸利率調整的優惠。以北京為例,2019年10月至今,當地執行的利率下限水準為LPR+55BP,如果借款人的房貸利率本來就是LPR+55BP,則將無緣本次存量房貸利率調整方案。但如果借款人的房貸利率高於LPR+55BP,例如LPR + 60BP,則可以和銀行協商抹去這5個BP的溢價。

一位接近監管人士解讀,前些年房地産市場上漲較快,各城市按照因城施策原則確定當地房貸利率政策下限。同時,一些銀行對房貸總量實施了控制,但居民購房熱度高、房貸申請量大,供需出現了一定的錯配,造成當時發放的房貸利率明顯高於政策下限,也高於銀行補償風險的需要。當前房地産市場供求關係已發生重大變化,存量房貸利率在LPR上偏高的加點部分可適當下調。

另外,截至9月2日中午12點,中國人民銀行31個省級分行已經全部公佈近年來首套房貸利率政策利率下限的變化情況,借款人可自行查詢官網公告或相關報道。

Q:2019年10月(LPR改革)之前的首套存量房貸,利率可以降至什麼水準?

A:不少經歷了個人房貸利率“換錨”LPR的借款人感到疑惑,本次存量首套房貸利率是否與自己有關。答案是有關。

2019年10月8日,個人住房貸款利率新舊政策迎來變換時點:新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。2020年3月1日至8月31日,借款人可決定貸款利率“換錨”為LPR(浮動利率)還是轉為固定利率。

統計數據顯示,99%的用戶都選擇了掛鉤LPR的浮動利率,但也有1%的用戶選擇了固定利率形式,這兩類人群也可以與銀行協商調整利率水準,前提是當時或現在符合首套住房標準,且調整後的利率水準也需滿足原貸款發放時所在城市首套房貸利率政策的下限。

值得注意的是,儘管房貸利率于2019年10月才正式換錨至LPR,但政策利率下限卻早已存在,例如,中國人民銀行深圳市分行公佈的《深圳市首套房貸利率下限歷史調整情況公示》顯示,2017年5月26日至2019年10月7日之間,深圳市執行的利率下限水準為基準利率的0.95倍。

然而,21世紀經濟報道記者注意到,在中國人民銀行31個省級分行當中,僅有上海市分行、深圳市分行、江西省分行、福建省分行和廈門市分行公佈了2019年10月之前的首套房貸政策利率下限,其他地區則未公示。

另據央行主管報紙《金融時報》消息,2019年10月(LPR改革)之前的首套房貸,利率理論上可以到當時所在城市的政策利率下限。具體執行時銀行會根據各省級市場利率定價自律機制確定的首套房貸利率政策下限,結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素,合理確定每筆貸款的利率水準。考慮到政策延續性,預計大概率是與LPR改革後的標準統一,即絕大部分城市為不低於LPR

記者還注意到,這份存量首套房貸利率調整方案還留有一些懸而未決的問題,有待商業銀行的具體操作細則進一步厘清。例如,沒有公示2019年10月以前首套房貸政策利率下限的地區應該如何操作;再如,2023年1月以來,部分城市在因城施策的原則下已經取消首套房貸利率下限,這些地區又該如何調整。

Q:什麼時候可以申請?

A:9月25日是一個關鍵的時間點。《通知》指出,自2023年9月25日起,存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請,由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款,或者協商變更合同約定的利率水準。

《通知》還稱,各金融機構要抓緊制定具體操作細則,做好組織實施,提高服務水準,及時響應借款人申請,盡可能採取便捷措施,降低借款人操作成本,確保本通知有關要求落實到位。

誰來監督?《通知》明確,中國人民銀行和金融監管總局各分支機構要將本通知立即轉發轄內地方法人金融機構,督促貫徹執行,有效維護市場秩序。

(責任編輯:孫悅)
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