一、新房市場供需雙降，建發房産銷售業績領先 

（一）成交：7月成交延續降溫態勢，成交規模降至近三年新低 

進入2023年，一季度隨著疫情防控的放開，加上去年以來出臺的多輪寬鬆政策發酵，積壓的需求集中釋放，3月樓市小陽春效應下，房企推盤力度加強，成交達到年內小高峰。但是這一波熱潮未能延伸至二季度，在需求釋放接近完畢後，4月份成交活躍度下滑，5月蘇州接連兩次鬆綁公積金貸款政策，包括貸款額度提升以及公積金可作為首付款等，促進剛性和改善性需求的釋放，帶動成交逆勢回升，6、7月份成交再次滑坡。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年7月蘇州新房成交2219套，環比下降48.01%，同比下降48.55%。從累計來看，1-7月蘇州新房累計成交26828套，同比下降44.19%。7月份蘇州新房市場延續降溫態勢，成交創近三年新低，儘管7月底中央接連對房地産發聲，釋放積極信號，但是尚未有實質性的具體舉措出臺，購房者入市積極性仍不高，除非有實質性政策出臺，否則市場仍將維持低溫態勢。 

 （二）價格：本月新房成交均價止跌回升

根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年7月蘇州新房成交均價為28531元/㎡，環比上升2.73%，同比上漲24.62%。本月新房價格止跌回升，主要是由於低價項目集中的吳中區和吳江區成交佔比明顯下降，而相城區和工業園區等成交佔比提升，帶動整體房價小幅上行。

 （三）庫存：7月進入傳統淡季房企推盤量明顯下降

進入2023年，年初在春節假期等影響下，房企推盤量降至歷史低位，3月份迎來樓市小陽春，房企積極推新，供應量環比翻四倍，進入4、5月份，房企推盤熱情逐步減退，6月份作為上半年房企衝刺業績的節點期，房企推盤熱情高漲，推盤量達到除3月外的小高峰，7月淡季效應下，推盤量降至低位。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年7月新建商品住宅批准上市套數為1498套，環比下降61.5%，同比下降39.7%。從庫存量來看，根據數據顯示，2023年7月蘇州新房庫存為51050套，環比下降1.22%，同比下降24.14%。庫存規模連續三月下滑，去庫存取得一定效果，供應端減少供貨是一個重要原因。從去化週期來看，本月去化週期為11.14個月。雖然庫存量呈現下滑態勢，但是去化週期仍然不短，銷售端不理想使得去化週期拉長。

2023年7月，蘇州共有6個商品住宅項目獲取預售證，較上月減少21個，共計1498套房源申領銷售許可，申領預售建築面積為18.99萬㎡。在6月半年度節點過去後，7月份進入傳統的淡季，房企推盤積極性減弱，申領銷售許可數量明顯減少。7月申領銷售許可的樓盤主要集中于吳中區、相城區和吳江區，分別有3個、2個、1個樓盤。

 （四）分區：六大行政區成交全部滑坡，相城區成交佔比最高 

從本月蘇州區域成交表現來看，6大區域成交量全線滑坡。其中，吳中區本月成交327套，環比跌幅為71.29%；姑蘇區和吳江區跌幅緊隨其後，環比跌幅分別為69.29%和66.85%。高新區跌幅最小，單月成交492套，環比下降11.35%。 

從成交佔比來看，相城區成交佔比最高，本月成交佔比為33.6%，較上月擴大11.64個百分點；其次為高新區，本月成交佔比為21.2%，較上月擴大8.72個百分點。吳中區成交佔比較上月回落11.47個百分點，下降幅度最大。

 （五）板塊：新區核心板塊以單月162套成績躍居成交榜首 

從各大板塊成交來看，相城區和吳中區本月熱銷板塊集中分佈，分別上榜7個和5個板塊。其中，新區核心板塊位列首位，單月成交162套，成交均價為47781元/㎡；相城核心板塊本月成交147套，位居第二，成交均價為30074元/㎡；吳江區的黎裏板塊位居TOP3，單月成交144套，成交均價為20588元/㎡。

 （六）房企：建發房産單月銷售額破16億元遙遙領先 

從7月房企在蘇州的銷售業績來看，建發房産單月銷售額破16億元，領先各大房企，憑藉著熱銷的建發·縵雲華庭項目拿下本月銷售冠軍；其次為龍湖集團，單月成交金額為9.1億元，位居TOP2；萬科位居第三，本月銷售額為7.6億元。可以看出，本月部分優質頭部民企開始嶄露頭角，如龍湖、萬科等，國央企建發房産、中國鐵建、招商蛇口等仍然佔據重要席位。

 （七）項目：建發·縵雲華庭項目成為本月銷售套數和金額榜首

從蘇州新房成交套數TOP20項目來看，相城區最為聚集，有7個項目上榜，其次為高新區、工業園區和吳江區，均有4個項目上榜。建發·縵雲華庭項目本月銷售套數領跑，單月成交153套，成交均價為48038元/㎡；華僑城龍湖啟元位列第二名，本月成交91套，成交均價為29916元/㎡；朗詩吳風和苑本月成交78套，成交均價為36076元/㎡，位列第三。 

從成交金額來看，本月僅有一個項目單月銷售額破10億，建發·縵雲華庭、朗詩吳風和苑、萬科·朗拾包攬前三。二、二手房成交同比時隔5個月再次轉負 （一）成交：二手房成交四連降，同比自今年2月首次轉負

根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年7月蘇州二手住宅成交4448套，環比下降21.87%，跌幅擴大4.94個百分點，同比下降20.46%。這是今年2月份以來同比首次轉負。從累計來看，1-7月蘇州二手房累計成交41575套，同比上漲53.77%。蘇州二手房成交連續4月下滑，達到歷史較低水準，整體市場活躍度不足。 

 （二）價格：二手房價格連續6個月維持下滑態勢

根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年7月蘇州二手住宅市場均價為28814元/㎡，環比下降0.66%，同比下降2.46%。蘇州二手房市場均價連續6個月維持降勢，今年以來蘇州二手房掛牌量持續上行，業主對未來預期不足，為了加速出手降價出售行為增多，帶動房價穩步回落。

 （三）調價房源：漲價房源佔比較上月回落1.3個百分點 

從漲降價房源來看，2023年7月蘇州二手住宅調價中漲價房源佔比為12.1%，較上月收窄1.3個百分點。自2022年9月開始漲價房源佔比連續5月擴大，隨後在2023年2月開始連續6月回落。當前來看，業主對後市信心不足，更傾向於將手頭房産降價賣出，回籠現金。當前市場信心降至歷史低位，市場迫切需要鬆綁政策出臺以提振日漸低迷的市場情緒。