一、7月新房市場降溫，成交規模創近五年同期新低

7月新房市場降溫明顯，單月成交同環比雙雙降超20%。進入2023年，新房成交低位開場，之後隨著前期積壓的購房需求加速釋放，2、3月份新房成交持續回升，但進入二季度，房地産市場開始進入降溫通道，需求支撐乏力，行業復蘇趨弱，新房成交連續2月下滑，至6月份成交雖小幅上升，但明顯不及去年同期。進入7月份，樓市繼續下探，新房成交同環比雙雙降超20%，且單月成交規模為近五年同期成交最低位。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年7月重點監測的30城新房銷售面積為943.36萬平方米，環比下跌27.59%；同比下降28.25%，同比降幅較上月收窄約5個百分點。

從累計成交來看，今年前7月新房成交為近五年同期成交次低位，僅較去年同期小幅上升，整體表現不及預期。數據顯示，2023年前7月新房銷售面積為9000.58萬平方米，較去年同期小幅上漲2.02%。目前，樓市仍然存在購買力偏弱、市場信心不足等問題，7月新房成交下滑並不單純是季節性調整，也表明樓市恢復態勢尚不明朗。近期，國家住房及監管部門密集喊話適時調整優化房地産政策，北上廣深一線城市迅速響應、表態支援，接下來實質性的政策將會陸續出臺，市場信心回升，但預計本次市場信心的恢復並不是立馬見效，8、9月市場緩慢恢復，四季度有望加速恢復。

（注：重點30城新房銷售面積2020年3月環比為262%，2021年2月同比為391.2%。）

二、一線城市成交跌幅最小，二線城市下滑嚴重

7月各等級城市新房成交全線下滑，二線城市受挫嚴重，一線城市跌幅最小。分不同等級城市來看，一線城市在需求量較為充足的支撐下，成交相對抗跌，7月成交同環比跌幅最小，累計成交量趕超去年同期約9個百分點。數據顯示，2023年7月一線城市銷售面積為270.37萬平方米，環比下降9.76%，同比下降12.91%；1-7月銷售面積為1986.89萬平方米，同比上升9.11%。

二線城市成交下滑嚴重，7月同環比降幅均超30%，主要是由於二線城市分化明顯，繼上一輪需求加速釋放後，當前部分次中心城市成交動力明顯下滑，拉低了整體成交規模。數據顯示，2023年7月二線城市銷售面積為485.39萬平方米，環比下降35.49%，同比下降36.69%；1-7月銷售面積為4993.78萬平方米，同比下降3.99%。

三四線城市新房成交持續下行，環比呈現“四連降”，但累計成交表現較好于去年同期。數據顯示，2023年7月三四線城市銷售面積為187.6萬平方米，環比下降25.17%，同比下降21.03%；1-7月銷售面積為2019.91萬平方米，同比上升12.21%。

 三、近8成城市新房成交環比下降，溫州、威海等6城成交減半

7月30城新房成交以跌為主，溫州、威海等6城成交規模環比減半。從30城新房成交環比變化看，7月有7城新房成交面積環比上漲，其餘23城均呈現不同幅度的下滑，其中溫州、麗水、威海等6城成交面積較上月減半。從上漲城市來看，各等級城市全覆蓋，其中深圳作為唯一一個成交上漲的一線城市，7月新房成交33.28萬平方米，環比上漲7.2%，樓市韌性凸顯；三四線城市衡陽憑藉54.4%的環比漲幅領跑，但成交規模仍然處於歷史較低位；二線城市大連、福州位居環比漲幅第二、三位，新房成交分別較上月上漲39.1%、15.5%，不排除是政策持續加持下購房需求階段性加快的作用。下滑城市來看，溫州領跌，7月環比下跌65.9%，主要繫上月銷售端發力顯著，高基數下本月成交下滑明顯；麗水、威海、青島緊隨其後，跌幅均在60%以上。同時蘇州、重慶、南京等多個重點二線城市成交也呈現一定的下滑，傳統淡季疊加市場信心偏弱，銷售端持續承壓。

從同比變化來看，重點30城中有5城同比上漲，較上月減少1城，其餘25城同比均呈現下滑態勢。從上漲城市來看，三四線城市為主，一二線各有1城，其中，淄博以21%的同比漲幅領跑，不難發現，隨著近期旅遊熱度的上升，淄博房地産市場也出現了向好跡象，本月成交同環比雙雙逆勢上漲；福州、泉州也表現不俗，不僅環比實現轉正，同比漲勢也較為可觀，同比漲幅均超15%；值得注意的是，北京本月成交雖較上月下滑，但仍好于去年同期，同比漲幅約10%。同比下降城市來看，一線城市跌幅相對較小，如深圳、廣州同比跌幅均在10%以下，二線及三四線城市仍然面臨去化緩慢的難題，其中，泰州、大連、舟山位居跌幅前三，同比均下跌超60%。

 四、7月房企推盤力度明顯減弱，供應量較上月縮減近半

7月新房供應縮減近半，10城環比全部回落。繼6月房企集中供貨後，7月份新房供應端出現下滑也在預料之內，批准上市面積同環比均下降超30%，單月供應量降至年內月度次低位。根據數據顯示，2023年7月重點監測的10城批准上市面積為428.27萬㎡，環比下降47.3%，同比下降36.4%。

從10城供應環比變化來看，10城呈現全員下降態勢，其中，長沙、北京、合肥位居環比跌幅前三，跌幅均在60%以上，主要繫上月供應高基數導致本月下滑明顯。從同比數據來看，僅北京、濟南同比上漲，其餘8城均呈現不同幅度的下滑態勢。其中，北京供貨量同比上漲25.72%領先，濟南同比上漲6.55%，與此同時，同比下滑城市中，合肥、西安、長沙等6城供應量明顯低於去年同期，同比跌幅均在40%以上。

 五、庫存量小幅下降但仍處於歷史較高水準

7月新房庫存小幅下降，超半數城市庫存量仍高於去年同期。進入7月份，在供應大幅縮減的情況下，新房庫存規模下降，但略高於去年同期。根據數據顯示，2023年7月監測10個城市的新房庫存面積為7516.26萬平方米，環比小幅下降1.11%，同比微升0.18%，這是時隔3個月庫存同比再度轉正。

從具體城市環比變化來看，上海、南京、廣州3城庫存規模環比上升，其餘6城庫存規模較上月小幅下降。其中，莆田、北京、合肥環比跌幅位居前三，環比分別下跌4.6%、3.6%、3.5%。從同比來看，6城庫存面積同比上漲，4城庫存面積同比下跌。莆田、深圳庫存累積仍較明顯，同比漲幅均超30%，合肥、福州去庫存持續見效，同比分別下降20.5%、15.7%。