本報告選取了重點50城的數據，對50城的租售比、租金回報率、售租比、租金收入比進行測算。核心結論如下：

2023上半年全國重點50城租售比為1：628，租金和房價的偏離程度進一步擴大。

重點50城售租比年限超過52年，居民通過租房收回買房成本的年限再度拉長，其中上海、廣州等城市拉長3年以上。

2023上半年重點50城租金收入比下降，8成以上的城市租房壓力有所緩解，尤其是西南城市昆明、貴陽、重慶以及長三角的溫州、杭州等。

第一部分：租售比

全國50城租售比為1：628，房價租金偏離程度持續擴大。租售比是指每平方米建築面積的月租金與每平方米建築面積的房價之間的比值。房屋租售比是國際上用來衡量地區樓市運作是否良好的指標之一，國際標準認為房地産運作狀況良好的租售比通常為1:200到1:300。根據諸葛數據研究中心監測的重點50城來看，2023上半年平均租售比為1：628，偏離程度自2020以來呈現持續擴大趨勢。具體來看，2023上半年重點50城平均租金為33.36元/㎡，較2022年下降0.74%，平均房價為20963元/㎡，較2022年上漲0.63%。今年來看，雖然疫情管控的束縛放開，但就業形勢不佳又給租賃市場帶來了一定的負面干擾，各行各業裁員潮再現、青年群體失業率上升等，導致租金上漲動力不足，相較于租金回落的現狀，房價則更顯堅挺。因此今年上半年租金和房價的偏離程度進一步擴大。

第二部分：租金回報率

2023上半年全國租金持有收益下滑，租金回報率為1.91%。租金回報率，是指年租房獲得的租金收入同房屋成本的比值，是判定房産是否值得投資的重要指標。國際上認為，租金回報率在5%以上的城市，是有價值購買並且出租的，租金回報率在3%以下的城市，房價水準過高不適合通過出租來達到回本目的。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023上半年重點50城租金回報率為1.91%，較2022年回落0.03個百分點。租金回報率自2020年開始連續4年下滑。由此可以看出我國的租金回報率處於偏低水準並且逐年下降，依靠租金獲取收益的價值在逐步縮小。

租金回報率跑贏一年期存款利率以及基金市場平均收益率。從收益角度來看，與其他産品投資收益率相比，買房收租的收益要高於短期存銀行，並且也略高於購買基金的平均收益率，但是低於2年期以上的銀行存款利率和國債利率。近期來看，多家銀行下調存款利率，後續存款利率仍有進一步下調的可能，由此來看，買房收租還是要比存銀行來的划算。

一線城市租金回報率持續下滑，三四線上升。分等級城市來看，2023上半年一線城市租金回報率為1.75%，較2022年回落0.11個百分點；二線城市租金回報率為1.87%，較2022年基本持平；三四線城市租金回報率為2.33%，較2022年上升0.03個百分點。城市能級越高，租金回報率越低。一線城市租金回報率下降，究其原因，一線城市的租金漲幅遠遠跟不上房價漲幅，即使在行業深度調整的背景下，一線城市房價仍然展現出超強韌性。

上半年50城中27城租金回報率上升，23城租金回報率下降。租金回報下降城市主要分佈于三大地帶，分別為環京區域、東南沿海地帶以及中西省會城市。

南寧、鹽城、威海位居漲幅前三，租金回報率分別較2022年上升0.2、0.18、0.11個百分點。這些城市租金上漲的幅度高於房價上漲的幅度，比如南寧2023上半年租金上漲3.84%，而房價下降3.78%，南寧雖然是廣西省會城市，但是缺乏優質産業和就業機會，對於人口的吸引力也在逐步減弱，房價上漲動力不足，房價處於偏低水準，相較之下租金的上漲幅度更加可觀。從租金回報率下降的城市來看，位居跌幅前三的為泉州、成都、上海，租金回報率分別下降0.2、0.18、0.17個百分點。淄博、廣州緊隨其後，均下降超0.1個百分點。其中成都、上海2023上半年房價漲幅超10%，在重點50城處於領先水準，上海作為一線城市代表、長三角核心城市，在行業調整大週期下，仍然保持著較高的韌性，高度發達的經濟文化以及源源不斷的人口支撐起市場需求，帶動房價的穩步上漲，租金漲幅遠遠跟不上房價，通過出租回本的難度增大。成都在今年的表現脫穎而出，量價雙雙上升，導致租金回報率明顯下降，通過出租的收益回報來收回買房成本也更加困難。

第三部分：售租比

居民以出租收回買房成本年限拉長至52.4年。與租售比指標相對應，售租比則更能直觀的看出居民買房回本的難易程度，通常來看，售租比越高，居民通過出租房屋收回買房成本的時間越長。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023上半年全國50大中城市售租比為52.4年，也就是説居民想要通過租金收回買房成本需要52.4年的時間，較2022年增加了0.7年，較2019年增加了2年多。

從分佈來看，高售租比的城市集中分佈于長珠三角經濟圈。其中，廈門穩居高售租比榜首，靠出租收回買房成本的年限最長，需要80年才能回本。廈門近年來以旅遊業出圈，二線“四小龍”之一，房地産市場熱度水漲船高，房價水準來看，2023上半年房價為49491元/㎡，同比上漲0.35%，房價僅次於北上深，不過在房價高漲的同時，租金僅51.4元/㎡/月，較2022年下降1.51%。租金水準遠遠落後於房價。東莞作為珠三角的重點城市， 2023上半年售租比達78.5年，僅次於廈門。寧波、三亞、蘇州緊隨其後，2023上半年售租比均在60年以上。與此同時，銀川、烏魯木齊成為低售租比前二，均不到30年就可以通過出租收回購房成本，甚至不足廈門的三分之一。桂林、貴陽、哈爾濱、淄博、南寧等城市的售租比也較為合理，均在35年及以下。

2023上半年，23城售租比年限上升，上海、廣州等首當其衝。其中，上海售租比年限較2022年拉長了5.6年，其次為泉州，售租比上升了5.3年，廣州售租比拉長了3.4年，也就説這些城市靠出租收回買房成本的年限全部拉長3年以上。成都、金華、昆明、北京、蘇州等城市售租比也全部增加了2年以上，通過出租回本的難度增加。售租比下降城市中，鹽城、南寧、惠州下跌幅度位居前三，寧波、中山、威海緊隨其後，通過租金回本的年限均縮短了2年以上。從售租比的角度來看這就意味著購房者通過出租回本的年限更短，一般來説，可以收回成本的時間越短代表投資價值也比較高，但是實際來看卻不一定，房子能不能租出去也是一個重要問題，同時這些城市房價下行壓力增大，未來房地産市場的風險性也在暴露。

第四部分、租金收入比

重點50城租金收入比回落，居民租房壓力所有緩解。所謂租金收入比就是指租金支出在收入中所佔權重，也是衡量租金是否合理的重要指標。國際上認為30%是租金收入比的黃金分割點，也就是説如果租金超過收入的30%，其他消費就會被大大壓縮，生活幸福感就會下降。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023上半年重點50城租金收入比為13.47%，較2022年回落0.46個百分點。主要原因在於2023上半年租金回落，而每人平均可支配收入仍然呈現微漲態勢。

以20㎡作為每人平均租房面積，繪製出重點50城的租房壓力圖。深圳、上海、北京穩居租金收入比TOP3，形成三大租房壓力圈，租金收入比分別為28.79%、27.97%、26.73%，較2022年下降1.4、0.7、0.7個百分點。高昂的租金給在大城市打拼的人們帶來沉重壓力，雖然租房壓力較去年小幅下降，但是租金支出仍接近總收入的三成，生存壓力仍然不容小覷，也難怪逃出北上深成為近年來的熱門話題。三亞緊隨其後，租金收入比為23.78%，較2022年上升0.4個百分點，廈門租金收入比為17.05%，較2022年下降0.7個百分點，三亞、廈門近年來以優越的旅遊資源獲得關注，租金收入比位居高位，2成以上的收入都要上交房租，可見在這些城市生活的壓力也是不小。而租房收入比低的城市則居住幸福感更強，環渤海的淄博、煙臺、威海以及長三角的常州、金華、無錫等租金收入比均在10%以下，均屬於租住幸福感較強的城市。

2023上半年重點50城中超8成城市租金收入比下降。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023上半年僅有6城租金收入比上升，其餘44城均下降。主要原因在於上半年宏觀經濟恢復不及預期，青年失業率走高，租賃市場活躍度下降，多數城市租金水準下調。在租金收入比上升城市中，成都一馬當先，租金收入比較2022年上升1.44個百分點，主要是由於租金水準的上漲超過收入的上漲速度，成都在政策放寬以及經濟人口的強支撐下，買賣市場和租賃市場均保持較高活力。而從租金收入下降城市來看，西南城市昆明、貴陽、重慶，長三角城市溫州、杭州，珠三角的深圳、湛江等，租房壓力有所減輕。