時至年中，上市房企的“交卷”時刻再次到來。近日，國家統計局及多家機構相繼發佈上半年房地産市場銷售數據。

梳理髮現，上半年樓市呈現“先揚後抑”的特徵，房地産市場復蘇緩慢。中指研究院劉水分析稱，隨著一季度疫情積壓需求的釋放，二季度以來房地産市場明顯降溫，購房者置業情緒偏弱。步入6月，市場活躍度延續回落態勢，銷售額同比大幅下降。

房地産市場仍在低位徘徊的當下，房地産市場開發投資持續低迷，房企銷售壓力增大，保持平穩發展並非易事。數據顯示，上半年房企分化加劇，央國企及優質民企韌性較強。業內人士預計，下半年各類型房企銷售業績將繼續分化，平穩發展成企業追求的主要目標。

調控邊際持續優化 政策加碼預期增強

政策的變化始終是影響樓市走向的重要因素。在行業下行週期，中央及地方政府在上半年多次出臺利好政策，以促進房地産健康發展。

就中央而言，今年1月5日央行、銀保監會發佈了房貸利率動態調節機制；2月自然資源部優化完善集中供地政策；5月8日住建部等部門共同規範房地産經紀服務；6月16日召開的國務院常務會議，圍繞加大宏觀政策調控力度、著力擴大有效需求、做強做優實體經濟、防範化解重點領域風險等四個方面，研究提出了一批政策措施。6月20日，央行下調5年期以上LPR 10個基點，房貸利率隨之降低……

就地方而言，據中指研究院統計，上半年全國各地已有超百省市（縣）優化房地産調控政策超300次，涉及公積金支援政策、發放購房補貼、優化限購、降低首付比例及房貸利率等方面，超40城下調首套房貸利率下限至4%以下。

可以看出，上半年已發佈政策多為對現行制度的優化調整，或意在規範市場秩序，政策力度限于“托而不舉”。58安居客研究院院長張波表示，下半年需求側有必要出臺更大力度的措施，來保障改善型購房需求，尤其需要對房貸政策和首付比例進行調整。

開發投資處於低位 市場復蘇動能放緩

非刺激性政策的優化，對樓市復蘇帶來的效果不及預期。同時自二季度以來,政策出臺的頻次和力度雙減,讓市場仍在低位徘徊。

國家統計局數據也證實了房地産行業的低迷態勢。數據顯示，前6月全國房地産開發投資58550億元，同比下降7.9%；商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%。商品房銷售額63092億元，增長1.1%，其中住宅銷售額增長3.7%。

業內人士表示，雖然銷售面積及銷售額保持增長，但2022年行業基數較低，疊加房地産開發投資處於低位，房地産銷售情況並不樂觀。

此外，中指研究院數據顯示，上半年百城新房價格保持橫盤態勢，二手房價格持續下跌，其中二手房價格已連續14個月下跌。此外從成交規模上看，重點100城新建商品住宅成交規模為近年來同期較低水準，其中6月單月銷售面積同比降幅超20%。

克而瑞統計數據同樣顯示，TOP100房企6月單月業績環比增長8.5%，環比增幅處於歷年同期的最低水準，同比降低28.1%，單月業績增速由正轉負，6月業績規模低於去年同期。

房企分化愈發明顯 3家優質民企韌性發展

除了市場持續低迷之外，房企格局分化加劇，百億、千億房企數量持續減少。央國企及部分優質民企發展韌性較強，在上半年取得良好的銷售業績。

具體來看。中指研究院數據顯示，上半年TOP100房企銷售總額為35682.3億元，同比微增0.1%。銷售額超千億房企7家，較去年同期減少2家，百億房企78家，較去年同期減少7家。

同時克而瑞《2023年1-6月中國房地産企業銷售TOP100榜單》顯示，TOP20房企中只有11家上半年銷售額實現同比增長，平均漲幅為13.1%。

從具體企業表現來看，克而瑞報告顯示，排名前10的房企中，有7家為央國企、3家為民企。

中指研究院預計，今年下半年房地産市場恢復仍有波折，預計全年銷售在去年低基數下或實現小幅增長。各類型房企銷售業績將明顯分化，央國企銷售仍將保持強勁增長，穩健性民企將有小幅增長，出險房企銷售仍會是大幅下降。

提升投資精準度 平穩發展成目標

在逆週期的市場環境下，房企發展壓力增大。只有踏準需求步點，堅持長期主義的戰略佈局，才能更加從容的前進。作為銷售業績前10 的企業之一，龍湖集團快速調整戰略佈局，開發、運營、服務三大業務協同發力，為其應對市場環境變化提供重要砝碼。

7月11日，龍湖集團發佈公告顯示，上半年實現地産銷售額985.2億元，同比增長14.8%，銷售面積達到579.9萬平方米，銷售額及銷售面積均呈現穩定增長的態勢。其中6月單月龍湖實現銷售額168億元，合同銷售面積為105.1萬平方米，表現均屬行業領先水準。

業內人士表示，穩步增長的銷售業績進一步證實了龍湖集團長期主義戰略的正確性。而這也進一步為龍湖帶來穩定的現金流，推動了龍湖集團財務基本盤的穩健。

數據顯示，在三大業務並重的策略下，2023年上半年龍湖經營性收入達到127.7億元，創歷史新高。其中運營收入約為67.8億元（含稅）、服務收入約為61.9億元（含稅），為公司提供了穩定安全的現金流。

除了長期主義的戰略佈局外，龍湖集團穩定的銷售業績得益於此前高能級城市的前瞻性佈局。業內人士表示，在行業承壓之下，房地産銷售分化顯著，經濟發展和人口流入更具優勢的高能級城市和區域，新房銷售的韌性更強。

數據顯示，上半年龍湖集團摘得泉州、咸陽兩城市住宅銷售金額榜桂冠，在重慶、成都、西安等6個城市進入TOP3，在長沙、天津、瀋陽等5個城市位居前5，共計在24個城市進入市場前十。

此外，中指研究院數據顯示，今年上半年22城土地成交平均溢價率為8%，地價達上限成交佔比40%，底價成交佔比49%。其中北京、上海、杭州等城市成為“香餑餑”，土地總成交金額過千億。

上半年，龍湖集團累計獲取20塊土地，主要分佈在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強二線城市，總建面213萬方，權益建面150萬方，權益地價達到171億元，仍在積極儲備土地。

龍湖集團表示，城市和需求持續分化，優質企業的市場佔有率有望提升是房地産行業發展的趨勢。龍湖聚焦於人口和經濟基本面持續向好的核心一二線城市，把握改善型需求，提供優質的産品和服務，同時提升投資精準度，時刻保持安全穩健的財務盤面。

受益於穩健的發展，龍湖集團成為今年首個獲國際評級機構惠譽上調展望的內房上市公司。除惠譽外，標普、穆迪均給予龍湖投資級評級，龍湖集團繼續保持境內外“全投資級”評級。