2022年是具有挑戰性的一年，國際環境複雜多變、國內疫情多點散發，宏觀經濟面臨下行壓力。各行各業也經歷著不小的挑戰，失業率上升、居民預期收入下滑，國內消費、投資等步伐放緩。房地産行業更是首當其衝，自恒大“暴雷”以來，部分民營房企陸續曝出現金流短缺、債務違約等問題，房地産行業加速洗牌。進入四季度，政策支援力度加碼，金融16條及支援房企融資的三箭齊發，助力改善行業流動性壓力，房企資金緊張狀況邊際改善。這一利好態勢一直持續至2023年，隨著政策繼續發力以及疫情防控放開，全國重點城市房地産市場出現復蘇跡象，與此同時城市間分化更加顯著，因城施策、一區一策逐步深化。人口層面，2022年我國人口規模較上年減少85萬，出現60多年來的首次負增長，這也意味著掌握人口紅利的城市將在未來發展中佔據不可替代的優勢。

在這樣的背景下，我們對城市發展潛力進行綜合評估顯得尤為必要。其一，量化的研究結果可以為政府因地制宜、因城施策制定契合地方實際的政策方針提供資料參考，其二，對城市市場價值進行分類研究，有助於為各城市尋找對標城市，對市場研究和趨勢研判提供依據，其三，也可以為購房者以及企業投資選址提供一定的參考價值。為此，諸葛數據研究中心將針對全國31個省市自治區及全國100個重點城市進行研究與評估，力爭構建合理的、具有前瞻性的房地産市場價值體系。

第一部分：省份賦能指數

一、賦能指數以北京-海南為分界，呈東南強、西北弱特徵，北上強市地位凸顯 

從全國各省份賦能指數分佈來看，全國以北京-海南線為分界，從東南沿海向中西部走弱的特徵逐步強化。2022年東南沿海強省的地位更加穩固，中部省份次之，西部地區及東三省長期處於低溫地帶。東南沿海省市在地理位置上佔據著得天獨厚的優勢，交通條件以及對外貿易等都較為發達，長期以來是人口以及高新産業的聚集地，發展潛力和城市韌性都處於領先地位。

諸葛數據研究中心測算出全國22個省（不包含台灣省）、5個自治區、4個直轄市的賦能指數。根據結果顯示，江蘇房地産賦能指數位居首位，達到98.4，較上期前進1位。其次為山東省，賦能指數為97.7，僅次於江蘇，較上期前進了2位。上海市躍居TOP3，賦能指數為96.6，上移了8位。上海作為全國強市的地位凸顯，未來發展擁有巨大的韌性和潛力。廣東和浙江由去年的排名第一和第三，降至第四、五。受到部分弱點城市拖累，在疫情反覆以及行業下行壓力下，經濟人口以及房地産市場發展的速度減緩，導致排名下滑。北京市賦能指數為93.7，排名TOP6，較上期前進了10名，在宏觀經濟不景氣的市場大環境下，北京在經濟發展以及房地産開發投資上仍然保持著穩定的正增長，超過了全國大多數的省市，發展潛力和韌性不可小覷。海南排名上升較為明顯，賦能指數為76.4，較上期排名上升了10位。海南近期以來憑藉著優越的旅遊資源頻頻出圈，在2022年少數幾個常住人口增長的省市中漲幅位居第一，對人口的吸附能力可見一斑，經濟人口指標表現良好，帶動排名上升。

二、粵浙蘇三省經濟人口指標傲居前三，北上房産韌性水準領跑全國 

從各省市經濟人口來看，東南沿海尤其是粵浙蘇三省的強省地位脫穎而出，山東緊隨其後。從GDP來看，廣東當之無愧的繼續領跑全國，2022年GDP水準達12.91億元，同比上漲3.8%。江蘇省緊隨其後，GDP為12.29億元，同比上漲5.6%。經濟強省地位不可動搖。從人口來看，廣東、山東、河南人口總量仍穩居前三，其中廣東省常住人口首現負增長。與此同時，東三省的經濟産業仍然在退步，在經濟人口排名中位居倒數三位。常住人口毫無意外的全部負增長，人口流出愈演愈烈，産業結構中三産佔比下滑，産業結構亟待優化。

從房地産市場來看，市場運作狀況基本呈現從東南向中西部減弱的特徵，西藏由於低基數導致評分被拉高。具體來看，上海、北京房地産運作狀況領跑全國，在經濟不景氣以及疫情黑天鵝等影響下仍然保持著超高韌性。作為直轄市，並且是全國首屈一指的強市，北上房地産市場受行業下行影響相對偏弱，雖然由於轄區範圍的因素，直轄市的房地産投資和銷售規模低於省份，但是增長趨勢來看，在全國大多數省份市場下行的同時，這兩個直轄市仍然保持著穩健的增長趨勢，北京房地産開發投資額為4178.5億元，同比上漲1%，與此同時，房地産開發企業購置土地面積及金額全部呈現穩定上漲態勢，上海房地産開發投資額同比下降1.1%，但是商品房銷售金額保持著10%的同比漲勢，成為全國31個省市自治區中唯一實現正增長的市。山東、江蘇、浙江緊隨其後，這三大省都是房地産發展較為成熟的省份，在房地産投資和銷售規模上處於領先地位，但是增速全部呈現負增長態勢。行業進入深度調整期，即使是作為全國經濟大省也難以抵抗下滑命運。

從城市配套情況來看，以北京-貴州線為分界，東南好于西北，粵豫魯三省最為突出。東南這些省份基本上都屬於發展起源較早的省份，因此無論在基礎設施、交通配套乃至教育、醫療等方面發展更為成熟。具體來看，廣東省依附於粵港澳大灣區的發展，近年來在城市道路建設以及科技進步等方面都實現了明顯跨越，城市道路面積僅次於山東，2022年同比增速近20%，而在科技進展上在全國更是首屈一指，2022年專利申請數超34萬件，成為全國最具科技力量的省份。不僅如此，教育配套上也毫不落後，高等學校數量及在校大學生數量均位居前列，廣東也成為大學生最喜歡流入的省份，成為年輕一代們打拼的最優選擇。位居第二三的河南和山東都是我國典型的人口大省，但是更為重要的是這兩個省份都具有悠久的歷史淵源，涵蓋了多個具有千年曆史沉澱的古都，而河南更是華夏曆史文明之源，在文化教育、醫療水準上都處於領先地位。

 第二部分：城市賦能指數

一、2023年城市賦能指數整體下降，向D等級城市下沉

2023年賦能指數整體水準下降，並且呈現向D等級城市下沉的趨勢。根據評分結果，諸葛數據研究中心將100個城市劃分為四個等級，分別為A級、B級、C級、D級。等級越高代表市場的發展潛力越大，反之越小。除了D級城市數量增加外，其他三個城市陣營數量全部縮減，這與經濟人口、房地産運作及城市配套三大指標的回落脫不開關係。

A級城市包括上海、北京、廣州、深圳四個一線城市以及杭州、成都、長沙三個超大及特大城市，較上期減少2個，平均評分為95.5；

B級城市包括武漢、南京、寧波、無錫、蘇州、重慶、西安、福州、合肥、鄭州等14個新一線及重二線城市，較上期減少2個，平均評分為78.6；

C級城市包括海口、三亞、濟南、馬鞍山、天津、泉州、常州、青島、廈門、南昌等普通二線及三四線城市，共計27個，較上期減少8個，平均評分為65.5；

D級城市包括銀川、衢州、南通、石家莊、連雲港、鎮江、淮安、株洲、漳州、淄博等52個，以三四線城市為主力，較上期增加12個，平均評分為47.2。

二、房地産市場運作指標降幅最大拉低賦能指數

細化至三大評分維度，可以看出，經濟人口、房地産運作、城市配套三個維度評分全線下滑，其中，房地産運作指標下滑幅度超50%，是三大指標中下滑最為嚴重的，這並不讓人意外，2022年，房地産行業進入深度調整期，大型房企頻頻暴雷，流動性風險蔓延，保交樓壓力襲來，銷售端受到嚴重影響，行業整體下行。經濟人口指標也面臨著下滑局面，受疫情影響，投資、消費、出口均下行，失業率提升，居民預期收入下滑，並且人口總量出現了60多年來的首次負增長，這都對經濟人口指標形成拖累。城市配套指標最為穩固，變化不大。

三、環渤海經濟圈城市價值面臨流失，長三角經濟圈潛力穩固

從各大重點經濟圈賦能指數來看，長三角毫無意外的當選為綜合潛力最強的經濟圈，賦能指數均值為68.4，並且連續兩年位居潛力榜首，長三角囊括了上海、杭州、南京、寧波、無錫、蘇州等高賦能城市助陣，成為當之無愧的綜合潛力之王，並且在24個城市中有超7成城市賦能指數排名上升，包括常州、蕪湖、湖州、連雲港等均上升了10個以上名次。

其次為海峽經濟圈，賦能指數為67.4，位居第二，較上期上升一位。海峽經濟圈以福州、廈門等城市為領軍城市，近年來憑藉著突出的對外貿易以及旅遊業務的開展，發展潛力值得期待，除了福州小幅下滑外，其他城市排名均明顯上升。

西南城市位居賦能指數TOP3，較上期下降一位，內部分化較為明顯，除了成都、昆明排名上升外，其他大部分城市排名下降。

珠三角經濟圈成為賦能指數TOP5，較上期上升一位，以深圳、廣州為核心的粵港澳大灣區城市憑藉著政策紅利脫穎而出，但是除此之外，一些城市被邊緣化，如廣西省的南寧、柳州、桂林、北海等缺乏規劃利好支撐又沒有優質産業吸引人口流入，成為價值流失的典型城市。

下降最為明顯的是環渤海經濟圈，排名較上期下降了兩位，環渤海經濟圈內大部分城市都面臨價值流失，如邯鄲、廊坊、煙臺、唐山、石家莊等，尤其是房地産市場已經進入下行通道。

四、長三角熱點城市及中西部省會城市潛力凸顯

從賦能指數分佈來看，高賦能指數城市圈集中于東南沿海尤其是長珠三角熱點城市以及部分中西部省會城市如成都、長沙、武漢、西安等，而大部分中部城市以及東北地區成為低賦能指數地帶。在近年來，除了老牌的長珠三角強市外，部分中西省會城市加速崛起，像湖北成都、湖南長沙，成為新晉的網紅城市，旅遊熱潮興起，大量外地人口涌入，加上國家規劃利好加持，帶動城市迅速發展，房地産市場價值也被抬升。與此同時，受限于地域交通閉塞以及缺乏政策利好，大部分的中部城市仍然難見起色，企業以及購房者都對進入這些區域城市秉持更為謹慎的態度。東北地區更是由於人口大量流失、産業結構失衡等原因，成為長期的低溫區域。

在全國賦能指數中處於TOP50並且排名上升城市來看，長三角城市幾乎佔據半壁江山。銀川成為排名上升最快的城市，2023年賦能指數位居TOP49，較上期上升了32名。承德受到北京輻射帶動，在生態旅遊等方面取得突出進展。同樣以旅遊業獲得關注的廈門和昆明，在疫情影響消散後均迎來迅速發展，價值潛力獲得提升。長三角的常州、湖州、蕪湖、揚州、無錫、寧波、溫州賦能潛力排名都取得提升，立足於長三角經濟圈，在上海、杭州等核心熱點城市帶動下，潛力被不斷激發。西部省會城市西安、成都近兩年來在規劃利好以及旅遊熱潮下也脫穎而出，成為紅極一時的網紅城市，城市熱度攀升。

在全國賦能指數中處於TOP50並且排名下降城市來看，分佈較為分散，下降幅度最大的東莞、佛山，作為珠三角的重點二線城市，以製造業等為核心産業，近年來房地産發展迅速，房價攀升，但是卻缺乏優質工作機會，人口開始大量流失，市場潛力不可避免的面臨下滑。可以看出，成渝雙核之一的重慶排名也有所下降，與此同時成都排名明顯上升，雙核之間的差距開始顯露。天津作為四大直轄市之一，是北方第一大港口，北方最大的金融貿易中心，GDP曾經僅次於上海、北京，但近兩年來這座城市GDP已經掉出國內前十，開始顯露弱勢，由於缺乏創新優勢，缺乏高新優質産業，僅靠承接北京産業是難以長久發展的，不僅是經濟産業，在房地産上近年來天津也開始進入下滑通道，各方因素相互影響，天津亟需轉變發展模式，探索新的發展道路。