一季度，樓市小陽春持續將近2個月，進入4-5月，樓市成交顯現疲態。儘管房企加大推盤力度，多重優惠政策頻出，仍有不少城市市場表現出“再刺激也沒有需求”的情況。同時，部分熱點城市，特別是一線城市存在有合理購房需求但受制于嚴格信貸政策無法購買釋放的現象。

我認為，在堅持房住不炒的前提下，個別重點城市可以考慮取消二套房購買時“認房又認貸”的嚴格限制政策，以滿足購房者合理需求。

市場小陽春出現退燒

據中原地産不完全統計，2023年1-5月，各地房地産政策累計已達到320次左右。

與之前主要集中在三四線城市相比，5月份，二線城市如杭州、南京等城市開始出現較多的樓市寬鬆政策。大部分聚焦在優化公積金政策、發放購房補貼等方面。

各城市出臺的政策除涉及優化限購政策、降低首付比例、提高公積金額度，發放購房補貼、降低限售年限、為房企提供資金支援等方面外，部分城市持續完善政策工具箱，支援多孩家庭購房。多個城市針對二手房買賣推出了“帶押過戶”“連環單”等政策，以期進一步促進市場活躍。

但市場情況的基本面並不是特別理想：儘管2023年出現了一波樓市成交小陽春，但後續政策的邊際效應在持續遞減。整體看，一二線城市市場有所企穩，但大部分三四線城市依然處於深度調整中。

國家統計局數據顯示，1—4月份，全國房地産開發投資35514億元，同比下降6.2%；其中，住宅投資27072億元，下降4.9%。5月份，房地産市場小陽春出現退燒。多數城市的銷售面積環比延續了下降態勢，市場信心不足。特別是一線城市公積金政策相對覆蓋面小，難以拉動改善需求，小陽春有降溫趨勢。

“認房又認貸”的標準應擇機調整了

“認房又認貸”主要是指在購房者買第二套住房時的一個評定標準。眾所週知，購買首套房和二套房的首付比例、貸款利率等各項政策都有明顯區別。

以嚴格執行“認房又認貸”政策的北京為例；首套、二套的認定標準可簡單總結為：認北京房及全國的貸款記錄。即在北京名下有一套住宅或全國內的貸款記錄(與是否還清無關)，再次貸款購買北京住宅即被認定為二套。

目前，北京首套、二套房的首付比例有較大差異，首套普宅首付比為35%，非普宅40%，二套房普宅首付60%，非普宅首付80%。

從北京當前樓市發展情況來看，新盤可以稱之為普宅的項目已寥寥無幾。一旦被認定為二套，換房群體(包括一部分剛需客群)一般都要按二套房60%或80%的高首付比例執行，這在一定程度上給剛需、改善型需求群體設下了嚴格的、較高的入市門檻。

目前，鄭州、青島等地已率先取消或變相取消了“認房又認貸”等政策。從全國範圍來看，我認為，各城市有必要對穩樓市政策進行再升級了。

近兩年來，中央及各部委多次在重要會議中提及“支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，因此，在“房住不炒”總基調不變前提下，針對這部分在一線城市有真實購房需求，特別是“賣一買一”的這部分改善購房群體，應抓緊傾斜寬鬆政策，按首套房信貸政策執行，以釋放市場中更多的合理購房需求。