根據最新公佈的2023年5月份市場情緒指數數據，重點50城情緒指數延續回落態勢，仍位於市場觀望區間。市場情緒在經歷了連續三月的回升後，自3月份開始連續三月回落，市場情緒的修復仍然以曲折往復為主要特徵。預計後續市場情緒指數以小幅波動為主，短期內若無政策加持仍存在下行壓力。從城市來看，50城中有10城未來短期房價預測呈上漲態勢，佔比不足三成。其中，一線城市展現超強韌性，在當前的市場行情下未來房價仍將保持穩中有升，少數二三線城市未來短期房價有望上升，如成都、金華、威海等，杭州在局部鬆綁政策助力下跌幅有望收窄。

一、重點50城情緒指數連續三月回落，市場情緒仍在觀望徘徊 

隨著一季度積壓需求釋放殆盡，市場恢復動能開始不足，市場情緒連續三月回落。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年5月，重點50城市場情緒指數為-0.69，較上月回落0.04，仍處於市場觀望區間。市場情緒在經歷了連續三月的回升後，自3月份開始連續三月回落，市場情緒的修復仍然以曲折往復為主要特徵。預計後續市場情緒指數還是以小幅波動為主，短期內若無政策加持仍存在下行壓力。從成交端來看，5月重點城市新房、二手房仍然延續回落態勢，但是值得注意的是，跌幅均呈放緩跡象，成交端表現好于預期。展望後市，後續市場回溫仍依賴於政策端的繼續發力，尤其是重點城市限制性政策仍有放鬆空間。

實際上，當前購房者信心仍然偏弱，與宏觀經濟恢復不及預期有很大關係。從宏觀層面來看，社融數據預期走弱、就業形勢局部惡化等都給行業傳遞了負面信號。根據中國人民銀行數據顯示，2023年4月，社會融資規模增量為1.22萬億元，雖較去年同期多增2873億元，但是較上月明顯回落，恢復水準低於市場預期。預計5月社融數據有可能會繼續走弱。失業率指標來看，4月全國城鎮居民失業率為5.2%，較3月下降0.1個百分點，但是其中16-24歲青年人失業率達20.3%，較3月上升0.8個百分點，青年群體失業率上升一定程度上也會拖累入市積極性。

 二、各等級城市情緒指數全線下滑，二線城市政策頻鬆綁下跌幅最小 

從5月份各等級城市情緒指數來看，一線、二線、三四線城市情緒指數全線下滑。其中，一線城市情緒指數為-0.5，較上月下降0.07，仍然保持著領先地位。一線城市在今年前兩月復蘇態勢強勁，幾乎觸及平穩區間邊界，3月份回溫動力不足開始回落，5月份除上海外，其餘三城情緒全部下滑，帶動一線城市情緒指數下探；二線城市情緒指數為-0.7，較上月回落0.03，跌幅最小，主要是由於受到杭州等少數城市的正向拉動；三四線城市情緒指數為-0.7，較上月回落0.04。短期內一線城市房價以穩中趨升為主，部分二線以及三四線城市則將面臨著房價下行的壓力。 

 三、杭州在局部鬆綁帶動下情緒上升明顯，上海由觀望高位升至平穩

從5月份各城市市場情緒指數來看，50城的市場情緒指數分佈于市場平穩區間、市場觀望區間、市場低迷區間3個區間，城市個數分別為1個、41個、8個，分別較上月持平、減少4個，增加4個。其中，上海越居情緒指數首位，領跑50城，並且是本月唯一一個居於平穩區間的城市，上海自4月邁入觀望後，本月情緒指數再度升至平穩。5月情緒指數為-0.22，較上月上升0.18，上海樓市穩定性較強，雖然成交方面也呈現降溫態勢，但是購房者的信心仍然較足，新房市場更是開始涌現一波打新熱潮。

三亞情緒指數位居第二，本月情緒指數為-0.31，較上月上升0.07，深圳情緒緊隨其後，深圳自從2023年1月從觀望進入平穩後，連續4個月穩居平穩區間，5月跌入觀望高位。深圳二手房參考價調整傳聞已滿1個月的時間，短期刺激效應已經過去，在缺乏有力的政策利好支撐下，市場活力再度下滑。5月份長春情緒指數為-0.48，較上月微升0.01，值得關注的是，5月長春舉行了聲勢浩大的春季房交會，交易活躍度有所提升，同時在去年年中疫情影響較為嚴重，情緒指數曾一度降至低迷區間，隨後在多輪政策利好下情緒開始反彈。珠三角的重點城市如佛山、福州、珠海、中山等情緒仍處於較高位，5月情緒指數在-0.55以上，處於觀望高位區間。

從情緒指數變化來看，本月僅有上海、杭州、長春3個城市情緒指數上升，其餘47城情緒指數全部下降。杭州5月情緒上升顯著，情緒指數為-0.57，較4月提升0.11。杭州在近兩個月局部鬆綁持續推進，多個區域街鎮放鬆限購，包括余杭區的瓶窯鎮、中泰街道及蕭山寧圍街道等，雖然範圍有限，但是也傳遞出後續將會有更多街鎮加入鬆綁陣營的積極信號，短期內拉動市場情緒上升。

 四、北上房價韌性凸顯，杭州跌勢有望收窄，成都房價維持上升 

根據情緒指數預測房價模型，監測的重點50城中短期內有10城房價呈現上漲態勢，佔比不足三成。其中，一線城市展現超強韌性，在市場回溫形勢不明朗的行情下仍保持穩中有升，少數二三線城市未來短期房價有望上升，成都繼續維持漲勢，山東城市威海表現不俗。

從長三角經濟圈來看，除了上海、金華、紹興等少數城市外，其他多數城市未來短期內房價存在一定的下行壓力。其中，上海本月市場均價為74108元/㎡，環比上漲0.15%。根據情緒指數模型預測，未來4個月累計漲幅超1%。金華本月仍然位於觀望區間中高位水準，5月市場均價為20655元/㎡，環比上漲1.84%，根據情緒指數模型，未來1個月內房價仍然保持上升態勢，漲幅小于1%。杭州5月市場均價為40891元/㎡，環比下降0.57%，在局部鬆綁政策的拉動下，預計接下來跌幅有望收窄，預測在未來3個月平均跌幅在0.1%左右。

從珠三角經濟圈來看，近一半城市未來短期房價呈現上升態勢。旅遊城市三亞在持續的旅遊熱度下，市場活躍度較高，根據情緒指數預測，未來2個月房價小幅上升。深圳作為珠三角的核心城市，坐享人口和政策紅利，房價具備強大的支撐力，5月市場均價為67353元/㎡，環比上漲0.41%，根據情緒指數，預計4個月內房價月均漲幅在0.5%左右。與此同時，惠州、南寧等城市由於缺乏政策和優質産業支援，房價上漲動能不足。南寧雖然作為廣西省省會城市，人口大量流出，長期以來房地産市場活躍度較低，預計未來兩個月房價小幅回落，平均跌幅在0.1%左右。惠州作為深圳的近鄰城市，大量客戶來自於深圳，而當前惠州樓市存在著嚴重的供過於求現象，大量庫存累積，而需求卻不足，與深圳的地理距離成為無法克服的障礙，阻礙深圳購房者接盤惠州。5月惠州市場均價為11784元/㎡，環比下降1.95%，預計未來3個月累計降幅超1%。

中西部城市中，除成都外，其餘城市短期內房價上升動力較弱。成都本月市場均價為17916元/㎡，環比上漲0.16%，至此成都已經連續一年多房價維持上漲態勢，進入5月份房價漲幅收窄，預計後續房價仍然以穩定上升為主，累計漲幅超1%。鄭州本月情緒指數由觀望跌入低迷，5月市場均價為13320元/㎡，環比下降0.53%，根據情緒指數模型，未來4個月房價以下跌為主，月均跌幅在0.5%左右。