諸葛數據研究中心從人口流動的區域特徵出發，進一步探究人口流動與房地産市場的關係。數據顯示，2022年延續“人往東南飛”的人口遷移特徵，珠三角人口呈階段性大幅流失，西北、西南兩地區人口流入穩步加速。與此同時，一線城市人口加速“出逃”，三四線城市人口回流。此外，人隨著産業走，且人口流動與房價呈現正相關，人口流出率高的城市面臨較大的房價下行壓力。

一、人口凈流入城市個數減少，“人往東南飛”的人口遷移特徵延續

根據諸葛數據研究中心監測的100個重點城市來看，2022年人口凈流入的城市有58城，較上年減少5城；人口凈流出的城市有42城，較上年增加5城。整體來看，2022年100城中，人口凈流入城市數量減少，人口凈流出城市數量增加。一方面，受疫情防控影響，就業環境受挫，勞動力“出逃”也在所難免；另一方面，隨著部分城市穩步推進城市發展戰略計劃，加大人才引進力度，因此高素質、高技能人才群體的轉移也加大了人口流動速度。另外，從區域分佈來看，2022年人口流動呈現“人往東南沿海城市飛”的特徵。

二、西北城市人口流入速度穩步加快，珠三角經濟圈人口急劇轉出

從各大經濟圈的人口流動變化來看，長三角經濟圈、中部城市、西北城市及西南城市人口呈持續流入態勢，其中，長三角及西南城市人口流入速度逐年遞減，西北城市人口流入穩步加速。根據數據顯示，2022年長三角經濟圈人口流入規模為69.6萬人，與2021年相比減少了超30萬；西北城市2022年人口流入規模為26.27萬人，與2021年相比增加了約5萬。

海峽經濟圈與珠三角經濟圈則由前兩年的人口流入變為流出，其中，2022年海峽經濟圈由2021年流入16.83萬人轉為人口小幅流出0.08萬人。值得一提的是，珠三角經濟圈人口流失頗為嚴重，在2021年約8萬人流入的基礎上急劇轉出，2022年人口流出高達53.53萬人。由於珠三角地區以民營經濟、出口製造業為主，2022年受到疫情防控影響大幅受挫，導致外來務工人員流出，隨著疫情防控全面放開，經濟回升，預計今年珠三角人口流出現象將會大幅好轉。

此外，環渤海經濟圈自2019年起人口呈現持續流出態勢，但憑藉以北京為中心的豐富的産業配套，人口流出速度有所放緩。

三、一線城市人口加速“出逃”，三四線城市人口回流

“北上廣深”一直是高校畢業生的第一選擇，然而，多年過去，一線大城市的強競爭、高成本以及落戶難等現實問題，開始讓當年選擇了這些城市的外來就業者産生了“逃離”的想法，與此同時，隨著熱點二線、三四線城市人才支援政策逐步加碼，以及城市快速發展之下，正逐步縮小收入差距，進而促進二線、三四線城市人口呈現流入狀態。根據數據顯示，2022年一線城市流出30.97萬人，二線城市流入113.02萬人，三四線城市流入5.12萬人。與2021年相比，一線城市止進轉出；二線城市流入速度放緩，較2021年流入規模減少了超200萬人；三四線城市回流，由2021年流出超50萬人轉為小幅流入5萬人。

四、長沙、杭州等新一線城市人口凈流入強勁，廣州、東莞、佛山人口流失嚴重

從人口流入城市排行榜來看，長沙躍居首位，2022年人口凈流入量達17.52萬人，長沙作為湖南省的省會城市，近年來憑藉設立的多個浪漫景點成為了火熱的“網紅”打卡城市，人口持續流入也是在預料之內。杭州、合肥、西安人口流入量位列第二三四，量級均在10萬以上。杭州是老牌的長三角核心城市，擁有優質的配套環境以及就業機會，並且近年來出臺了多輪人才吸引政策，人口長期穩定流入；同時，被譽為“最強風投城市”的合肥，不僅坐擁長鑫存儲、晶合等一眾半導體龍頭企業，還有牽手多家新能源汽車頭部企業，不僅留住了本地人才，還吸引外地人才的流入。濟南以9.69萬人口流入量躋身前五，濟南城市的吸引力提升，與濟南在全國較早放開戶籍有直接有關，更與國家戰略下濟南的城市發展、産業壯大、居住等生活成本創造的綜合優勢密不可分。除此之外，南昌、重慶、成都、寧波、瀋陽、蘇州等省內熱點中心城市仍然較受人口青睞，2022年人口凈流入量級均在7萬人以上。武漢在2022年疫情影響明顯減退下，人口流入增速較上年明顯降低，但在産業豐富的支撐下也能夠保持流入態勢。

從人口流出TOP20城市來看，廣州、東莞、佛山人口流失較為嚴重，2022年人口凈流出均超10萬人，分別達17.2、16.8、11.11萬人， 2022年人口流動受限，外貿、加工製造業等産業受到衝擊，外地人口在收入預期減弱下選擇回鄉，但隨著産業的恢復，預計這種人口流出為階段性流出。其次，上海人口凈流出9.58萬人，位居百城人口流出量第四位，就業競爭壓力日益加劇以及落戶難度偏大，導致大部分“滬漂”轉移戰場或選擇歸鄉。同為一線城市的北京，也不可避免的面臨人口流失的情形，2022年人口流出規模為4.19萬人，而且，北京已連續六年常住人口“溫和”負增長，2022年人口減少最多，為4.3萬人，北京自2014年開始主動“減量發展”後，常住人口減少是一個必然結果。另外，臨近北京的廊坊、張家口等冀域城市也同樣面臨著人口流失，主要是由於長期以來産業結構不合理，吸納就業的能力相對較弱，對人才的吸引力不夠。

五、人隨産業走，人口流失嚴重城市警惕房價下行壓力

對比2022年人口流動情況與房價漲跌幅度來看，人口流動變化與房價之間的具有一定相關性，人口流出較為嚴重的城市，房價下行壓力也較大；人口流入率高的城市，則房價漲勢較為堅挺。根據數據顯示，房價同比在-5%以上的城市呈現人口流入狀態，且房價漲幅在5%以上的人口流入率最高，為2.9%，0%-5%區間的人口流入率次之，為0.24%，-5%~0%房價同比區間的人口流入率為0.13%；房價同比在-5%以下的城市呈現明顯人口流出態勢，人口流出率高達0.31%。

此外，往往城市的公共服務配套與産業結構齊全，具備更多就業機會，人口流入量也會走高。根據數據顯示，一般情況下，第三産業佔比高的城市，則人口流入率相對較高，兩者之間存在一定的正相關性。根據數據顯示，2022年第三産業佔比在50%以上的城市群體呈現較為明顯的人口流入特徵，其中，第三産業佔比達60%以上的城市平均人口流入量為2.3萬人，佔比在50%-60%的平均人口流入量為2.19萬人；50%以下的城市則面臨人口流失壓力，其中，佔比在40%-50%的城市平均人口流出量為0.18萬人，佔比在40%以下的城市平均人口流出量為0.37萬人。但值得注意的是，作為三産佔比較高的北京、上海、廣州這3個一線城市，佔比均在70%以上，人口卻呈現流出現象，主要是由於過高的生活成本擠壓人才流入。

基於上述分析，我們可以得出結論人隨著産業走，且人口流動與房價呈現正相關。根據2021年、2022年人口的流動變化情況，我們將人口流動分為四種類型：持續流入、流出轉流入、持續流出、流入轉流出。其中，持續流入的城市佔比最多，共計48個，包括長沙、杭州、合肥、西安等多個熱點二線城市，這些城市的房價上漲動力較足。其次為持續流出的城市，有27個，包含池州、宜春、撫州等，主要以三四線城市為主，這些城市除了北京、天津外，多為經濟欠發達城市，缺乏産業支撐，人口吸附能力較弱。流入轉流出的城市有15個，包括廣州、佛山等少數一二線城市及黃山、安慶等大多數三四線城市，根據影響因素主要分為兩類城市隊伍，一類是以佛山、東莞等為代表的，受疫情影響産業幾近停滯加之經濟産業結構調整，導致務工人口加速流失；另一類是以黃山、安慶等三四線城市為代表的，城市本身經濟支撐不足、産業動力弱化，導致人口從流入轉為流出。流出轉流入的城市共計10個，由滁州、馬鞍山、上饒、贛州等三四線城市全覆蓋，人口持續流出城市面臨房價下行壓力。