一座城，一條路。自古以來，城與路的關係密不可分。路是城的軸向空間與發展手段。而軌道之於道路，則是重要的組成部分。

在我國城軌交通運營線路規模已超1萬公里，多數城市已開通運營或正在建設規劃軌道交通的背景之下，促進軌道與城市高品質可持續發展已然是城市發展的共識。伴隨著軌道的大發展，城市建設越來越繞不開 TOD。當前以軌道為主的TOD發展格局已成為各大城市引領城市佈局優化、促進城市産業發展的重要抓手。

實際上，作為城市開發建設主力軍的房地産企業中，已有萬科、京投發展、碧桂園、保利發展、綠城中國、龍湖、越秀地産等先後佈局TOD領域。這其中，早在十餘年前，就與軌道物業結緣的京投發展率先入局，將TOD模式引入內地並持續深耕，目前已形成以地鐵停車場上蓋綜合開發為核心，沿軌道物業上下游進行縱向拓展的多元化發展模式。

政策助力 TOD成城市發展新引擎

TOD是以公共交通為核心，5-10分鐘步行路程為半徑，將城市空間佈局、規劃、建設和運營緊密結合在一起，提高城市可達性和可持續發展為目標的城市發展模式。它最早可追溯到20世紀90年代的日本，于2000年TOD理念引入中國，開始應用於軌道交通開發。

近年來，房地産市場進入重塑期。隨著城市土地資源的日趨緊缺，在國務院、住建部、自然資源部等部門的統籌部署下，我國各城市在軌道交通建設的基礎上，陸續出臺TOD項目開發相關政策。國內TOD發展迎來機遇，TOD模式成為城市發展的新增長極。

從政策面上看，TOD被提到前所未有的高度，中央層面多次出臺政策推動軌道交通TOD發展。2022年7月，國家發改委發佈《“十四五”新型城鎮化實施方案》提出，推廣以公共交通為導向的開發（TOD）模式，打造站城融合綜合體，鼓勵軌道交通地上地下空間綜合開發利用。今年3月，交通運輸部等五部門聯合印發《加快建設交通強國五年行動計劃（2023—2027年）》，提出要深入實施城市公共交通優先發展戰略。

值得注意的是，以北京、成都、武漢、青島、成都、重慶、西安等為代表的重點一二線城市提出了“建設軌道上的城市、都市區”概念，並從政策制度上重點推進TOD項目綜合開發，促進建設軌道上的城市和都市圈。

具體而言，去年以來，北京市發佈《北京市軌道交通線網規劃（2020年-2035年）》提出，建設“軌道上的京津冀、軌道上的北京城”；《重慶都市圈發展規劃》提出共建軌道上的重慶都市圈，高品質開展軌道站點TOD模式；上海發佈2022版交通白皮書，鼓勵創新TOD模式；武漢構建以TOD為核心的武漢都市圈地鐵城市實施模式。

整合資源 構建城市利益共同體

TOD項目的開發不僅延展了城市繁榮的邊界，其市場規模也讓不少房企覬覦。近兩年來，TOD市場空間仍在持續釋放，有機構預測全國TOD規模近年將達到5萬億。

但真正意義上的TOD，往往擁有複雜而全面的業態，其建設週期長，非資金實力雄厚，且擁有相關開發經驗者，難以撐起此巨任。而京投發展依託大股東北京市基礎設施投資有限公司，在TOD領域中擁有先發優勢，為服務社會、助力城市高品質發展貢獻重要力量。

據悉，2019年12月10日，全聯房地産商會TOD分會正式成立，京投發展成為全聯房地産商會TOD分會會長企業。

多年來，京投發展聯合多方資源，呼應城市提質增效發展主題，負責搭建“融合、協同、交流”的TOD領域行業交流和資源分享平臺，通過業內權威專家智庫、健全完善相關標準體系、提升軌道物業開發水準、推動軌道交通車輛基地一體化開發、增加技能交流與協助支援，不斷推動TOD行業以及整個房地産行業健康可持續發展，積極構建利益共同體。

與此同時，京投發展的持續開發實踐助力其TOD技術的不斷突破，目前在戰略規劃、理念雕琢、融資能力、運營管理和團隊打造上，京投發展已經形成了自身的核心競爭力。

數據顯示，自2011年第一個TOD項目以來，京投發展陸續投資開發了西華府、公園悅府、琨禦府、嵐山、無錫愉樾天成、北熙區等多個TOD軌道物業開發項目，總建築面積超300萬平方米。

業內人士表示，TOD不僅是一個地産開發模式，更是引領城市發展的理念。京投發展的技術突破與項目開發實踐，為行業後來者提供了寶貴的經驗和範本，有利於更多的社會力量加入到TOD賦能城市發展的隊伍中來。

産品助力 以慢閃思維為城市發展賦能

憑藉先進的技術和經驗，京投發展在2018年首次提出“TOD智慧生態圈”開發理念，堅持以空間營造和智慧運維作為打造産品差異化的主要抓手，為更多消費者打造“地鐵一體化集約生活”。

2019年京投發展實現了“TOD智慧生態圈”五方面的升級，包括軌交車輛基地評價體系、結構轉換研究體系、綜合開發綠色車輛段、減振降噪系統專項研究、客戶研究體系。

近日，京投發展·第五屆TOD創新論壇成功舉辦，總裁高一軒在會上發表了《慢閃思維——TOD全域創新的快進之路》主題演講，梳理了京投發展從技術經驗到用戶主義、從快錢時代到慢閃公園、從思想創新到開發實踐的轉變路徑以及取得的階段性成果，以技術創新煥新産品，持續助力“優居”生活落地。

具體來看。在室內空間的營造上，京投發展從消費者調研結果出發，根據消費者生活習慣、居家動線、功能要求等方面的需求共性，科學合理地進行戶型設計優化和家居配備；在室外空間上，針對 TOD 項目面積大、與公共交通銜接緊等特性，合理規劃各具功能的公共區域，實現城市功能和社區功能的無縫銜接和轉換。

此外，智慧運維是京投發展打造産品差異化，提升運營服務核心競爭力的另一工具。根據大數據等科技手段精確分析的結果，對社區周邊商圈業態進行合理科學的精準管理，並通過智慧家居等硬體設施和社區 APP 等軟體的聯動，打造安全、便捷的智慧系統，提供高效、定制化、個性化的精細服務。

除了運用智慧手段，京投發展在嘗試通過塑造項目周邊的人文環境來加強産品差異化。京投發展以“檀谷”小鎮為試點，以“城市山居”、“學園市鎮”作為産品定位，通過打造“慢閃公園”文化 IP，構建了市集+音樂演出+藝術展覽+露天電影+兒童工坊的常態化運營模組，打造北京「山系慢生活」微度假目的地。

隨著核心競爭力不斷升級，京投發展的地鐵停車場上蓋綜合開發也正在發生蛻變，産品實現迭代升級，向著更為廣闊的城市運營方向進化，已經實現了與養老、教育、零售、文娛、辦公、家居、酒店、置換和科技九大産業的對接。

據悉，自2018年開啟全國佈局後，京投發展更積極地以自身的核心競爭力，和重點城市地鐵公司溝通，實現為城市發展賦能。京投發展表示，將繼續以“TOD 軌道物業專家”為發展願景，持續擴大在 TOD 軌道物業開發領域的先發優勢。