作者 楊現領 空·白研究院創始人

為規範房地産經紀服務，加強房地産經紀行業管理，近日，住房和城鄉建設部、國家市場監督管理總局聯合印發《關於規範房地産經紀服務的意見》(以下簡稱《意見》)。

《意見》主要從加強從業主體管理、合理確定經紀服務收費、嚴格實行明碼標價、規範簽訂交易合同、要提升管理服務水準、建立健全房屋交易管理服務平臺等十方面明確了監管措施。

隨著越來越多熱點城市進入存量時代，中國房地産經紀機構和從業人員規模持續擴大，服務內容也在不斷拓展。天眼查數據顯示，截至目前，房地産經紀相關企業近105萬餘家，其中，2022年新增註冊企業15.7萬餘家，新增註冊企業增速達18.6%。

本次《意見》中，有一些直接針對房地産經紀公司利益“分蛋糕”的規範與引導內容，引發了一些市場猜想與熱議。

首先，筆者認為，《意見》出臺本身，並不是要打壓房地産經紀行業，而側重點更多是在規範，這是多年以來政府對經紀行業服務和收費等多方面一次比較完整的官方表態和導向，給行業未來的服務提升和收費方式變革都指明瞭方向，是一個規範和促進行業發展的政策。

其次，《意見》也並未對仲介費費率有行政干預政策。房地産經紀服務業的費率市場化大方向是確定的。《意見》並沒有通過劃定一個臨界值直接管制仲介費費率，這是很大的進步。在房地産市場下行趨勢下，通過市場化機制的完善和平臺經濟的發展，穩定房地産市場是核心。所以，《意見》中的十條建議不應該被簡單解讀為“針對二手房的佣金管理政策”，而是一個更廣泛的行業規範建議。

當前，中國的二手房仲介費費率全國平均不足2%(美國為6%，日本為5%)，中國的費率幾乎已經是全球收費最低的國家，但有所不同的是，國外主要是賣方支付絕大部分或全部由賣方支付仲介費，國內的現狀是買方承擔幾乎所有仲介費和相關服務費。本次《意見》明確指出，鼓勵雙向收費和衍生服務單獨收費，這將有助於降低買方負擔，更重要的是賣方付費會促進行業進一步走向規範，搶單、返費等各種不規範不透明的收費亂象將得到一定程度凈化。

經紀行業是典型的人力資源行業，對人的規範是一切的源頭，只有人員規範，行業才能規範，所以《意見》的第一條規定即是人員實名登記，佩戴資訊卡等，在這一點上，房地産行業協會和經紀服務平臺都可以做非常多的工作。

為促進服務和收費透明化，根據政策建議，收費之前要明確公示，還要當事人簽字，這一點非常重要。國外成熟市場的做法是收費標準要寫入買賣委託合同，將收費標準前置確定，這樣就避免了後續的仲介費費率爭議，所以，這個公示和簽字，對於經紀行業的費率收取和經紀人權益保護也提供了重要依據。