隨著近兩年來房企暴雷現象增多，行業信用風險頻發，購房者在買房時對企業現金流安全及財務穩定性的關注度越來越高。為此，諸葛數據研究中心選取了100家典型上市房企，基於2022年報數據盤點房企有息負債及償債能力，供行業提供決策參考。據統計，2022年100家上市房企有息負債為6.99萬億元，較2021年同期下降0.39%，其中有62家房企降負債，38家房企有息負債規模呈上升趨勢。同時，100家上市房企短期有息負債現金覆蓋度為143.8%，較2021年收窄15.84個百分點，流動性壓力有所增大，其中4成房企現金流能夠覆蓋短期債務。具體榜單如下：

2022年房企經歷了波折起伏的一年，銷售下滑、信用風險集中暴露等因素下，多數房企融資遇到前所未有的困境，四季度金融16條的發佈以及支援房企融資的三箭齊發，融資狀況有所好轉。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2022年100家上市房企有息負債為6.99萬億元，較2021年同期微降0.39%。分類型來看，除了長期借款一項同比下降外，短期借款、一年內到期的非流動負債、應付票據和應付債券等代表短期有息負債的門類全部上升，同時2022年短債佔有息負債的比例達50.27%，較2021年提升1.17個百分點，在房企償債潮之下，更多長期有息負債轉為短期有息負債。在2022年房企融資受限、三道紅線新規等影響下，房企有息負債規模小幅回落，但是規模體量仍然龐大，且債務結構不容樂觀，短期有息負債佔比呈現增長態勢，這意味房企債務結構有所惡化，部分房企面臨著債務違約的風險。 

100家房企中，有3家房企有息負債規模超過3000億元，包括保利發展、中國鐵建和萬科，較2021年減少1家；有8家房企有息負債規模在2000-3000億元，包括融創中國、中海、碧桂園、華潤等頭部房企，較2021年增加4家；有10家房企有息負債在1000-2000億元，囊括了遠洋集團、越秀集團等大型房企以及已經暴雷的富力地産、陽光城等企業，較2021年減少2家。有息負債在200億以下的房企有31家，較2021年持平，這部分房企主要是以一些中小房企以及區域性房企為主，包括天健集團、景瑞控股、九龍倉集團等。

具體來看，2022年保利發展有息負債規模在居首位，為3820億元，同比上漲9.88%；中國鐵建緊隨其後，有息負債為3480億元，同比上漲8.71%；萬科位居第三，有息負債為3177億元，同比上漲17.74%。有息負債位居前列的均為頭部房企，並且TOP20中有半數以上為國央企背景，在行業低迷，融資環境不樂觀的情況下，相對於很多民營房企的融資困境，國央企有著得天獨厚的優勢，不論是去年底三箭齊發的融資開閘，還是並購債融資都率先從國央企開展，使得2022年國央企融資迎來窗口期。

從低有息負債的房企來看，多以中小房企為主，區域性房企佔據重要份額。上海證大有息負債規模最低，為19億元，同比下降67.9%；明發集團位居第二，有息負債為26億元，同比下降23.74%；福晟國際有息負債為27億元，同比下降10.37%。 

 二、6成以上房企實現降負債，中型房企降負債更為顯著

2022年，部分房企主動或被動的降負債、降杠桿，與此同時，也有一部分房企在加碼負債，根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2022年100家上市房企中有62家房企降負債，38家房企有息負債規模呈上升趨勢。在三道紅線新規的約束下，加上2022年信用風險頻發，除了國企以及部分優質民企外，其他多數房企融資難度加大，導致六成以上房企有息負債規模縮減。

從不同陣營的房企來看，銷售業績在1000億元以上的大型規模房企有息負債均處於正增長態勢。其中，2000-3000億元陣營的房企有息負債增速最高為10.7%，這部分房企包括中海、招商蛇口、龍湖等，以優質民企和國企為主力，在2022年擁有獨家的融資優勢，享受融資政策的首波福利。而銷售業績在1000億以下的房企有息負債基本呈現下降態勢。其中，500-1000億元的房企降負債最顯著，同比下降9%，這部分房企主要包含了雅居樂、融信、中交等房企，多數房企流動性承壓，融資受限，屬於被迫降負債的陣營。

具體來看，有息負債增速TOP20房企中，地方型房企蘇州高新、合肥城建、禹洲集團位居TOP3，同比增幅均在70%以上，同時，頭部陣營房企中國金茂、華潤置地、萬科、招商蛇口、越秀地産等也均處於增長態勢，漲幅在10%以上。

降負債的房企則主要以中小規模的企業為主，上海證大、長實集團、九龍倉集團位列跌幅前三，雅居樂負債規模也在下降，作為暴雷房企之一，雅居樂在2022年將更多精力集中在償債、保交付等問題上，成效顯著。

 三、100家房企流動性壓力上升，4成房企現金流能夠覆蓋短期債務

在整體大環境不景氣的情況下，穩住現金流成為活下去的關鍵。2022年對於房企來説可謂是經歷了一輪大考。通常來看，短期有息負債現金覆蓋度是衡量房企當前的現金流能否覆蓋其短期債務的重要指標，一般情況下，現金覆蓋度大於1，表示當前手頭資金可以覆蓋短期有息負債還款，財務風險較小。該指標越高，説明企業短期償債能力越強，反之則弱。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2022年100家上市房企手握現金為2.13萬億元，較2021年下降16.19%；短期有息負債現金覆蓋度為143.8%，較2021年收窄15.84個百分點。房企流動性壓力有所增大。2022年多數房企造血能力下降，銷售下滑、利潤萎縮等席捲而來，對房企穩住現金流産生負面影響。但是可以看出，當前現金覆蓋度指標仍在1以上，房企的現金流尚且能夠覆蓋短期債務，但是房企之間分化明顯，部分房企要警惕覆蓋度進一步下滑的風險。

在部分房企現金告急、資金短缺的同時，也有一部分房企憑藉優越的資金管控能力獲得彎道超車的機會。100家上市房企中有40家房企現金覆蓋度在1以上，手頭資金能夠覆蓋短期債務，其餘60家房企現金覆蓋度在1以下，現金流難以覆蓋短期債務還款。

具體來看，長實集團短期有息負債現金覆蓋度遙遙領先，以超2500%的覆蓋度成為最安全的房企，李嘉誠手握500多億的現金，而短期債務規模僅20多億元，短期內資産安全程度高，無償債壓力；中華企業和九龍倉集團分別以985.8%和610.5%的覆蓋度位居二三，同為中小房企，短期債務規模較小，現金流遠遠超過短期負債；同時，頭部房企中，中海、綠城、龍湖均保持著超高的現金覆蓋度，全部在300%以上，美的置業、保利發展、招商蛇口、碧桂園、萬科等也均有著不俗的現金流管控能力，短期償債無憂。整體來看，上榜房企多為大型優質民企、國央企以及“小而美”的地方房企。

而現金覆蓋度低於1的房企多為在前兩年爆發流動性危機或者産生債務違約的企業，如佳兆業、嘉凱城、融創中國、泛海國際、藍光發展、遠洋集團、華夏幸福等均在其列，現金覆蓋度不足20%，資金鏈有斷裂風險。並且，像藍光、嘉凱城、泛海國際等均已經被“戴帽”，紛紛拉響了退市警報，未來發展前景撲朔迷離。

 四、100家房企僅2成房企現金覆蓋度提升，國央企現金流管控能力優異

從現金覆蓋度變化情況來看，根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2022年100家上市房企中有21家房企現金覆蓋度上升，其餘79家房企現金覆蓋度全部下滑。2022年，在疫情管控以及行業下行的壓力下，企業銷售端遇冷，不僅是中小房企，就連大型房企也有些吃不消，銷售回款減少，房企現金流下滑成為難以逃避的事實。

幾家歡喜幾家愁，房企現金流之間的分化仍然在加速上演，在行業調整之下部分房企抓住時機逆勢而上，取得了優異表現。從2022年現金覆蓋度上升的房企來看，長實集團領跑各大房企，現金覆蓋度較2021年提升了2262.5個百分點，主要得益於短期借款的減少。中華企業位列漲勢第二，較2021年提升了270.81的百分點。中海憑藉著穩健的財務運營能力，現金流充裕，資金安全度實現了進一步的提升，現金覆蓋度較2021年上升了217.3個百分點。同時，國央企出身的大發地産、光明地産、蘇州高新、城建發展、上實集團、綠城中國等均實現了現金覆蓋度的上升，短期償債能力取得優化。不難看出國央背景的房企佔據了絕大數份額，在行業大環境不理想的情況下，國央企穩健的資金能力凸顯。

與此同時，也有部分房企債務壓力增加，現金流縮減，現金覆蓋能力下降。具體來看，明發集團現金覆蓋度為108.9%，較2021年下降427.1個百分點，主要得益於短期負債減少，從2021年的6.84億元降至2022年的1.71億元；龍湖集團現金覆蓋度下降412.6個百分點，但是仍然處於高水準，短期無償債壓力；旭輝現金覆蓋度明顯惡化，並且現金流已經難以覆蓋短期債務，在2022年11月旭輝發佈公司現金流惡化程度超出預期，目前已暫停支付境外融資安排項下所有應付的本金和利息，不僅如此，在更早之前，旭輝面臨的困境就開始顯露，銷售下滑、股價狂跌，10月27日旭輝在港股市場短暫停牌。當前來看，現金流惡化的狀況更加凸顯。同樣現金流惡化的還有禹洲集團，手握現金從2021年的143.78億降至56.31億元，同時短期債務卻在增長，從44.6億元增至70億元，償債能力進一步惡化。

2022年，觀房企眾生相，資金緊張、流動性承壓成為多數房企難以逃避的問題。房企經歷了重新洗牌的一年，在三道紅線規範以及融資受限的背景下，多數房企主動或被動的降負債，現金流緊缺的現狀仍然難以逆轉，多數房企現金覆蓋度下滑，而國央企背景出身的房企在資金管控上表現出難以逾越的優勢。隨著支援房企融資的政策逐步落實，房地産行業風險加速出清，2023年房企資金困境將會逐步緩解，但房企分化仍是主要特徵，部分房企經歷這場行業大考後重獲新生，也有房企在這輪調整中被優勝劣汰，房地産行業新模式正在逐步探索形成，上市房企也需要研發新的發展模式，探索行業新賽道，尋找第二增長曲線。