根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2022年52家物企資産和負債規模穩步上升；資産負債率進一步擴大，但仍處於50%以下，流動比率也處於合理區間，整體風險可控。同時，物企持有現金規模也呈現下降走勢，超6成物企現金減少。商管類物企的現金流普遍較為穩健，償債能力更優。

一、 資産、負債規模持續走高，金茂服務資産增幅遠高於負債

（一）52家物企資産負債規模穩步上升，負債增速趕超資産增速

2022年物企規模的增長帶動資産及負債規模繼續走高，同時拓展腳步的明顯放慢也使得資産及負債的增長減速。根據諸葛數據研究中心選取的52家重點物業企業，2022年總負債達1558.9億元，同比上漲12.3%，較上年38%的同比增速回落25.7個百分點。其中流動負債為1336.8億元，佔比達85.8%，較2021年收窄1.3個百分點。從資産來看，52家物企總資産為3411.2億元，同比上漲9.6%，較上年39.6%的同比增速下滑30.1個百分點。隨著物企間的兼收並購持續推進，2022年總資産和總負債規模繼續走高，且較2021年相比，總負債的增長速度趕超總資産，財務狀況不穩定性有所增加，其實這也是在預料之內的，2022年房地産行業遇冷，房企經營壓力加劇，作為其關聯方的物管企業，自然也難獨善其身。

從各大物企總負債規模來看，各負債陣營物企數變化較小。2022年百億以上負債規模的物企有3家，較2021年增加1家，分別為碧桂園服務、萬物雲和華潤萬象服務；50-100億元負債規模的物企有6家，也較2021年增加1家，分別為綠城服務、雅生活服務、招商積余、世茂服務、中海物業、保利物業；20-50億元負債規模的物企有8家；10-20億元負債規模的有7家，較2021年減少4家，10億以下負債規模的物企為28家，較2021年增加1家。

（二）金茂服務以121%的資産增速領先，12家物企負債總額減少

從各大物企的總資産來看，碧桂園服務資産規模仍然領跑各大物企，並且遙遙領先，2022年總資産為700.8億元；萬物雲位居第二，2022年總資産369.1億元，華潤萬象生活與雅生活服務總資産均超200億元，分別為258.4億元、227億元。與此同時，燁星集團、德商産投服務、宋都服務等在內的6家物企總資産均低於6億元。

與2021年相比，有8家物企總資産規模下降，其餘44家物企資産規模均上漲。其中，金茂服務資産增速達121%，位居漲幅首位，這離不開金茂服務4種城市服務經營模型取得了良好的進展，帶動規模實現高速增長；其次為濱江服務，以77.7%的增速緊隨其後，星盛商業與和泓服務增速分別為48.9%和39.1%，位居第三、四。

雖然大部分物企總資産呈現上升態勢，但仍有少數物企面臨資産收縮的局面。其中，正榮服務2022年總資産為19.8億元，較2021年下降21.3%，金科服務2022年總資産為83.6億元，下降20%。不難發現，資産下滑的物企多與地産母公司出險有關，由於在業務、財務等方面具有一定關聯，因此地産母公司出現資金問題，則分拆物企的資産情況也會受到一定牽連，如正榮服務、金科服務、融創服務等。

從各大物企的總負債來看，資産體量偏大的物企，負債規模也較高，2022年物企負債規模排行與資産排行基本一致。其中，碧桂園服務負債總額居首，為301.7億元，較2021年上漲6.1%。萬物雲位居負債榜TOP2，2022年總負債為199.1億元，較2021年上漲8.1%。華潤萬象生活位居第三，2022年總負債為115.1億元，上漲49.4%。

從負債變化來看，52家物企中有12家企業實現了降負債，其他40家企業負債規模均上漲。其中，星盛商業負債漲幅達225.8%，躍居漲幅首位。2022年星盛商業負債大幅上升，主要由於嘉興星河COCO City和廈門星河COCO Park整租項目交付時確認大額的租賃資産和租賃負債所致。濱江服務、合景悠活緊隨其後，2022年負債規模分別達到17.1億元、35.2億元，同比分別上漲140.2%、136.6%，位居漲幅第二，收並購等拓展腳步加快的同時，也帶來了濱江服務、合景悠活負債的猛增。和泓服務、華潤萬象生活、金茂服務和德信服務集團負債漲幅也均達40%以上。降負債取得進展的物企有世茂服務、正榮服務、中奧到家等12家，其中有6家物企負債規模下降超10個百分點。

二、 物管行業償債能力下降，商管類物企償債能力更優

（一）資産負債率上升1.11個百分點，流動比率、速動比率下降

償債能力指標是一個企業財務管理的重要指標，是指企業償還到期債務的能力。具體的衡量指標主要包括資産負債率、流動比率、速動比率三項。通常以資産負債率來判斷企業長期償債能力，以流動、速動比率來衡量企業短期償債能力。一般來説，流動比率在1.5-2.0之間比較理想，越高就説明日常經營越不需要短期資金的支援，但比率過高表明資金利用效率越低；速動比率是指企業速動資産與流動負債的比率，該指標越高，表明企業償還流動負債的能力越強。國際上通常認為，速動比率在1.0時較為適當，大於1表明企業會因現金及應收賬款佔用過多而增加企業的機會成本，小于1表明企業面臨較大的償債風險。

根據諸葛數據研究中心監測的重點52家物企，2022年資産負債率為45.7%，較2021年擴大1.11個百分點。與此同時，流動比率和速動比率均較上年下降，2022年流動比率為1.68，速動比率為1.45。整體來看，2022年物企長短期償債能力均稍有下滑，但上市物企資産負債率仍處於50%以下，流動比率處於合理區間，整體風險可控。但為實現優質發展，行業仍需積極抓回款、優化債務結構內外兼併，降低債務風險，提升自身抗風險能力。                                                                                                        

（二）商管類物企資産負債率較低，金茂服務去杠桿成效顯著

2022年，52家物企中有9家資産負債率在60%以上，較2021年減少1家，資産負債率在50-60%的物企也有9家，較2021年增加1家，在40-50%的物企有20家，較2021年增加9家，而在30-40%的企業為11家，較上年減少7家。整體來看，近6成物企資産負債率處於30-50%區間，多數物企的財務水準維持在合理穩定的範疇。

華發物業服務蟬聯“杠桿王”，2022年資産負債率為99.4%，雖然較上年下降15.3個百分點，但資産負債率持續居於高位，在輕資産運營的物企陣營中顯得格格不入。銀城生活服務位居TOP2，資産負債率為70.7%，京城佳業緊隨其後，資産負債率為64.1%，較2021年上升2.6個百分點。中海物業、建發物業等資産負債率也在60%以上，均處於較高水準。與此同時，身貼商管標簽的物企的資産負債率相對較低，如中駿商管以18.7%的資産負債率成為“最輕鬆”的物企，卓越商企服務負債率為28.4%。

從資産負債率變化來看，2022年有23家物企負債率下滑，有29家物企負債率上升。其中，金茂服務下降30.3個百分點，位列第一；其次為華發物業服務；東原仁知服務資産負債率下降11.8%，位列跌幅第三。同時，星盛商業、合景悠活、濱江服務、德信服務集團的資産負債率均上升超10個百分點，這也為接下來企業發展帶來一定的隱藏風險。

三、 物企“囤金量”下降，濱江服務、萬物雲增幅翻番

（一）持有現金規模同比轉降，超6成物企現金減少

進入2022年，地産開發行業的下行壓力已經逐步延伸到對物企經營以及現金流安全等問題的擔憂。根據數據顯示，2022年52家物企現金及等價物為1084億元，較2021年下降5.9%。其中，現金及現金等價物破百億的物業企業共有3家，較上年增加1家；現金及現金等價物在50-100億元之間的物企僅有保利物業1家，較上年減少3家；現金及現金等價物在10-50億元的物企共有20家，較去年增加3家；大部分物企現金及等價物規模在10億元以下，佔比超50%。

（二）萬物雲、華潤萬象生活、碧桂園服務手握超百億現金，濱江服務現金流翻倍

從現金及現金等價物排行來看，萬物雲以133.5億元超越華潤生活萬象躍居第一，主要為其2022年上市募集資金及經營活動産生的現金流。華潤萬象生活與碧桂園服務緊隨其後，2022年現金及現金等價物分別為125.9億元、112.2億元。不可否認，強大的現金儲備和穩健的財務使得碧桂園服務更加從容面對行業短期的波動。保利物業緊隨其後，2022年現金及等價物達89.6億元，較2021年上升16.5%。

從現金及現金等價物變化來看，濱江服務現金及等價物上漲115.3%，躍居首位，2022年濱江服務繼續秉持著優質擴張的發展戰略，回款能力顯著提升。其次為萬物雲，現金及等價物較2021年上漲107.5%。金茂服務、祈福生活服務、魯商服務、招商積余漲幅均在50%以上。此外，在部分企業現金流改善的同時，也有部分物企現金流規模在縮減，遠洋服務2022年現金及等價物為4.7億元，較2021年下降81.3%。世茂服務現金規模下降76.6%，跌幅緊隨其後。宋都服務、德信服務集團、中駿商管跌幅均超5成，現金流狀況不容忽視。

（三）物企現金覆蓋度下降，商管類物企現金覆蓋度偏高

所謂的短期現金覆蓋度，指的是企業産生的現金流覆蓋短期負債的程度，揭示企業現金流對貸款的償還能力，體現企業的財務安全狀況。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2022年52家上市物企短期現金覆蓋度為81.1%，較2021年的95.3%下降了14.2個百分點，表明物管企業當前的現金覆蓋債務的能力有所下滑。從52家物企來看，有33家企業現金覆蓋度小于1，其餘19家物企現金覆蓋度大於1。其中，祈福生活服務現金覆蓋度最高達394.7%；興業物聯位居第二，現金覆蓋度達270.2%，寶龍商業位居第三，短期現金覆蓋度為219.3%，越秀服務、卓越商企服務、中駿商管覆蓋度均在200%以上。不難發現，商管屬性的物企現金流普遍較為穩健。