國家統計局最新發佈了3月份70個大中城市(以下簡稱70城)商品住宅銷售價格變動情況。數據顯示：3月，70城中的商品住宅銷售價格上漲城市個數在增加，各線城市商品住宅銷售價格均實現環比上漲，一線城市商品住宅銷售價格同比上漲、二三線城市同比降幅收窄。

新房價格連續兩月正增長，二手房價格連續兩月反彈

3月，70城新房價格再次環比上漲，在1月份止跌後，連續2個月顯現“轉正增長”。

3月份，70城中的一二三線城市均實現了新房價格環比上漲。新房價格有所回升，這或是由於市場超出了部分開發商預期，很多企業推貨不足；或是一季度企業的業績完成量超出預期後，在售庫存項目較少，進行了部分提價。從漲價形式來看，大多數房企收回了之前的項目折扣，部分在售庫存較少的開發商則進行了提價。

3月，70城二手房價格指數環比繼續上漲。其中，一線城市的二手房銷售價格環比上漲0.5%，漲幅在一二三四線城市中最大，但比上月回落0.2個百分點，顯示一線城市二手房掛牌量大，降價售房是主流，這一方面是業主為換房而降低掛牌價；另一方面，前期過快上漲、掛牌量大也制約了二手房漲價空間。

一線城市的二手房價格漲幅比新房大。首先是因為此輪房地産市場回升主要為剛需主導，市場上中低價位中小戶型住房是主流，房源主要集中在二手房市場。其次，二手房價格前期跌幅較大，已降到很多購房人的心理預期價位，需求釋放相對比新房大。

二三線城市的二手住房價格漲幅比新房小，主要原因在於這些城市主要還以新房為主導，除學位房需求以外，二手房交易活躍。

總體來看，3月份房價回升的城市比較多。70城中，新建商品住宅價格環比上漲城市有64個，比上月分別增加9個。從大部分城市新房價格環比下跌到大部分城市新房價格環比上漲，中間只經歷了一個季度，顯示此次樓市回暖比較急、比較快，這是過去很少見的。

值得注意的是，二線城市環比漲幅(0.6%)最大，一線城市和三線城市漲幅(0.3%)較小，主要原因在於，二線城市2022年四季度和2023年第一季度政策扶持力度較大，特別是在限購政策的退出、利率下降方面，幅度比一線城市要大。

價格急漲普漲，但後勁乏力

此輪市場回升，房價出現明顯反彈。但值得注意的是，這一輪房價上漲呈現出急漲的形態、普漲的形式，漲幅也比較大，一二三線城市環比漲幅在0.3%到0.6%之間，但筆者認為其可持續性可能不足。

其一，二手房掛牌規模壓頂，新房供應也在源源不斷地到來，這會對價格持續攀升形成一定壓力。

其二，居民支付能力不足，預期房價下跌的態勢比較明顯，表現在房價上漲以後，居民購房預期明顯減弱。

其三，3月份以來，周度成交數據顯示，熱點城市新房和二手房交易都有所回落，制約了房價再上漲。顯然，滯後的需求釋放以後，購房者後續需求的接受能力並不高。

當然，不排除二季度由於學位房需求，五一促銷，加上部分區域房源供應彈性不足，部分片區房價仍可能上場，但從整體範圍看，大部分城市房價漲幅後勁不足。(作者 李宇嘉 廣東住房政策研究中心首席研究員）