“行業邏輯變了”,房企老總如何看待2023樓市?

來源:中國新聞網 2023-04-13 09:00:21

又是一年年報季。跋涉過上一年的霜雪,房企的掌舵人站在嚴冬盡處展望艷陽。

憂患意識頗強的萬科鬱亮兌現了利潤企穩回升的承諾,開始躬身賺小錢、長錢、辛苦錢;碧桂園楊惠妍在複雜局勢中完成了與父親的權杖交接,以職業經理人的自我定位直面當下;今年一季度唯一一家銷售額超千億的房企保利發展保持了低調,新一年仍以做大做強自身要求自己。

在現金流與利潤的不可得兼中,他們以犧牲後者穩住陣腳;房企化債進入加速期,他們在漫長的博弈中力求贏得債權人小組支援。“最艱難的時刻已經過去”成為行業共識,但要如何適應新形勢、達成新的平衡狀態懸念依舊。

當“長期主義”被重新定義,擺在這些大佬面前的,早已不只是一道“蓋好房子就能賺錢”的入門題。

行業邏輯生變

“房地産仍然是一個大行業、好行業。”曾經以保守、謹慎著稱的中海地産,成了今年最樂觀的房企。中國海外發展董事局主席顏建國在業績會上透露,今年制定了銷售增長20%的目標,並對實現這個目標充滿信心。

立下“海口”的中海,在今年一季度實現了銷售增速優於大市。轉為更加進取風格的中海意識到,當前房地産正處於上下半場轉折期,想要搶抓發展機遇時不我待。

保利發展董事長劉平也將2022年視為不平凡的一年,因為行業發展邏輯發生了根本性變化。他認為,目前房地産行業正處在由“規模擴張”轉向“高品質發展”的關鍵時期,總體將表現出“趨勢修復、結構優化、動能轉換”的新特徵。

新行業週期應積極把握新型城鎮化、居住品質改善需求帶來的結構性機會。”劉平説。儘管“2022年行業形勢的嚴峻性遠遠超出了年初的預計”,萬科董事會主席鬱亮依然認為,未來的新房需求“上有天花板,下有保底線”:一方面,商品房存量規模已經很大,新房市場不可能再回到2021年的歷史峰值;另一方面,只要外部環境不發生突發性變化,一段時間內,市場仍能保持12億平米左右的需求。

“基於這個判斷,市場短期的上下波動都是正常的。”鬱亮強調,企業要認清大勢。

市場分化明顯

但在整體向好的市場預期中,分化的出現被認為是未來房地産復蘇中的一大特徵,房企高管對此多有著墨。

“我們判斷居民和消費的信心還需要一段時間去恢復,並非所有的城市都在同步回暖。總體來看,一線的城市和高能級的二線城市市場是比較穩定的,一些相對能級比較弱的城市還是繼續在承壓。”龍湖集團執行董事兼高級副總裁張旭忠直言。

顏建國總結出房地産市場呈現的“三大分化”:市場分化、行業分化、企業分化。企業繼續分化,行業集中度還將提高。順應市場分化加大的趨勢,中海將進一步強化聚焦高能級城市的優質資産,優中選優。

綠城中國執行董事、董事會主席張亞東也認為,行業的復蘇回暖不是同步、一致和平均的,具有分化傾向。這包括城市的分化、企業的分化、資源的分化、産品的分化。基於此,綠城未來幾年的打法將以“提質”為目標,堅持9個字的企業發展方針——全品質、高品質和可持續。不僅投資佈局、權益、結構要進行綜合的平衡,而且銷售上也要提高去化的內涵品質,房子、車庫等資産都要同步去化。

行業變動也帶來了重新佈局。新任碧桂園集團董事會主席楊惠妍表示,未來公司整體投資將會圍繞人口流動、産業佈局、經濟基礎、庫存情況等城市核心變數進行優中選優,進一步聚焦一二線核心城市及三四線城市核心區位,實現增量資産的效益兌現。

碧桂園集團總裁莫斌還在業績發佈會上提出,計劃在3-5年的時間內,將公司一二線對三四線的貨值比例提高至50:50,用優質的土地資源支撐公司未來業績的穩健發展。

經營服務並重

過去,經營性不動産被認為存在過重、過慢等劣勢,而在今天,市場對此的認知已經逐步改變。隨著物流、商業、保租房REITs和不動産私募投資基金的開展,經營性不動産實現“投融建管退”閉環,給有關業務的加速發展帶來了可能。

在做好主業的同時,如何探索或者深化新的發展曲線,成為房企們不得不重視的問題。

鬱亮今年最想聊的話題,同樣是關於行業新發展模式選擇。他開玩笑表示:“有的時候我覺得經常會有點‘分裂’,剛談完幾十億的合作,回頭談個幾十萬的生意。”

經營類業務賺的就是“長錢、小錢,辛苦錢”。鬱亮舉例,公寓每平米每天收入80-100元,商業每平米每天收入6-10元,物流每平米每天1元,物業每平米每天6分到1毛。從幾十億單位變為以分為單位。

在2022年表現穩健的招商蛇口,也進一步明晰了中長期轉型方向,主動做出業務調整及戰略升級,將原來的三大主業調整為三類業務,即開發業務、資産運營、城市服務,著力構建租購並舉、輕重結合的業務結構,聚焦培育公司的第二成長曲線。

以文旅地産融合發展成為央企序列中獨特一員的華僑城也表示,將進一步探索房地産行業新的發展模式,把握行業發展大趨勢,積極介入工程代建,保障房建設等業務來豐富公司收入結構。

經歷過去一年多的深度調整,房企在不確定中的韌性與重生,都反應在一個個具體的財報數據裏。從華夏幸福境外債完成重組交割,到佳兆業復牌,再到融創公佈境外債務重組方案,好消息也在不斷傳來。

2023年的春天,是一個新的開始。


(責任編輯:王永超)
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來源:中國新聞網2023-04-13 09:00:21
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