房地産市場預期正在改善

來源:經濟日報 2023-03-30 14:55:42

當前,房地産市場正出現一系列積極變化。一方面,多地首套房貸款利率、首付比例下行,市場銷售降幅明顯收窄;另一方面,房地産企業融資環境持續改善,房地産開發投資降幅收窄。

進一步釋放需求

釋放剛性和改善性住房需求,是推動房地産健康、可持續發展的關鍵舉措。降低房貸利率以及首付比例,有利於進一步釋放市場需求。

數據顯示,今年3月份貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.02%,較上月微降2個基點;二套主流房貸利率平均為4.91%,與上月持平。從利率下調幅度來看,三四線城市的房貸利率同比降幅最大,首套、二套房貸利率同比降幅分別為140個基點和75個基點。

“截至2022年12月末,新發放的個人住房貸款平均利率較上年末下降約140個基點。除了個別熱點城市,絕大多數城市的首付比例政策下限已經達到全國底線。”中國人民銀行副行長潘功勝表示,從需求端看,因城施策實施好差別化的住房信貸政策,持續引導實際利率和首付比例下行,將更好支援剛性和改善性住房需求。

與此同時,銀行放款速度也有所提升。數據顯示,3月份貝殼百城銀行平均放款週期為21天,較上月縮短7天。“對銀行來説,住房按揭貸款依然是優質資産。”上海金融與發展實驗室主任曾剛表示,一季度商業銀行信貸規模較為充裕,也在一定程度上提升了放款速度。

“在一系列政策推動下,房地産市場出現了一些積極變化,主要表現在市場銷售降幅明顯收窄。”國家統計局國民經濟綜合統計司司長付淩暉説,今年前2個月,商品房銷售面積同比下降3.6%,降幅收窄20.7個百分點。

修復供給端預期

除了需求端,供給端也出現了諸多積極變化。數據顯示,前2個月房地産開發投資同比下降5.7%,降幅比2022年收窄4.3個百分點;房地産開發企業到位資金下降15.2%,降幅收窄10.7個百分點;2月份房地産開發景氣指數為94.67,較1月份有所回升。

“當前,我國經濟呈現企穩回升態勢,預期向好,有助於房地産投資降幅收窄。”中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬説,圍繞改善房地産企業融資,金融管理部門已出臺多項政策措施,信貸、債券、股權融資“三箭齊發”,持續緩解房企資金壓力。

去年以來,金融管理部門出臺了16條金融支援房地産市場平穩健康發展的政策措施,並持續推動政策落細、落實。當前,金融管理部門正在開展“資産激活”“負債接續”“權益補充”“預期提升”四項行動,全面落實改善優質房企資産負債表計劃。與此同時,緩釋金融機構過度避險情緒,引導金融機構提供正常融資。數據顯示,今年1月份,房地産開發貸款新增超3700億元,同比多增2200億元。

除了融資環境改善,房地産行業信用風險也有所收斂。“我們認為,過去房企風險蔓延趨勢已經得到了遏制,房企流動性得到明顯改善。”中信銀行副行長胡罡説。中信銀行近期發佈的2022年年報顯示,截至2022年12月末,該行房地産業、建築業的資産品質繼續呈現好轉趨勢,兩個行業的不良貸款餘額較上年末分別減少17.89億元和12.51億元。

“儘管融資環境有所改善,但房企尤其是民營房企新開工意願仍顯不足。”中國民生銀行首席經濟學家溫彬表示,預計房地産開發投資增速在回升過程中仍有震蕩可能。婁飛鵬認為,導致這一現象的主要原因是房企預期仍然不佳,因此要綜合施策穩定和改善預期。

增信心仍是關鍵

今年2月份,一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%,漲幅與上月相同;二手住宅銷售價格環比上漲0.7%,漲幅比上月擴大0.3個百分點。

“目前,二手房市場回升幅度、市場熱度均略高於新房市場。”溫彬説,綜合來看,市場回升的可持續性仍有待觀察。

“二手房的不確定性較低,其需求取決於購房者預期以及剛性需求。相比之下,新房存在不確定性,此前部分住房無法按時交付影響了購房者意願。”曾剛説。

國家統計局投資司首席統計師羅毅飛表示,要持續釋放房地産市場剛性和改善性住房需求,推進“保交樓”項目建設力度,逐步提振市場信心。“去年,‘保交樓’政策對民生保障起到了重要作用。”付淩暉説。目前,監管部門已推出3500億元保交樓專項借款,設立2000億元保交樓貸款支援計劃、1000億元租賃住房貸款支援計劃,並指導金融機構推動行業重組並購,加快風險的市場化出清。

“現在最關鍵的是看市場信心和需求端變化,主要是一手房銷售變化。”胡罡説。一手房銷售是房企將新房直接出售給個人客戶,其轉暖意味著房企資金回流向好,有助於緩解房企資金壓力、化解風險。“在房地産交易中,雖然各地情況有所不同,但總體來看,一手房交易量較大,其銷售回暖代表著需求回升,對房地産市場走勢的研判具有一定的指示意義。”婁飛鵬説。

“央行近期實施的降準可增加中長期可貸資金,有助於增強金融機構支援房企融資的積極性,滿足房企的合理融資需求。”溫彬説,降准將釋放低成本資金,也有助於通過差異化貸款利率支援剛性和改善性住房需求。

“當前,還要進一步穩定居民收入增長預期。”曾剛説,對於居民來説,房貸是長期負債,支出意願、償債能力取決於其穩定就業與收入增長。因此,要多渠道增加城鄉居民收入,保持物價形勢總體穩定。


(責任編輯:孫悅)
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