春節後，多城房地産市場“春意”初現，樓市回暖的號角已經吹響，售樓處、仲介機構等門庭若市，多地帶看量、成交量數據“狂飆”，伴隨著各地利好政策頻頻刷屏，新一輪的復蘇週期似乎已經近在眼前，但本輪的復蘇能持續多久？下文為您揭秘。

毋庸置疑的是，年後重點城市的新房、二手房市場確實在復蘇，主要體現于量上。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2月份重點10城新房成交54293套，環比上漲39%，同比上漲30.8%，二手房成交69512套，環比上漲65.7%，同比上漲124.5%。從城市來看，二手房同環比全線上升，新房除南寧外，環比全部上漲。2月份市場暖意凸顯。一方面是由於1月及去年2月均是春節假期，成交基數較低，另一方面也是此前疫情下積壓的購房需求釋放的結果。

分城市來看，佛山、青島、大連新房成交領漲，而二手房方面，杭州以172.8%的高漲幅位居首位，漲勢強勁。同時，成都、北京、深圳漲幅均超過80%，北京作為首都城市，在疫情防控放開後，加上信貸環境相對寬鬆，購房者加快入市步伐；成都立足於成渝經濟圈，且近年來憑藉旅遊特性迅速成為網紅城市，大量人口涌入，房地産市場也得到迅速發展，去年以來多輪樓市鬆綁政策出臺，且在新一線城市中房價仍處於偏低水準，需求迎來爆發。在這一輪迴暖中，一線城市及重點省會城市有著出色表現，經濟、人口及産業優勢支撐起房地産市場的強需求。

（注：重點10城包括北京、深圳、蘇州、杭州、南京、成都、佛山、大連、青島、南寧，下同）

從本輪復蘇中的客群主力來看，剛需及剛改力量佔比明顯提升。通常來看，成交面積段能體現出客群對産品的偏好選擇，體現剛需、改善客群的佔比情況。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年2月重點10城新房成交中，面積段100㎡以下的剛需産品佔比為32%，較上月提升2個百分點，較2022年底提升3個百分點，同時100-120㎡的剛改佔比為31%，較上月提升4個百分點，較2022年底提升3個百分點。120㎡以上的大面積段佔比下降，2月份所佔比例為38%，較1月收窄5個百分點，較2022年底收窄6個百分點。整體來看，改善型大面積段産品佔比下降，剛需及剛改客群成為撐起本輪成交熱潮的主要力量，總佔比超過60%。在前兩年疫情等因素的催發下，改善性需求加速釋放，最高佔比達到44%，逼近市場總成交的一半，進入2023年，尤其是春節後，曾經撐起半邊天的改善需求縮減，剛需及剛改客群崛起。近期以來多城針對房地産釋放利好，如下調首套房貸款利率，鬆綁限購限售等，購房信貸環境寬鬆，加上三年疫情之下大量剛性住房需求被延後，剛需購房需求加速釋放。

同樣，從套均面積也可以看出，2023年前兩個月新房套均成交面積逐月下滑。根據諸葛數據研究中心監測重點10城來看，2月份新房套均成交面積為120㎡，較上月下滑2.3%，較2022年底下降5.3%。在去年底套均面積達到近兩年峰值後，2023年並沒有延續上升態勢，反而連續下降。

分城市來看，進入2023年，多數城市120㎡以下的剛需及剛改面積段成交佔比呈現不同幅度的提升。其中，北京100㎡以下面積段佔比為49.2%，較上月提升4.8%，較去年末提升7%；杭州100㎡以下成交佔比為19.8%，較上月提升3.6%，較去年末提升5%，同時100-120㎡的剛改佔比較2022年末提升了6.7個百分點。整體來看，除大連外，其餘9城100㎡以下面積段成交佔比均提高，杭州、南京、蘇州、成都、青島、大連100-120㎡的剛改佔比也持續提升。

而另一指標成交總價段則是衡量購房者對價格承受能力的指標，也能體現剛需和改善市場之間的博弈。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年2月份重點10城成交總價在200萬以下的佔比為42%，較上月擴大4個百分點，較2022年底擴大2個百分點；總價在200-500萬的佔比為44%，較上月持平，較2022年底擴大5個百分點；而總價在500-800萬以及總價800萬以上的成交佔比均不足10%，較上月均下降2個百分點。由此來看，壓抑了三年之久的剛需及剛改需求在本輪加速釋放，熱度較此前明顯提升，小面積、低總價産品吸納主要客群。

從重點10城套均總價來看，近期成交總價趨降的趨勢更加明顯。除了深圳外，其他9城套均總價較去年末相比都呈現不同幅度的下滑，其中，北京從2022年底的600萬以上水準降至547萬元；杭州從2022年底的533萬降至400萬元，降幅達25%；南京從400萬以上降至385萬元；蘇州從434萬降至325萬元，降幅超25%；青島從230萬降至200萬以下。

但是，這一輪由剛需及剛改客群支撐起來的回暖潮能夠維持多久？

進入3月份前兩周，雖然成交量依然維持在歷史高位，但從增速上看，重點城市新房成交已經出現下滑趨勢，二手房成交增幅也在收窄。這一波復蘇行情的持續性開始顯露不足。據報道，如杭州、南京等地的帶看量也呈現明顯減少的態勢。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年第10周（2月27日-3月5日）重點10城新房成交16941套，環比下降5.77%；第11周（2月6日-2月12日）重點10城新房成交16895套，環比下降0.27%。新房成交在進入3月份後上升態勢戛然而止，近兩周連續下滑。

二手房方面，2023年第10周（2月27日-3月5日）重點10城成交22719套，環比上升8.1%，漲幅較上周收窄11.2個百分點；第11周（2月6日-2月12日）重點10城二手房成交23810套，環比上漲4.8%，漲幅較上周收窄3.3個百分點。二手房市場復蘇勢頭強于新房，3月份仍然維持漲勢，但是從周度增幅來看也在走弱，上漲動力逐漸顯露不足。

此外，二手房成交量大增與掛牌量居高不下現象交織並存。作為近期以來樓市回溫的主體，二手房市場可謂是搶佔各大熱門，多城二手房帶看、成交數據亮眼。一方面是二手房成交量增加，市場行情火熱，另一方面則是二手房掛牌量並沒有因交易量的提升而減少，反而居高不下。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年1月份重點10城二手房掛牌量與成交量的比值升至45，達到近兩年峰值，2月份隨著成交端走強，掛牌量與成交量比值降至31，但是仍處於歷史高位水準。

大量房源被挂出，一方面是在當前政策寬鬆之下，很多業主想要將房源挂出，以儘快實現以舊換新、以大換小，而另一方面，掛牌量的激增也説明部分群體可能繼續持有房産的意願不強，對未來樓市發展的不確定性增強。從近兩年來看，在疫情黑天鵝因素干擾下，加上經濟下行壓力加大，各行各業裁員風波，失業率上升，居民的收入水準受到很大影響，購買力顯得力不從心，於是很多房産持有者想要趁著這一波市場回暖儘快出手手頭的房源。 

房地産市場長期看人口。2022年中國人口總量出現負增長，尤其是35歲以下的年齡的群體佔比持續縮減，剛性購房規模受限。根據人口普查數據顯示，2022年，全國人口總量為141175萬人，比上年末減少整整85萬人，這也是中國人口近61年來的首次負增長。而從年齡結構來看，20-34歲之間的青年群體佔比在逐年縮減，到2021年佔比已不足20%，同時60歲以上老年群體佔比逐漸擴大，老齡化現象嚴重。長期來看，居住需求主要依靠人口紅利來支撐，在人口出現負增長後人口紅利相對減少，更重要的是作為主力購房群體的20-34歲青年人佔比也在下降，剛性購房規模受限，房地産市場持續回升需要依賴於改善性需求。

作為市場先行指標的情緒指數對房價變化具有一定的前瞻性。根據近期重點50城情緒指數，第11周（3月6日-3月12日）情緒指數結束了連續三周的上升局面開始轉降。數據顯示，第11周重點50城情緒指數為-0.59，較上周回落0.06，先行指標情緒指數已經開始出現負增長，為這波樓市回暖的可持續性再添疑慮。

分城市來看，第11周僅有桂林、廣州、惠州、福州等5城情緒指數維持升勢，其餘45城情緒指數均回落，其中，三亞、南寧、上海、珠海、威海、天津、中山等城指數下降明顯，珠三角城市居多。旅遊城市降勢顯著，其中三亞跌幅最為明顯，三亞此前一波的市場熱度主要是由疫情放開後的旅遊熱潮帶動的，在這波熱潮過去後市場開始回歸真實表現。而南寧則很大程度上是由此前的房貸年齡拉長的新聞熱度拉動，熱度均具有不持久性。長三角城市金華、無錫、嘉興、溫州等市場情緒指數也呈現不同幅度的下滑。

整體來看，本輪市場回暖來勢洶洶，多城樓市春意盎然，小陽春提前到來，預計3月份成交規模仍位居高位，但是二季度市場熱度是否能夠持續還具備未知性，目前來看動力不足，一方面熱度由剛需撐起，隨著人口結構的上行，剛需規模具有局限性。另一方面，二手房的供應規模遠大於成交規模，客戶可選擇的房源居多。市場熱度能否持續取決於改善性需求的釋放規模，而改善性需求的釋放則更依賴於政策的加持，如降低二套房的購房門檻。