3月17日，南京開啟2023年首批集中土拍，本輪供地共推出11宗涉宅用地，起始總價163.63億元，總出讓規劃建築面積91.25萬平方米。最終11宗地塊全部出讓成功，其中有4宗觸頂搖號、3宗溢價成交，4宗底價成交，土地出讓金176.69億元，平均溢價率為7.98%。整體來看，南京本輪土拍熱度高企，溢價率創2021年以來9個批次集中土拍溢價率次新高，同時又有品牌房企積極佈局，無疑是為南京市場注入“強心劑”。

具體解讀如下：

一、供應模式趨向“少量多次”，土拍溢價率升至8%

從供應量來看，南京2023年第一批次供應11宗地塊，較去年第五批次減少4宗，且遠少於前兩年首批次的供應規模，在供地政策優化調整的支撐下，南京土地市場似乎也逐漸開啟了“少量多次”的供應模式。同時值得注意的是，南京本輪土拍熱度回升明顯，繼去年末兩輪零溢價之後，2023年首批迎來開門紅，溢價率升至7.98%，僅次於2021年第一批次，成為自2021年以來9個批次集中土拍溢價率次新高。此外，南京的土地出讓效率也在逐步提高，本輪流拍率已由上輪6.67%降至0。

二、地塊冷熱分化，雨花臺區2宗觸頂搖號

南京本輪土拍熱度回升的同時，也凸顯出地塊間冷熱分化的特徵。南京土地市場的熱度正在向外擴張，雨花區在地理位置上具有絕對優勢，本輪雨花臺區2宗地塊頗為搶手。其中，位於西善橋街道數字大道沿線的G05地塊經過61輪競價觸頂進入搖號環節，賽虹橋街道軟體大道的G06地塊經過38輪競價觸頂進入搖號環節。此外，江寧區的2宗地塊表現也較為亮眼，位於方山-科學園板塊的G08地塊經過47輪競價觸頂進入搖號環節，另一宗南站G07地塊溢價成交，溢價率為4.49%。另外，浦口區1宗與溧水區的2宗地塊則表現相對平淡，均以底價成交。

三、國央企收割半數以上，民企偉星31億位居總拿地金額首位

從南京首輪土拍的拿地房企來看，國央企身影佔據半數以上份額，11宗地塊中有7宗被國央企收入囊中，其中包括保利發展、大悅城、中海地産等。與此同時，少數民營房企的出手較為闊綽，偉星成為全場“最豪氣”房企，擲資31億元位居房企總拿地金額之首，萬科居於次位，拿地金額為27.5億元。

四、南京本輪熱度趕超蘇州，土拍升溫或帶動樓市成交回穩

對比近期拍地城市來看，南京本輪土拍熱度不俗，且溢價率趕超蘇州今年首輪。同時從近期全國各地土拍表現來看，呈現出“熱點城市率先升溫，樓市壓力較大的城市暫時仍處於土拍平淡的瓶頸期”。此外，不可否認，土地市場熱度回升也將在傳導至樓市成交端，由此預計，城市間土拍熱度的分化或許將加大城市樓市成交端的分化，熱點城市或將在市場修復進程中率先站穩，且長期處於領先地位。