北京3月20日， 虛假宣傳、霸王條款、新房漏水、墻皮鼓包、房屋開裂……中國消費者協會發佈的《2022年全國消協組織受理投訴情況分析》顯示，商品房消費領域的問題依然不少。

天眼查數據顯示，目前我國共有約54萬家房屋建築業相關企業，其中超過10%的企業曾出現法律訴訟，約5%的企業曾出現經營異常問題。

根據3月7日發佈的《最高人民法院工作報告》，過去5年，法院妥善審理房地産糾紛案件460.4萬件。與此同時，為爭取自己的權益，部分業主的維權方式也存在過激的現象。

無疑，對於購房者來説，應有的權益受損時，如何合理合法成功維權成為他們面臨的難題。

為了“改善購房環境，提振消費信心”，央廣網近日收集了多個維權成功的典型案例，並特別採訪了北京金訴律師事務所執行主任王佳紅律師，希望通過典型案例分享以及專業律師指導建議，助力消費者合理合法維權，幫助消費者規避買房路上的花式陷阱。

案例一：撕掉開發商“遮羞布” 拒絕“疫情”成為延期交付“擋箭牌”

2018年9月，李女士在北京昌平購買了某閩係開發商開發的一套別墅，約定於2020年8月31日前交房。然而，2020年2月，開發商發出延期交房通知，告知由於疫情原因無法按時交付，具體交房時間等待通知。2021年10月31日，開發商通知業主可以收房，延期達14個月之久。

業主希望開發商按照合同約定支付延期交房的違約金，卻遭到了拒絕，理由是延期交房屬於不可抗力，開發商不需要承擔延期交房的違約責任。

李女士不能接受開發商拖延一年多而不支付違約金的行為，於是對開發商提起訴訟。在庭審中，開發商僅能證明疫情原因導致延期30天，與實際延期14個月的事實不符，最終被法院判決承擔違約責任，需支付相應違約金。

面對延期交付，消費者應該如何維護自己的權益？王佳紅表示，首先消費者要冷靜分析導致開發商延期交付的原因，然後進行相應的行動。確係不可抗力導致房屋無法交付的，開發商可以免責，但可以要求提供相應證據。不能舉證延期完全由不可抗力所致，像上述案件，開發商只能免除部分責任，消費者可以申請給予相應賠償。同時，不可抗力因素發生，房屋無法按時交付，開發商需要及時通知購房人，這是對開發商的程式性要求。如果是在延期交付事實發生後才遇到不可抗力影響，開發商則不能免除任何責任，消費者可以要求開發商按照合同約定進行賠償。

此外，在不少項目延期交付或者爛尾後，出現了購房者擅自斷貸現象。對此，王佳紅提醒廣大購房者，擅自停止償還貸款行為不可取。她表示，開發商延期交房，是違反了商品房買賣合同的約定，與銀行無關；購房者和銀行之間存在借款關係，未經銀行同意，購房者單方面停止償還貸款，屬於違約行為，會被銀行列入徵信黑名單，更嚴重的可能會被銀行起訴，要求拍賣房産。但如果開發商延期交房，購房者已經具備了解除合同權利的，可以向法院起訴解除買賣合同，同時解除貸款合同，法院判決支援後可以停止償還銀行貸款。

如果遇到開發商自己能力不足，商品房出現爛尾，王佳紅則建議購房者儘快向法院提起訴訟，要求解除合同。她表示，通過訴訟，消費者不僅可以要求開發商返還已經支付的房款、支付違約金、解除貸款合同等，開發商相應的資産如賬戶存款、股票、房産、車輛等被查封，以保證判決開發商有責後，其有財産可以執行。同時，對於已經取得判決的購房者，執行順位上具有優先級，而且在司法實踐中小業主有優先受償權。

案例二：精裝品質問題零容忍 消費者獲超四百萬元賠償款

楊先生購買了某央企開發商在北京市豐台區開發的一套別墅，銷售人員口頭承諾精裝修每平米3000元標準。然而在房屋入住後，楊先生陸續發現房屋存在諸多品質問題：二樓主臥衛生間漏水；整個地下室滲水、漏水；二樓主臥窗戶因滲水嚴重變形、脫落；部分區域因沒有鋪設電線而需要重新挖槽鋪線；別墅外墻脫落、變形。

對此，楊先生要求開發商提供涉案房屋裝飾裝修材料的進場證明及合格證明，開發商一直不予提供。起初，楊先生以為這些房屋品質問題可通過物業維修解決，於是多次通知物業進行維修。但是物業的反覆、多次維修不僅沒有解決房屋所存在的品質問題，反而更多的品質問題越來越嚴重地暴露出來。如二樓主臥衛生間，經物業五次維修後仍然無法確定漏水原因，該衛生間自入住以來一直向一樓滲水、漏水，還導致一樓大門進門處吊頂及壁紙嚴重霉變。楊先生的房屋就像一個大工地，根本無法正常居住，最後，楊先生不得不搬出涉案房屋，向法院起訴賠償。

在訴訟過程中，經過法院對涉案房屋品質存在的原因及維修房屋品質問題的專業方案進行了鑒定，對房屋維修所需費用及損失進行了評估。最終，法院支援了楊先生的訴訟請求，判定開發商交付房屋存在嚴重品質問題，需賠償楊先生無法正常居住使用房屋的損失等共計400余萬元。

在生活中，開發商交付的房屋存在諸多品質問題並不罕見，尤其是精裝修房屋，品質問題更為突出。王佳紅建議，消費者在購買精裝房時儘量要求開發商對精裝標準做書面承諾，不能書面承諾的可通過錄音、微信交流等方式留存證據，防止後期發生精裝標準與承諾不一致卻沒有證據證明的情況發生。

同時，王佳紅提醒消費者，在遇到精裝品質問題時，消費者有權要求開發商提供房屋裝修材料合格的相關證明；有權就房屋存在的裝修問題要求開發商支付逾期交房的損失以及要求開發商對品質問題繼續維修；有權就開發商交付房屋的裝修標準進行鑒定，有權要求開發商賠償實際的裝修造價和開發商約定的裝修造價的差額。

王佳紅建議消費者，在條件允許的情況下，收房時最好請專業公司進行驗房，根據檢測報告決定是否進行收房，同時檢測結果也可以作為日後與開發商發生糾紛時的證據。

案例三：辨別虛假宣傳 律師提示：看圖紙、看規劃

2019年9月，馮女士購買了某股份制房企開發的、位於北京大興的商品房項目房屋。據馮女士介紹，當時選擇項目，就是因為開發商宣傳小區500米就可以抵達地鐵19號線“星光影視城西站”，以及可以上九年一貫制學校。

馮女士在2020年收房入住後，發現小區附近並沒有所謂的地鐵，更沒有學校，認為開發商存在虛假宣傳。所以，馮女士聯合其他業主向大興市場監督管理局進行了反映。經過大興市場監督管理局的調查確認：軌道交通19號線南延方案正在編制之中，具體走向設站未正式批復；項目周邊有基礎教育設施用地，尚無九年一貫制教育用地的相關規劃。對此，大興市場監督管理局判定開發商在買賣房屋中存在虛假宣傳的違法行為，並給予2.55萬元的行政處罰。

王佳紅分析：上述案例屬於典型的開發商虛假宣傳行為。她表示，在商品房的銷售市場上，虛假宣傳造成的糾紛佔比一直較高且形式多樣。除了有關於地鐵軌道、學校的虛假宣傳外，涉及房屋配套設施、樣板間、精裝修等的虛假宣傳也不在少數。

在王佳紅看來，對於消費者來説，這類糾紛維權往往比較困難。一方面，開發商所提供的合同文本中往往將廣告、樣板間、沙盤等宣傳材料排除在合同約定之外；另外一方面，消費者取證意識薄弱，對開發商售房時吹得“天花亂墜”的賣點，沒有紮實的證據予以證明。

對此，王佳紅總結了幾個辨別虛假宣傳的方式，供消費者借鑒。首先，在與銷售人員對接時，可以通過索要名片、向管理層確認、查看住建部門銷售人員備案等方式確認宣傳人員身份，粗略判斷其宣傳內容的真實性。其次，了解小區內規劃情況時，可以向開發商索要小區總平面圖，在圖紙上社區是否規劃有會所、游泳池等一目了然。第三，對於小區周邊配套的宣傳，例如學校、地鐵等，最好要求開發商出具相應的政府批文，或者去相關政府部門進行核對。

王佳紅還提醒消費者，對於小區內規劃圖上沒有體現的內容，或者周邊配套沒有相應政府文件確認時，消費者要保障自己的權益，必須要求寫在合同中，而且還必須得寫明違約責任，這樣對開發商才具有約束力。