諸葛找房:2月土地市場溢價率“二連升” 民營房企拿地身影漸多

來源:中國網地産 2023-02-28 17:01:51

一、2月份土地市場量縮價漲,一二線城市成交加速

1、2月土地供應規模維持低位水準,推出樓面價持續上升

據諸葛找房數據研究中心監測,全國主要地級市2023年2月供應土地254宗,供應規劃建築面積為1692.8萬㎡,同比下降48.24%,環比下降10.07%;推出樓面均價為5444元/㎡,同比下跌14.88%,環比上漲28.67%。進入2023年,前兩月土地市場供地活動較少,短期內供應規模維持在較低水準。與此同時,在部分城市加大優質地塊供應的帶動下,本月推出樓面價持續上漲,這是時隔5個月價格再次突破5000元/㎡。預計隨著市場逐漸復蘇,各地推地力度將會有所加大,3月份土地供應或將迎來較為明顯的回升態勢。

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備註:用地性質包含住宅用地、綜合用地(含住宅)、商業/辦公用地;2023年2月數據截止至2月26日,下同。

從地塊性質來看,2月純住宅用地供應規劃建設面積775.74萬㎡,同比下降40.6%,環比上升10.83%;綜合用地(含住宅)供應規劃建設面積462.52萬㎡,同比下降68.12%,環比下降32.34%;商辦用地供應規劃建設面積454.55萬㎡,同比下降11.58%,環比下降8.89%。與此同時,各類用地推出樓面價環比上月均有所上漲,且綜合用地漲幅居首,為51.66%。

分各能級城市來看,2023年2月,一線城市供地量大幅上漲,二線、三四線城市仍然呈現下滑下滑態勢。其中,一線城市供應規劃建築面積240.67萬㎡,同比下跌45.05%,環比上漲668.36%,主要是由於在上月一線城市供地量規模較小的基礎上,本月北上廣深4城一齊公佈了2023年首批擬供地塊清單,在一定程度上促使供應量激增;二線城市供應規劃建築面積576.91萬㎡,同比下降50.2%,環比下跌15.58%;三四線城市供應規劃建築面積875.22萬㎡,同比下跌47.73%,環比下跌25.04%。從推出樓面價上看,一二線城市推出樓面價環比雙雙轉跌,三四線城市推出樓面價止跌轉升。

 2、2月土地市場成交量降價升,一二線城市收金環比翻倍

據諸葛找房數據研究中心監測,2023年2月全國主要地級市土地成交301宗,成交規劃建築面積為1710.88萬㎡,同比下降10.63%,環比下降8.74%;成交樓面價為5814元/平方米,同比上漲13%,環比上漲72.11%;土地出讓金為994.67億元,同比微漲0.96%,環比上漲57.05%。在本月供應端持續收緊的背景下,土地市場成交規模依舊延續低位態勢,預計隨著接下來土地供應閘門進一步放開以及房企補倉情緒上漲,土地成交量有望逐步迎來回升局面。

從地塊性質來看,2月純住宅用地成交規劃建築面積為818.11萬㎡,同比上漲7.19%,環比下跌8.32%;綜合用地(含住宅)成交規劃建築面積為506.16萬㎡,同比下跌10.71%,環比上漲16.42%;商辦用地成交規劃建築面積為386.61萬㎡,同比下跌33.83%,環比下跌29.4%。與此同時,涉宅用地土地出讓金均較上月上漲,商辦用地由於成交量下滑顯著,收金規模相較上月有所縮減。

分等級城市來看,一二線城市成交規模較上月上升,三四線城市延續降勢。其中,本月一線城市成交13宗,成交規劃建築面積84.65萬㎡,同比下跌52.31%,環比上漲34.08%;成交樓面價為23341元/㎡,同比下跌15.91%,環比上漲116.7%;土地出讓金197.59億元,同比下跌59.9%,環比上漲190.55%。北京2022年第五批次集中土拍于本月收官,且熱度居高,同時上海、深圳有多宗商辦地塊成交,一齊帶動一線城市整體土地收金大幅上升。

二線城市土地成交110宗,成交規劃建築面積758.79萬㎡,同比上漲52.67%,環比上漲30.77%;成交樓面價為8192元/㎡,同比上漲103.93%,環比上漲109.78%;土地出讓金621.62億元,同比上漲210.95%,環比上漲174.34%。本月鄭州、天津、蘇州、杭州等多個二線城市開啟了今年首輪集中土拍,而且蘇杭等熱點城市的土拍更顯升溫,拉動二線城市整體成交量價雙雙走高。

三四線城市土地成交178宗,土地成交規劃建築面積為867.43萬㎡,同比下跌30.04%,環比下跌29.56%;成交樓面價為2023元/㎡,同比下跌14.28%,環比下跌16.46%;土地出讓金175.46億元,同比下跌40.04%,環比下跌48.2%。

 二、2月土地市場溢價率上升、流拍率下降,一二線城市溢價率超5%

2023年2月全國主要地級市溢價率為5.39%,環比上升1.98個百分點,同比上升1.06個百分點。自去年5月起,土地溢價率高位回落,去年9月進入低位水準。進入2023年,土地市場顯露回溫跡象,溢價率連續2月上升,一方面,樓市交易活躍度上升,房企補倉情緒增加;另一方面,金融政策持續支援房企融資等,因此房企資金流動性獲提升,進而也會帶動房企對土地市場的投入。流拍率方面,本月流拍率為15.45%,較上月下降4.6個百分點。

分等級城市來看,一二線城市溢價率靠前,三四線城市低溢價高流拍並存。溢價率方面,一二線城市均較上月上升,且溢價率均超5%;三四線城市溢價率由上月4.65%降至3.63%。流拍率方面,一線城市仍無流拍現象,二線、三四線城市流拍率雖較上月有所回落,但仍處於較高位,其中三四線城市流拍率高達19.82%。

 三、杭州土地出讓金領跑,華潤置地63.58億拿下北京朝陽1宗商用地塊 

2023年2月城市土地出讓金TOP10榜單中,長三角城市表現仍然較為亮眼,佔據半數份額。其中,杭州以276億元位居土地出讓金首位,在2月份這1個月內,杭州時隔14天完成了兩輪土拍且均保持較高熱度,特別是2023年首輪土拍,觸頂成交比例升至62%,而且民營房企以較高的積極性收割過半。除了杭州,北京、蘇州的土拍競爭也較激烈,北京2022年第5輪集中土拍,6宗地共吸引了20家房企及聯合體報名參與,其中有3宗地觸頂成交;蘇州2023年首輪集中土拍中,參與現場搖號房企多達31家,2城本月土地出讓金分別為196億元、145億元。與杭州、北京等城市的偏熱相比,鄭州2023年首輪集中土拍則略顯冷清,11宗地有10宗底價成交、1宗流拍,本地國企為拿地主力,同時,鄭州本月土地出讓金為54億元,位居第五。

地塊成交總價TOP10榜單中,共覆蓋了杭州、北京、蘇州3個城市,分別上榜4宗、4宗、3宗地塊。從溢價情況來看,有8宗觸頂成交,溢價率均超11%,僅有2宗底價成交。其中,北京順進商務諮詢有限公司(華潤置地)以底價63.58億元拿下北京市朝陽區朝陽站交通樞紐南側建設用地一體化項目0313-5597、5598、5599地塊,位居成交總價首位;其次,華潤置地再以36.43億元競得蘇州首輪土拍中編號為蘇園土挂(2023)01號地塊,溢價率達15%,位居成交總價第二,不僅如此,該宗地塊最終成交樓面價35650元/平方米,還刷新了蘇州工業園區地價紀錄;越秀地産以33.12億元競得北京市昌平區回龍觀國際資訊産業基地二期(一)地塊土地一級開發項目CP01-0801-0018、0019、0020、0015、0023地塊,位居成交總價第三,另外,同為北京的另一宗經濟技術開發區亦莊新城0303街區F1C-1、F1S-1、F1R-1、F1A-1地塊由京東集團底價拿下,總成交額31.12億元,位居榜五。

 四、民營房企身影漸多,華潤置地再奪冠位

房企拿地金額TOP15榜單中,華潤置地再居榜首,總權益拿地金額為102.7億元,該筆土地投資資金注入了京蘇杭各1宗地塊,由此可見,2023年華潤置地對於熱點城市的佈局意願較為強烈。越秀地産、廈門坤霖辰房地産投資有限責任公司分別以59.1億元、31.6億元位居權益拿地金額第二、三位。值得注意的是,本月地方城投托底現象有所減弱,民營房企身影增多,如濱江集團、偉星房産等。預計隨著各地土拍市場活躍度逐步回升,房企資金流動性壓力也獲進一步緩解,民營房企將會在土拍市場中更加站穩腳跟。

(責任編輯:李彤)
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