為重點解決新市民、青年人等群體住房問題，中國人民銀行和銀保監會出手規範住房租賃金融市場規範發展，加大信貸支援力度、拓寬多元化投融資渠道。

2月24日，中國人民銀行發佈消息稱，為深入貫徹落實黨中央、國務院決策部署，支援加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，培育和發展住房租賃市場，促進房地産市場平穩健康發展，央行、銀保監會起草了《關於金融支援住房租賃市場發展的意見（徵求意見稿）》（簡稱《意見》）。

《意見》圍繞住房租賃供給側結構性改革方向，以商業可持續為基本前提，重點支援自持物業的專業化、規模化住房租賃企業發展，為租賃住房的投資、開發、運營和管理提供多元化、多層次、全週期的金融産品和金融服務體系。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，住房租賃與商品房開發不同，房源籌集渠道很多，包括新開發、統租、統購和持有，既有重資産，也有輕資産，還有中資産。用地來源有住宅、工業、商辦、教育科研用地、集體建設用地等。此次央行、銀保監徵求意見稿，其實就是針對租賃全鏈條運營特點、資金投入和産出匹配性等，結合國際此類産品的融資模式，建立適合我國的全週期的融資體系，目的是想通過融資扶持，讓這些企業能長期經營下去、資金流可持續，也能盈利。

支援發放住房租賃經營性貸款

微領地集團CEO周君強對澎湃新聞表示，從2015年行業起步到2017年十九大提出“租購並舉”，目前行業的參與主體均具備一定的專業度及規模化，此次政策更多的是向此類企業進行傾斜。對於住房租賃企業的金融配套政策，此前各金融機構以及監管部門陸續在推出，此次央行及銀保監會對相關政策進行了匯總並進行了提升。

此次《意見》提出，支援商業銀行向各類主體新建、改建長期租賃住房發放開發建設貸款。租賃住房建設的項目資本金比例應不低於開發項目總投資的20%，期限一般3年，最長不超過5年。

此外，支援向自有産權的住房租賃企業發放住房租賃經營性貸款，允許經營性貸款置換物業前期開發建設貸款，期限最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業評估價值的80%。

周君強指出，微領地是“重資産”商業模式。以往，重資産企業拿地新建項目貸款週期在25年左右，貸款額度為項目總投資的80%。“但通常而言，一線城市較難滿足，由於拿地成本高，通常杠桿率在60％～65%。此次政策將開發建設貸款和經營貸分開，經營貸一方面可歸還前期開發貸，也可用於企業的資金使用，對企業而言，資金使用會更充裕些。”據了解，微領地曾以包租模式運營近50個大型社區，2021年轉型重資産保障性租賃住房平臺，目前擁有7個重資産項目，30000間房源。

魔方生活服務集團首席戰略官胡鼎則指出，根據《意見》，經營性物業貸款將首次向長租公寓行業開放，意義重大，且該《意見》明確提出，在自有産權房之外，可以為非自有産權房提供貸款，這為住房租賃企業通過非改租獲取物業來源提供了支援。

非自有産權房的貸款期限放寬至5年

按照《意見》，住房租賃企業依法合規改造工業廠房、商業辦公用房、城中村等形成的非自有産權租賃住房，經營性貸款的期限最長不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期限內應收租金總額的70%。

周君強表示，非自有産權租賃住房屬於輕資産模式，輕資産模式的租賃企業由於沒有資産做抵押，一般銀行給的更多的是流動資金貸款，流動資金貸款一般不超過三年，通常只有1至2年，此次明確最長期限可以5年，有一定的提升。因此，無論從重資産還是輕資産企業而言，銀行貸款的結構性比例均較以往有所提升，不過目前政策未涉及利率，對租賃行業而言，資金成本也是一大重點。

某頭部輕資産住房租賃企業人士對澎湃新聞表示，“目前哪怕是頭部的租賃住房企業，我們依然沒有辦法拿到長期的、低成本的資金，這就使得行業的發展還是比較難實現保本回利的。所以這個政策來的非常是時候，這個行業資金成本比較高的問題需要去做一些解決和突破，希望政策出來之後，有一些試點。”

據其透露，目前輕資産住房租賃企業的融資成本較高，綜合成本通常在7%～10%。

胡鼎指出，《意見》明確貸款額度原則上不超過貸款期限內應收租金總額的70%，為金融機構提供了明確的參考標準，以“貸款期限內的應收租金”作為指標，也充分考慮了住房租賃企業的發展模式，能夠為住房租賃企業提供有力的金融支援。此前，住房租賃企業通常只能申請中長期流動資金貸款，貸款期限一般不超過3年，而《意見》將非自有産權房的貸款期限放寬至5年，為企業提供了更多自由。魔方生活也希望《意見》未來能進一步明確住房租賃企業的資金用途，規範企業的融資發展。

“我們轉型做重資産後，發現銀行對租賃型企業的貸款利率在下降，隨著金融政策的出臺，後續輕資産型的貸款利率也有望下降。”周君強説道。

同時，《意見》提出，鼓勵商業銀行向符合條件的主體發放租賃住房團體購房貸款，期限最長不超過30年，貸款額度原則上不超過物業評估價值的80%。

業內人士認為，該條政策也有利於房企紓困。對籌集房源用作租賃住房的，鼓勵商業銀行向符合條件的主體發放租賃住房團體購房貸款，在為相關企業提供貸款的同時，也在一定程度上消化目前房企存量房源。

ICCRA住房租賃産業研究院院長趙然認為，《意見》明確了對於住房租賃企業在運營環節的扶持。《意見》分別提出對於重資産模式的住房租賃企業（最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業評估價值的80%），以及中資産和輕資産模式的住房租賃企業（最長不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期限內應收租金總額的70%）給予不同年限和額度的經營性貸款。在減免了房地産稅、增值稅的基礎上，進一步為“微利運營”的住房租賃企業減負。

拓寬多元化投融資渠道

《意見》進一步拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道，支援商業銀行發行用於住房租賃的金融債券，拓寬住房租賃企業債券融資渠道，創新住房租賃擔保債券（CoverBond），穩步發展房地産投資信託基金（REITs），引導各類社會資金有序投資住房租賃領域。

其中，《意見》顯示，創新住房租賃擔保債券（CoveredBond）。住房租賃企業持有運營的租賃住房具有持續、穩定現金流的，可將物業抵押作為信用增進，發行住房租賃擔保債券。住房租賃擔保債券納入債券管理框架。

趙然指出，《意見》提出的住房租賃擔保債券（CoveredBond），用於住房租賃行業亦屬首次。擔保債券對於投資人具有優先權屬性，同時對於入池的租賃住房資産在資質、品質、運營的規範性和穩定性方面有著嚴格的要求，既保護了投資者，也對行業的高品質發展起到了激勵與約束並重的作用。

同時，《意見》提出，穩步推進房地産投資信託基金（REITs）試點工作，在把控風險前提下，募集資金用於住房租賃企業持有並經營長期租賃住房。支援房地産投資信託基金（REITs）份額交易流通，促進長期穩定經營，防範短期炒作。優先支援雄安新區、海南自由貿易港、深圳中國特色社會主義先行示範區等國家政策重點支援區域以及人口凈流入的大城市開展房地産投資信託基金（REITs）試點，為利用各類建設用地（含集體建設用地、企事業單位自有空閒土地等）依法依規建設和持有運營長期租賃住房的企業提供資金支援。

同時，支援金融機構、資産管理産品等各類市場主體規範投資住房租賃相關金融産品。鼓勵住房租賃企業、專業資産管理機構通過房地産投資信託基金（REITs）長期持有、運營租賃住房。支援保險資金等長期資金投資住房租賃市場。

截至目前，已有4隻保租房公募REITs産品成功發行，分別為紅土深圳安居REITs、中金廈門安居REITs、華夏北京保障房REITs、華夏基金華潤有巢租賃住房REITs，募資總額約50億元。

“目前已有4隻保租房公募REITs成功發行，但發行主體主要是國企，還沒有民企發行，隨著政策的推動，後續民企參與REITs退出渠道會變得更加通暢。”周君強説。

在業內人士看來，《意見》劃定了雄安新區、海南、深圳及人口凈流入的大城市為REITs試點區域，明確為利用集體建設用地的長期租賃住房企業提供資金支援。這對於集體建設用地建設的租賃住房項目來説是重大政策利好，特別是對於擁有眾多城中村等集體建設用地的深圳等地，將加快住房租賃市場發展步伐。

政策出臺如何影響房地産業？

易居房地産研究院研究總監嚴躍進提到，此次政策的出臺使得金融機構在支援住房租賃方面有更多的選擇和創新的空間。對長租公寓企業而言則能夠得到更多金融支援，有助於進一步促進市場發展，也將使得更多企業投入住房租賃行業中去。對部分佈局住房租賃市場的房企而言，資金支援方面也更加多元。租賃市場屬於細水長流，資金回籠相對較慢的行業，通過銀行信貸提供貸款助力，可以收儲一些房地産項目，也有助於企業後續的經營和現金流的補充。同時，通過REITs産品，也有助於一些成熟的租賃物業能夠比較快的回籠資金。

中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進表示，“租購並舉”是我國住房制度建設的重要目標之一，也是房地産業新發展模式的重要組成部分。近年來，中央和地方圍繞住房租賃市場的發展出臺了一系列支援性政策。本次《意見》的發佈，將有利於加強和改善針對住房租賃市場的金融支援與服務，促進住房租賃市場快速發展。