作者 李宇嘉 廣東住房政策研究中心首席研究員  近期，“提前還房貸”掀起了一波高潮。

有朋友告訴我，最近他發了年終獎，計劃提前還房貸，但沒想到手機銀行APP直接關閉了申請提前還貸功能。據悉，目前有不少銀行還款不太容易，雖然有購房者可以在手機銀行App上申請，但放出的號很少；到櫃檯辦理也有諸多不便。即便有購房者預約到，銀行提前還款也要等2-3個月。當然，提前還貸普遍還要繳納違約金。

對這一波還貸熱潮，我認為有以下幾個主要驅動因素：

其一，春節前後，有購房者收到了年終獎、公司分紅，手頭有了一些余錢，這成為提前還貸的基礎前提。

其二，春節前，行業內的理財産品大面積破凈、收益率回撤，甚至負收益。老百姓通過房貸利率(一般在4%-6%)和保本理財收益率(目前在3%以下居多)對比發現，每月定期要還的房貸並不便宜。

銀行理財收益大面積破凈後，引發較大規模贖回。居民將回到存款賬戶上的錢提前還貸成為一個不錯的選擇，這等於家庭變相理財。

2022年以來，儘管房貸利率持續下降，但對老百姓而言，利率還是不低。目前，已發放房貸利率大部分為5%左右。特別是2016-2021年間，商品房市場高位運作，那時房貸利率普遍在5%以上。而目前銀行存款和保本理財利率，普遍均低於3%。理財收益走低，自然會發生從“儘量多申請房貸”到“爭著提前還貸”逆轉。

其三，觸發還貸潮還有一個重要因素是各地房貸利率的持續動態調整。目前，根據央行政策，70個大中城市中，已有38個城市首套房貸利率在2023年不設下限。預計未來，全國絕大多數城市的首套房利率或有可能會取消下限。

當然，對存量房貸來説，高利率弊端更加凸顯。擺在購房者面前有兩個選擇：要麼提前還貸款；要麼還款後賣房再買房，騰挪為低利率房貸。

從銀行視角來看，近年來對實體貸款利率明顯走低，房貸更成為銀行的一種優質資産。銀行資金成本增加，而增量房貸申請在下降，存量房貸又被提前還貸。銀行的第一動機當然是保護自身優質資産不再持續下降。

其四，目前，多數居民對樓市、房價預期整體不太樂觀。承擔著高利率(至少高於理財利率)來借銀行的錢，購買了一套可能價格下跌的資産，且該資産未來也存在降價可能。部分購房者由此算來，持有房貸並不划算。

過去，購房者普遍預期房價會持續上漲，資産收益遠大於房貸利率調高成本，對房貸利率不敏感。如今房價預期逆轉，房屋的持有成本(包括房貸、物業費、房屋折舊等)便更加突出。據測算，熱點城市的房屋綜合持有成本在5%-9%，房價不漲這麼多，消費者持有房産就是不划算的。

只要房貸利率高於理財利率，只要房價還在下跌，且居民預期房價下跌，提前還貸的動機就一直會存在。