新的市場週期，購房需求會有怎樣的新變化？近日，中國人民大學商學院與貝殼研究院聯合發佈了《住房需求洞察系列研究之改善性購房需求專題報告》（以下簡稱《報告》）。《報告》顯示，改善性需求佔比逐年提升，越來越受到市場的重視。

改善性需求提升

35歲—45歲購房群體是以改善性需求為主的核心人群。貝殼研究院統計數據顯示，重點50城市改善購房佔比由2020年的26%提高到2022年的30%，而30歲以下購房群體通常是剛需客戶，其成交佔比由2020年的37%下行到2019年的34%。可以説，2022年的市場環境下，改善性需求相較于剛需更具韌性。

貝殼研究院高級分析師潘浩對筆者表示，改善性購房佔比提升首先是由於人口結構的變化。國家統計局統計數據顯示，2019年—2022年，20—30歲人口由2.35億人逐年降至2.15億人，35—45歲人口由2.19億人增加到2.28億人。其次也有短期內政策和市場的影響，尤其是放開限購區域和降低二套房首付比例等，釋放了大量的改善性需求。

《報告》顯示，大部分一二線城市改善性需求更高。例如，北京、天津、廈門改善性需求明顯高於剛需，3個城市改善群體交易量均在剛需交易量的1.5倍以上。

“這是因為，一二線城市老破小（20年以上樓齡佔比超70%）佔比高，也是驅動換房的主要原因。”潘浩表示，貝殼研究院統計數據顯示，北京存量房中樓齡在20年以上的住房佔比超60%，改善意願強烈，而昆明、南寧等城市存量房中樓齡在10年以內的住房佔比在40%—50%。

當然，並非所有二線城市都進入了改善性主導的市場。在成都、合肥和西安，剛需下行趨勢並未出現，2022年其剛需群體購房佔比均在40%以上。而房屋消費需求是由人口決定的。産業優勢疊加省會城市的虹吸效應，持續吸引本省其他地級市人口的流入，奠定了這些城市高基數的剛需總量。

聚焦高品質樓盤

追求更好的居住環境、更大的居住面積，是當前大部分消費者換房的主要驅動因素。

調查顯示，北京消費者換房後的住房面積平均為110平方米。相對於以北京為代表的一線城市，二線城市換房後的住房面積更大，大部分城市達120平方米，其中鄭州置換後平均面積為124平方米，杭州為119平方米，成都為117平方米。換房成本上，以杭州、成都、鄭州、合肥、武漢換房客群來看，換房平均需加價90萬元—100萬元。

此外，從區域選擇上來説，高品質房屋集中的區域改善性客群更為偏好。以北京為例，朝陽區和海澱區高品質樓盤是改善性客群首選。縱觀北京改善性住宅區域，相較于東西城高比例的老破小和順義、房山並不便利的交通配套，朝陽和海淀在房屋品質、交通便利程度、配套成熟度方面具有綜合優勢，更為改善性客群所青睞。

潘浩表示，值得注意的是，在很多二線城市，以房換房的消費者出現了以“同區換房”為主的交易態勢。以成都為例，高新區換房客戶同區換房的比例高達59%，青羊區、錦江區、成華區的同區換房比例也均超40%。武漢的情況類似，江岸區和武昌區同區換房比例均超50%。

新房二手聯動效應凸顯

面對房地産市場需求結構的新變化，樓市政策調控將如何發力呢？

中國人民大學商學院教授孟慶斌建議，新房和二手房能否高效聯動，將直接影響換房群體的購房行為，未來在支援改善性需求方面，可聚焦于優化換房置業流程，加大對二手房的稅費補貼力度等政策調控上。

據筆者了解，2022年8月份以來，濟南、廣州、深圳、南京、成都等多個城市推出二手房的“帶押過戶”政策，即對於存在抵押貸款的二手房要上市交易的情況，實現了不用先還清原來的房貸就可以完成過戶、抵押、發放新的貸款。此一方式在節省資金成本的同時，大大縮短了換房客戶的置業週期，提高了二手房交易效率，是更好地加強新房與二手房聯動的政策實踐。

孟慶斌表示，2022年以來各地對新房紛紛提供更多優惠政策，或減免契稅，或組織房交會予以補貼，加上開發商促銷優惠力度較大，政策對新房側的傾斜十分明顯。但是對“以舊換新”的消費者來説，要想打通換房鏈條，對二手房的政策支援力度同樣不能少，如果沒有二手房的購房者入市，換房鏈條就無法實現。因此，在支援改善性需求方面，可加大對二手房的稅收及補貼政策力度，以實現整個換房鏈條的暢通。

另外，隨著越來越多的城市進入存量房時代，購買二手房的消費者也越來越多，但二手房的按揭貸款額度多與樓齡掛鉤，購買二手房的群體獲得的信貸支援明顯弱于新房，若同一板塊內沒有新房可供選擇，將不利於居民置業。因此，若能在二手房貸款上限或貸款額度與樓齡掛鉤方面有所放鬆，勢必能更好地滿足居民的置業需求。