2022年底的中央經濟工作會議提出，支援住房改善等消費。因城施策，支援剛性和改善性住房需求。日前，住房和城鄉建設部部長倪虹接受媒體採訪時也表示，2023年將大力支援剛性和改善性住房需求。對購買第二套住房的，要合理支援。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支援。當前和今後一個時期，促進改善性住房需求的釋放，將是需求端助力房地産市場企穩回暖的重要舉措。

何為改善性住房需求？通常購房家庭購買首套住房時，解決的是住房從無到有的剛性需求。首次置業的購房者往往年齡不大，資金有限，家庭人口少，無論是選擇住房方位還是居住面積，都重在滿足基本居住需求。隨著年齡增長、結婚生子，以及資金積累逐步增多，對住房的需求也不斷變化，有的家庭希望以舊換新、有的需要以小換大、有的需要把房子換到孩子學校附近等，這些換房需求通常為改善性需求。

支援住房改善消費，進一步釋放改善性需求勢在必行。近一年多來，我國房地産市場處於深度調整週期，國家統計局剛剛公佈的2022年12月商品住宅銷售價格變動情況統計數據顯示，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比下降城市有55個，比上月增加4個；二手住宅銷售價格環比下降城市有63個，比上月增加1個。價格環比下降的城市數量繼續增多，在一定程度上反映出當前購房者觀望情緒仍較為濃厚。房地産市場企穩對於宏觀經濟的總體回升有重要意義，促進住房消費健康發展特別是支援住房改善消費，是恢復和擴大消費的重要內容。較好釋放改善性需求，將有助於改善房地産企業面臨的流動性困境，對於防風險穩市場都很關鍵。

改善性需求正逐步提升。隨著我國城鎮居民戶均住房套數超過1.1套，整體告別住房短缺，居民對住房的需求也從“有沒有”向“好不好”轉變。有研究表明，從北京住房交易的成交結構看，“賣舊買新”或“賣一買一”已經佔到總成交比重的55%左右。在很多城市，改善性購房的比重正逐年增多。貝殼研究院的研究表明，35歲至45歲購房群體是以改善性需求為主的核心人群。據該機構數據，50個重點城市改善性購房佔比由2020年的26%提高到2022年的30%。開發企業也發現，即便在2022年市場處於深度調整狀態，一些優質改善性房地産項目反而取得了十分亮眼的銷售業績，這折射出市場的結構性變化和信心。基於此，想要進一步釋放住房消費，啟動改善性需求人群的消費能力可能是重中之重。

合理釋放改善性需求，降低改善性需求的置換成本仍有空間。促進改善性需求入市，可以從降低改善性需求購房門檻、優化換房置業流程、加大對改善性需求稅費優惠力度等方面著手。

基於“認房又認貸”以及普通住宅的標準限定，住房改善的門檻相對較高。2022年以來，調控政策的調整和優化，有助於降低改善性需求購房成本。比如，一些城市對“認房又認貸”政策進行了調整，即對於擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執行首套房貸政策。這樣的政策能夠為改善性購房者減輕改善壓力，已有不少城市“因城施策”取消“認房又認貸”，預計還會有城市進一步跟進。

近來，對於多子女家庭的住房支援政策也多了起來，政策主要目的亦為支援這些家庭的改善性需求。如湖南長沙近日明確，依法生育兩個及以上子女的長沙市戶籍家庭，可在原有家庭限購2套的基礎上增加1套購房指標。

2022年下半年以來，多個城市推出了“帶押過戶”，即對於存在抵押貸款的二手房實現不用先還清原來的房貸就可以完成過戶、抵押、發放新貸款。此舉節省資金成本，縮短置業週期，同樣有助於釋放改善性需求。“帶押過戶”有望在更多城市推廣。

同時，還可以通過加大稅費補貼力度減輕購房者負擔。當前，一些城市出臺了減免契稅，或給予消費補貼的舉措，但這些減免更多是針對新建商品房。為了進一步暢通換房鏈條，助力“以舊換新”，或可給予二手房更多的契稅優惠或消費補貼。

實際上，有改善性需求的家庭不管是收入水準還是抗風險能力都較高。因此，可根據實際情況優化對改善性需求的支援。相比于購買首套住房，購買二套住宅無論是首付比例還是房貸利率都更高，可以在實現風險可控的基礎上適當降低首付比例和房貸利率，通過降低改善性需求的購房成本合理引導促進改善性需求的進一步釋放。