作者 李宇嘉 廣東住房政策研究中心首席研究員

1月16日，國家統計局發佈了2022年12月份70大中城市(以下簡稱70城)商品住宅銷售價格變動情況。數據顯示，70城中，商品住宅銷售價格下降城市個數有所增加，各線城市商品住宅銷售價格環比持平或下降，一線城市同比上漲、二三線城市同比下降。

從環比來看，2022年12月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比一平一降，二三線城市環比下降，70城中，新建商品住宅銷售價格環比下降城市有55個，比上月增加4個；二手住宅銷售價格環比下降城市有63個，比上月增加1個。

從同比來看，2022年12月份，一線城市商品住宅銷售價格同比上漲，二三線城市同比下降。12月份，70城中，新建商品住宅銷售價格同比下降城市有53個，比上月增加2個；二手住宅銷售價格同比下降城市有64個，個數與上月相同。

新房價格跌幅收窄，二手房跌幅仍明顯

從數據看出，12月份，70個大中城市的新房價格指數呈現“跌幅穩中收窄”的基本走勢。其中，一線城市環比跌幅收窄的趨勢較明顯，二三線城市繼續表現弱勢。

一線城市基本止跌，顯示四季度供需兩端積極的政策産生一定效果。比如供給端加快“三支箭”等資金投放、推進保交樓，改善房企資産負債表，推動收並購；需求端則是積極降低按揭利率，鼓勵住房購置和改善等，政策疊加緩解了房地産風險預期，購房需求釋放也有所穩定。反映在房價上，一線城市率先出現了止跌企穩的態勢。

同時，數據顯示房價下跌城市數量還在增加，房地産市場整體仍較為疲弱。

新房方面，11月份環比下跌城市有55個，同比下跌城市有53個，分別比11月份增加了4個、2個，下跌城市數繼續維持在高位。絕大部分城市新房價格在下跌，且下跌城市數增加，意味著當下樓市供給需求兩端仍相對較弱。

在供給端，由於金融機構對民企仍存在較大風險擔憂，“三支箭”政策落地仍需時間推進，特別是商品房銷售還較為低迷，開發商資金鏈仍舊緊張，降價促銷以保資金鏈仍舊是房企不得不為的選擇。需求端，儘管疫情高峰已過，但疫情持續衝擊下居民收入不樂觀，商品房需求端低位徘徊走勢仍很突出。

12月份，70城二手住房價格指數跌幅連續兩個月在收窄，但形勢仍不容樂觀。當前，二手房價指數下跌幅度仍比較大，收窄趨勢不太明顯，環比下跌城市數還在增加，同比下跌城市數與上月持平，且一線城市跌幅從11月份0.40%擴大到0.50%。同比方面，二手房跌幅從3.7%擴大到3.8%，跌幅比新房要大，這在一定程度上對房地産新房市場造成擾動。

穩房價的重要性提升

目前，不管是新房還是二手房，絕大部分城市房價在下跌，且跌幅收窄趨勢不明顯，特別是二手房同比跌幅還在擴大，房價長達16個月環比下跌、同比跌幅也接近一年，導致市場預期發生改變，惡化了買房需求，導致市場疲軟。

因此，穩房價是穩預期、穩需求、紓困供給端(保交樓、“三支箭”資金投放、收並購)的關鍵。房價不穩，行業相關問題就很難解決。因此，近期央行對房價連續下跌城市推出了利率不設下限政策，同時管理部門不斷釋放保護剛需改善需求的積極信號，目的也是為穩房價，為穩地産開發、樓市交易創造條件。

筆者預計，如果疫情感染高峰能在2023年第一季度褪去，紓困政策或將在二季度産生實際效應，表現為：熱點城市交易量企穩緩慢回升，並在下半年帶動都市圈周圍城市市場好轉。但由於樓市和經濟基本面較弱，不太可能出現市場和房價的大幅度反彈。而後續房地産市場走勢，既要看政策力度，特別是一線城市發力表現，更需要看居民就業、收入、預期的修復態勢。