中國網地産訊 近日，武清新城板塊一項目規劃出爐，又一改善項目即將入市。改善盤的扎堆入市，或將成為2023年天津樓市的一大特點。

影視城地塊規劃釋出

2022年天津一批次集中供地中，武清城投以總價8億元拿下津武（挂）2022-001號（武清影視城）地塊，樓面價8714元/㎡，地塊總建面約7.65萬㎡。

該地塊位於武清區新城雍和道南側，東至次幹路三，南至次幹路二，西至規劃路，北至雍和道。

（地塊大致位置）

根據該地塊技術經濟指標，項目總用地面積約10.67萬㎡，界內建設用地面積約7.65萬㎡。

根據規劃，項目分為三期，一、三期為住宅用地，二期為項目配建。一、三期的社區居住用地規劃了16棟7-8層到頂的洋房産品，共計654戶，粗略計算，戶均面積約135㎡左右，容積率為1.2，主打改善産品。

（項目平面圖）

項目共設置5個出入口，南側為主出入口，東、西兩側各有1個車行口，其餘為人行出入口。機動車停車位1073個，均位於地下，車位配比達1:1.64。

（項目一、三期技術經濟指標表  圖片來源於天津市規劃和自然資源局官網）

二期項目配建為一棟3層到頂的建築，包含佔地面積約1000㎡的托老所。

（項目配建一覽表）

項目周邊配套尚缺

該項目位於武清新城，2022年7月，天津市規劃和自然資源局公示了《（武清區）天津市武清新城14-01-06單元部分地塊控制性詳細規劃修改草案公示》。對該區域的局部規劃進行了修改，修改規劃地塊恰與本項目相鄰。

（圖片來源於天津市規劃和自然資源局官網）

從區域規劃圖中可以看出，項目附近規劃了用地面積約2.96萬㎡的商業設施和用地面積約1.31萬㎡的菜市場。

（地塊規劃示意圖）

該區域處於全力發展時期，生活配套尚有不足。不過，未來幾年隨著各個項目的交付入住，項目自帶商業可滿足業主日常生活需求，但其仍然缺乏大型商業綜合體。規劃中的商業和菜市場建成後彌補這一短板，豐富區域內居民的消費需求。

改善項目佔比增加

隨著京津冀協同發展的不斷推進，武清成為環京樓市中的重要區域。地理位置的優勢、天津市的教育優勢，吸引了部分北漂和新天津人前來安家。

近年來，保利、武清城投、京能、中建智地和中建六局等眾多房企紛紛佈局武清商務區，板塊的新房供應量大。並且區域內還分佈有楊村一中、中央湖公園，教育優、生態好，催動了板塊的整體熱度，購房者有了更多的選擇。

（武清新城項目分佈）

2021年第二批次土拍中，武清商務區的生物谷片區成功出讓了3宗地塊，分別被保利、中建智地和中建六局底價摘得。2022年，三宗地塊先後入市，加劇了整個區域的競爭。

（武清商務區在售項目盤點）

中建國賢府于2022年6月開盤，是三個新盤中開盤最早的項目。該項目佔地面積約5萬㎡，建築面積約7.9萬㎡，規劃23棟住宅——14棟6-8層到頂的洋房，和9棟9-11層到頂的小高層。項目主推建面約99-143㎡的戶型，並且每種戶型的南向主臥都設計了270度的轉角飄窗，是項目的一個亮點。

保利朗閱于2022年8月開盤，佔地面積6.71萬㎡，總建面10.7萬㎡。社區規劃了21棟住宅，分別為9-11層到頂的洋房和18層到頂的高層。項目主推建面約82-129㎡的戶型，在售均價約18000元/㎡，預計于2024年11月毛坯交付。

中建時代公園佔地面積約4.9萬㎡，總建面約11.57萬㎡，項目分3期開發，規劃了14棟6-11層到頂的洋房和小高層，主推建面約89-150㎡的戶型，預計于2024年11月毛坯交付。

在這3個項目入駐之前，武清商務區板塊已經形成了“群雄割據”的局面，最具代表性的項目是位於這3項目南側的京能雍清麗苑，該項目洋房在售均價約19500元/㎡，並且已是現房，在2022年曾多次拿下武清區成交量榜單前十。

從某種層面來説，京能雍清麗苑甚至掌握了這一片區的定價權。保利朗閱、中建時代公園、中建國賢府的拿地價雖然都是底價，但樓面價均在9000/㎡以上，京能雍清麗苑的樓面價約8000/㎡，相差懸殊。預計未來武清城投項目的入市，也將進一步加劇整個區域的競爭。

不過，從各個項目打造的産品類型來看，多數項目以改善為主，兼以部分剛需産品，類型豐富。

從市場現狀來看，改善産品的需求量正在逐步增長，改善産品也在增加。從2022年出讓地塊的已釋出規劃的多個項目來看，2023年即將入市的一眾項目中，改善或將佔據主導。

如山西建設在南開區的建投·譽山院、侯臺集團引入金地集團共同開發的金地水西印、中海在老梅江的中海峰境梅江以及近期釋出規劃的金弘置業在西青楊柳青的地塊等，均有較強的改善屬性。

産品多元化為購房者帶來了更多的選擇，隨著經濟不斷復蘇、政策密集落地持續為樓市的發展蓄力，加之疫情漸次放開，外地人來津更加便捷，促使天津樓市回溫進程加快。市場趨穩，萬事俱備，只欠東風。