進入2023年，隨著各領域生産生活加快恢復，與城市居民生活幸福息息相關的住房租賃市場的回暖情況同樣備受關注。日前，中國城市住房租賃智庫聯合自如研究院發佈《全國重點城市業主出租偏好觀察》（下稱《觀察》），對時下租客租房需求與重點城市業主出租觀念進行了調研。

《觀察》顯示，近年來租客群體對居住品質的關注度提升了34%，選擇整租、“多一間房”、要求配備智慧家居等成為主流。

與此同時，面對升級的租客需求，城市業主卻受限于房屋老化、招租效率低、無力提供生活服務等原因，感到“出租難、收益低”，轉而尋求綜合出租效益更好的出租方式。《觀察》發現，55%城市業主面臨“空置焦慮”，同時有超6成的業主認可“追求年度總收益＞追求單月高租金”、“出租率穩定最重要”，也有近6成業主表示以後房子出租需要在裝修上適當投入。

租客轉向“改善型”租房剛需，家中要有“第三空間”

近年來，受經濟網際網路化程度加深，居家辦公、家庭工作室流行，越來越多的租住群體開始在租來的房子裏打造“第三空間”。《觀察》調研發現，除開常規的臥室、客廳之外，居住過程中越來越多租客傾向增加一個單獨區域或空間，用來作為私人定制的娛樂、辦公或者儲藏空間。

在具體的租房行為上，這一需求趨勢則體現在整租、特別是兩居室型整租佔比的提升。數據顯示，三年來北京、上海、深圳整租租客比例均呈增長態勢，其中整租1居租客佔比分別增長14.5%、11.2%、7.4%，整租2居租客佔比分別增長了10.9%、7.6%、4.1%。

此外，居家時間的明顯延長，也讓租住群體更偏重於“居住體驗型因素”。數據顯示，三年來，租住群體在選房時對交通便利的在意程度下降了5%，而對於房屋品質、公共區域保潔服務、智慧家居配備情況的在意程度分別提升了34%、37%、45%。“有服務、有智慧、有品質、有空間”的“改善型”需求，已然成為新的租房剛需。

老房、簡裝房佔主體，55%城市業主面臨“空置焦慮”

不同於不斷升級的租客需求，近年來城市業主也面臨多重出租難題。

調研數據顯示，長期空置、仲介平臺不規範、房子持續“出問題”、租金收益不及預期、租客拖欠費用，5大情況構成了最令城市業主困擾的出租痛點Top5，其中，遭受長期空置困擾的業主更是高達55%。

出租不理想的背後，是由業主個人自行打理的閒置房屋普遍存在的房屋品質不足、生活服務缺失、合規性挑戰等問題。

首先是房屋競爭力。從受調研的10個主要城市來看，租房市場的房源以多以老房為主。

其中，北京、上海、深圳、廣州四大一線城市出租房源的平均房齡超過22年，目前裝修合理使用年限在10~15年，老齡化房源存在一定的戶型陳舊、裝修老化等問題。而成都、武漢、杭州等新一線城市的出租房源雖然更“年輕”，平均房齡也在12年左右，但是因為新城區、衛星城區房源佔比高，毛坯房、簡裝房較為常見。

其次是服務競爭力。調研顯示，個人業主普遍難題提供租客已習慣的保潔、維修等服務。此外，住房租賃市場管理不斷嚴格的當下，合規性也成為了個人業主的一大新挑戰，例如有37%的北京業主表示不熟悉合同簽署、公安備案等流程。

“穩定“、“持續收益”成新決策關鍵詞，6成業主認可出租要靠專業長租機構

在租房需求、出租難點快速變化的影響之下，城市業主們的出租觀念也在正在悄然發生著變化。

《觀察》調研數據顯示，目前有超過6成的業主認可“追求年度總收益＞追求單月高租金”、“出租率穩定最重要”、“出租前可以在裝修上適當投入”、“可選擇專業長租機構出租”等觀點，也有超過4成業主表示會將“能否提供明確的租金收益規劃”和“能否提供保底收益”作為重要的委託決策標準。

對於可選擇專業長租機構出租的原因，進一步調研數據發現，有近6成業主認為長租機構託管“出租快”、“綜合出租收益高”，有近半數的業主認可長租機構託管“服務省心”、“租金按時到賬”。不難看出，時下的城市業主更傾向“收益要穩、適當投入、平臺要大、服務要全”的委託方式。

在著名經濟學家任澤平看來，我國已進入存量房時期，個人業主的閒置房交由長租機構出租運營是最優解。通過專業長租機構運營，對房屋改造升級，強化了住房的居住功能、品質感、設計感，同時長期出租激活了房産的使用價值，使閒置房得以實現“使用性增值”。

委託量年同比增長50%，“無差價、無空置期有保底”長租託管新模式獲業主認可

《觀察》認為，結合目前幾大主流出租方式的特點來看，“房租出租主要靠專業長租機構”新趨勢的背後也有著近年長租託管模式發展的直接影響。

以自如于2021年初推出，已累計獲得業主委託量已超11萬間的自如“增益租”解決方案為例。

增益租模式于業內率先提出了“無差價、無空置期、收益有保底”三大出租新標準，並提出要以“高標準的産品能力、專業出租能力、裝修交付能力、服務管理能力，為毛坯、老舊、簡裝等全品類房屋提供全生命週期房屋資産管理”。

業內人士分析指出，業主群體對新模式的認可與出租觀念的轉變幾乎同步。

其一，從委託量方面來看，數據顯示，進入2022年後，自如“增益租”模式業主委託量迎來快速增長，2022年全年委託量同比增長50%，其中1季度委託量同比增長420%、上半年委託量同步增長超100%。

其二，從滿意度方面來看，數據顯示，從2021年至2022年，自如業主綜合NPS（用戶凈推薦值）提升超40%，達到72.5%，其中在新簽委託、租期服務、續約委託等多個場景中均實現NPS超70%，高於電商、零售、金融服務等其他生活服務行業平均水準。

春夏后租房市場活力有望回升，業主需把握房源競爭力提升窗口

綜上來看，專業長租機構已經成為，彌合城市租住群體不斷提升的品質需求與個人業主條件有限的房屋供給間重要的“聯結器”。

住房和城鄉建設部部長倪虹也在近日接受媒體專訪時表示，住房城鄉建設工作千頭萬緒，又和人民群眾利益相關，要實現質的有效提升和量的合理增長，必須要在精準上下功夫。增加保障性租賃住房供給和長租房市場建設，讓新市民、青年人能夠更好地安居，為美好生活去奮鬥。

日前，北京大學國家發展研究院院長姚洋也表示，預測明年春季全國社會經濟生活或有望回歸正常，但有序的復産復工也存在一個過渡週期，這就也仍需政府與市場主體多方支援，減輕年輕人的城市居住就業壓力。

業內分析人士認為，從當前綜合趨勢來看，春節後的租房市場將迎來一輪大幅回升，特別是進入春夏季之後，白領及高校畢業生群體將會助推形成一次需求浪潮。對於目前房源仍在空置中的城市業主而言，需保持耐心與信心。同時，個人業主也需要對自身房源的市場競爭力有理性認知，在租住需求爆發期到來之前，通過機構託管、裝配升級等方式，提升房屋出租價值，為實現長期穩定出租、綜合收益提升打下基礎，也依此提升閒置房屋的供給價值，為新市民幸福安居貢獻力量。