十大關鍵詞記錄2022樓市

來源:中國消費者報 2023-01-10 12:46:43

2022年,疫情反覆、部分期房項目停工等因素,疊加中長期住房需求動能釋放減弱,房地産行業面臨前所未有的挑戰。

回顧過去這一年,據克而瑞統計,有39城放鬆限購,寧波、佛山更是全面取消限購;80多個城市首套房最低首付比例已經降至兩成;57城執行認房不認貸,促進置換需求入市;170城減免住房轉讓稅費、發放財政補貼刺激購房需求等;243城放鬆公積金貸款……

隨著11月份保交樓紓困基金、“金融16條”、“三箭”齊發等政策出臺,房地産行業迎來多重利好。展望2023年,防疫措施持續優化、經濟社會運作恢復常態,業內專家對行業的未來走勢普遍持樂觀態度,認為政策的寬鬆趨勢有望延續並有所加碼,房地産行業即將觸底反彈。

房價

2022年,商品房銷售額持續下行。國家統計局數據顯示,2022年1—11月,全國商品房銷售面積為121250萬平方米,與去年同期相比下降23.3%;商品房銷售金額為118648億元,與去年同期相比下降26.6%。

新建住宅價格方面,2022年百城新建住宅價格自2014年後時隔7年再次出現年度下跌,全年累計下跌0.02%。具體來看,上半年百城新建住宅價格累計上漲0.15%,漲幅較2021年同期收窄1.55個百分點;下半年,受疫情多點散發、經濟下行壓力加大等因素影響,百城新房價格各月環比均下跌。12月,百城新建住宅均價為16177元/平方米,環比下跌0.08%,跌幅較11月擴大0.02個百分點,已連續6個月環比下跌。

另外,中指研究院發佈的2022年中國房地産企業銷售情況顯示,2022年,百強房企銷售總額約為7.6萬億元,同比下降41.3%。其中,碧桂園仍然穩坐頭把交椅,以4643億元的銷售額排在榜單第一位,隨後是保利發展、萬科集團,2022年銷售額分別達到4408億元、4172.2億元。

中指研究院指數事業部研究總監陳文靜在回顧2022年樓市市場表現時對《中國消費者報》記者表示,雖有多個利好政策疊加,但尚未從根本上扭轉樓市需求端低迷態勢。值得關注的是,2023年元旦假期期間,重點監測22城新建商品住宅成交面積較去年元旦假期增長超兩成,不同城市市場行情分化明顯,一線城市市場韌性較強,核心一二線樓市活躍度有了明顯回升。

土拍

受銷售持續下行及融資受限等因素影響,2022年土地市場供需均表現低迷,房企投資拿地大幅縮量。諸葛找房發佈的數據顯示,2022年實現土地供應規劃建築面積為90710.04萬平方米,較2021年下跌38.07%;成交規劃建築面積60291.32萬平方米,較2021年下跌45.91%,但平均土地成交樓面價為5119元/平方米,較2021年上漲5.98%,再度刷新了成交樓面價新高。

值得注意的是,自2021年推行集中供地模式以來,土地市場監管逐步加強,供需兩端凸顯謹慎特徵,土地供需規模連續2年下滑,但平均成交樓面價已連續4年上揚。

諸葛找房數據研究中心分析師梁楠對《中國消費者報》記者表示,2022年土地市場基本呈現“溢價率低位徘徊,流拍率高位震蕩”的特徵。年初全國多城積極出臺改善政策,土地市場熱度呈現持續微升的態勢,5月份由於計劃集中拍地的活動較少,市場熱度短暫下降,隨後於6月份再度回升。進入下半年,房企銷售端尚未見明顯好轉,資金鏈持續承壓,房企拿地態度轉變,溢價率自7月份起持續下行,至10月份溢價率創新低,僅有1.24%。隨後,在11月諸多金融支援政策加速落地的積極影響下,房企融資環境改善,拿地信心微升,溢價率止降轉升為7%,但仍處於歷史較低水準。

從未來發展趨勢上看,當前銷售市場下行壓力仍較大,預計市場銷售企穩回暖後,房企才會逐步恢復投資拿地意願。

保交樓

2022年7月28日,中央要求壓實地方政府責任,首次提出“保交樓、穩民生”。隨後,“保交樓”頻頻出現在重大會議的決策部署中,監管部門多次回應並高度重視,各地政府也加快落實相關舉措及配套資金,有超70省市結合當地實際情況,實質推動“保交樓”舉措落地。

不久前召開的中央經濟工作會議再次提出,要確保房地産市場平穩發展,紮實做好“保交樓、保民生、保穩定”各項工作。

58安居客房産研究院分院院長張波對記者表示:“這是中央經濟工作會議首次就房地産提出‘三保’政策。保交樓是穩定需求側信心的基礎,是保民生的重要舉措,更是房地産市場穩定的前提。而房地産在恢復和擴大消費層面有著重要作用,也是推動經濟穩定發展的支柱力量。

2023年仍是“保交樓”的關鍵節點,伴隨著各個配套政策不斷落實,保交樓資金落實速度有望加快,將修復購房者置業信心,穩定市場預期。對於房企來説,如何按時保質交付已成為檢驗房企是否穩健經營的關鍵指標。

“三箭”齊發

2022年,地産融資“三支箭”——信貸支援工具、債券融資支援工具、股權融資工具連發,為房地産市場企穩恢復提供了極大支援。

11月11日,央行和銀保監會聯合發佈《關於做好當前金融支援房地産市場平穩健康發展工作的通知》,涉及房地産開發貸、個人貸款、存量融資展期、信託融資、債券融資、保交樓專項借款、保護個人徵信、延長貸款集中制、住房租賃金融等共計16條措施,從供需兩端全面支援房地産市場平穩健康發展,政策力度空前。

11月28日,證監會發文表示,恢復上市房企和涉房上市公司再融資,這是四年來再次啟動房地産股權融資。12月21日,證監會再發文稱,允許符合條件的房企借殼上市,允許房地産和建築等密切相關行業上市公司實施涉房重組,這意味著在2010年被實質上叫停的“房企借殼上市”重獲監管層支援。

截至目前,已有60家銀行向120多家房企授信額接近5萬億元,多家房企申請儲架式發債總規模超過1200億元,30家上市房企發佈定增、配股再融資消息。在市場信心較為脆弱的情況下,金融監管部門“三箭”齊發,幫助房企恢復“造血”功能,防範化解優質頭部房企風險,改善房企資産負債狀況,對修復市場信心將起到積極作用。

支柱産業

行業定位決定政策導向,近期房地産再度被重申為“國民經濟支柱産業”。

2022年12月15日,國務院副總理劉鶴在第五輪中國—歐盟工商領袖和前高官對話上發表書面致辭指出,房地産是國民經濟的支柱産業,針對當前出現的下行風險,我們已出臺一些政策,正在考慮新的舉措,努力改善行業的資産負債狀況,引導市場預期和信心回暖。

12月18日,中央財辦有關負責同志在解讀中央經濟工作會議精神和當前經濟熱點問題時再次強調:“要充分認識到房地産行業的重要性。房地産鏈條長、涉及面廣,是國民經濟支柱産業。”

央行副行長劉國強也公開表示,當前,房地産是重點領域也是薄弱環節,理應加大金融支援。房地産是支柱産業,支柱不能大幅度擺動,要保持總體穩定。

業內人士指出,在當前市場環境下,肯定房地産的重要性更具積極意義,有助於房地産市場信心的修復和宏觀經濟的改善。

“五限”鬆綁

2022年可謂是房地産政策鬆綁大年,以限購、限貸、限價、限售、限商為主的“五限”鬆綁成為主流,並經歷了從三四線城市到二線城市再到熱點城市的發展脈絡。

中指研究院統計顯示,今年已有超300個城市和地區出臺樓市利好政策近千條,達到近5年來的峰值。

在限購方面,據不完全統計,2022年超百條限購優化政策發佈,遍及多個省會城市以及熱點二線城市,內容主要圍繞縮小限購區域、降低購房資質和門檻、放寬多孩家庭和老年家庭限購等。進入12月,多個重點城市繼續“鬆綁”限購,包括成都、西安、武漢、南京等,佛山甚至全面取消限購。

曾幾何時,“認房又認貸”被認為是極具影響力的樓市收緊政策,2022年限貸政策的優化成為重點,信號意義更加強烈。2022年以來,包括駐馬店、宜春、株洲、寶雞、蚌埠、洛陽、遵義、肇慶等眾多三四線城市,以及鄭州、蘭州、天津、南京、杭州等重點二線城市,優化了“認房又認貸”政策,即對擁有一套住房並已結清購房貸款的家庭,再次購房時執行首套房貸款政策。

房貸利率

2022年,央行三次下調貸款市場報價利率(LPR),以求刺激房地産市場需求。1月20日,1年期LPR為3.7%,較上月下調10個基點;5年期以上LPR為4.6%,較上月下調5個基點。5月20日,1年期LPR維持3.70%不變,5年期以上LPR下調15個基點至4.45%。8月22日,LPR第三次下調,1年期LPR為3.65%,較上月下調5個基點;5年期以上LPR為4.3%,較上月大幅下調15個基點。

不僅如此,央行還推出差別化信貸政策,比如5月份的政策指出,首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點;9月份,階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限,符合條件的城市可自主決定新發放首套住房貸款利率下限。

5年期以上LPR是房貸利率定價的“錨”,很大程度上關係著房貸利率的變動。信貸政策的進一步寬鬆有助於降低居民購房成本,帶動住房需求釋放。

退稅

為了推動換房交易,2022年9月30日,財政部、稅務總局發佈“關於支援居民換購住房有關個人所得稅政策”的公告,自2022年10月1日至2023年12月31日,對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人,對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

其中,新購住房金額大於或等於現住房轉讓金額的,全部退還已繳納的個人所得稅;新購住房金額小于現住房轉讓金額的,按新購住房金額佔現住房轉讓金額的比例,退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

該政策針對的人群是“賣一買一”的換房置業者,最高可以實現全部退還個稅。該政策對於有換房需求的消費者來説,有助於降低換房成本,激活改善性住房需求。

花式賣房

2022年,樓市下行壓力加劇,為了激發人們的購房熱情,各地開發商開啟瘋狂模式,花式促銷賣房。

3月,招商蛇口與雅達國際合作開發的烏鎮璟園發佈了《買房送工作》的文章,其中提到兩種賺薪方式,第一種是入職招商蛇口,第二種是推薦其他客戶購房獲得佣金。

6月中旬,位於河南杞縣、民權縣的兩個房地産項目,分別推出了“2元/斤,小麥換房”和“5元/斤,大蒜換房”的廣告,“河南兩縣城買房小麥、大蒜能抵首付”迅速登上熱搜,引發熱議。隨後,西瓜、水蜜桃、土豬等農産品紛紛跟房子扯上了關係。

到了年底,開發商的促銷又有了新花樣。11月13日,南寧軌道薈在公眾號上發佈了一則購房優惠活動:購買南寧軌道地産旗下任一樓盤,南寧軌道地産將送給業主地鐵“VIP會員卡”,免費坐地鐵10年。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《中國消費者報》記者表示,2022年開發商的日子不好過,更需要在銷售上大做文章,不斷下沉尋找意向客戶。但是,花式行銷在吸引人們眼球的同時,也須注意防範風險,開發商更應該把讓利做到實處,少一點噱頭,多一份實在。

保租房

2022年保障性租賃住房熱度持續升溫,各地推出了眾多措施加快保租房建設,從頂層設計到籌建實施再到監測評價等,相關政策日趨完善和細化。

住建部統計數據顯示,2022年,40個城市計劃籌集建設240萬套(間)保障性租賃住房,數量相較2021年的94.2萬套(間)增長了2.55倍。截至10月底,全國已開工建設和籌集保障性租賃住房約330萬套(間),其中,40個城市已開工建設和籌集270多萬套(間),提前超額完成年度任務。

黨的二十大報告提出加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度,表明中央將繼續發力完善住房供應制度政策,並大力推動住房租賃市場發展。相關部委也接連發文,組織各地做好發展保障性租賃住房情況的監測評價,督促各地加快保障性租賃住房建設。整體來看,保障性租賃住房已成為我國住房政策支援的最新發力點,預計未來兩年將迎來建成高峰,並將長期影響我國住房供應體系。

(責任編輯:孫悅)
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