在階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限數月後，中國人民銀行、銀保監會1月5日對外宣佈建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，明確將住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤。這一政策調整如何看？又將對購房者帶來哪些影響？

部分城市首套房貸款利率下限或迎來調整

人民銀行、銀保監會近日發佈通知稱，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態評估。對於評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

按照通知要求，2022年9月至11月是機制發佈以來的首個評估期，地方政府可在2022年12月末根據當地新建住房價格走勢，自主調整自2023年1月起的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

業內人士稱，鋻於政策剛剛公佈，實際執行可能會有時滯。不過，金融管理部門已給予地方政府調整許可權，各城市政府可于近期隨時根據當地房地産市場情況調整首季度首套房貸利率下限。購房者何時能享受到政策紅利，取決於各地政府何時落地政策、實施調整。

國家統計局的數據顯示，2022年11月份，各線城市商品住宅銷售價格環比下降，一線城市同比漲幅回落、二三線城市同比降勢趨緩。

上海金融與發展實驗室主任曾剛表示，我國各地區之間房地産市場差異大，市場分化明顯。各地政府要因城施策用足用好政策工具箱，落實好政策，更好地支援剛性住房需求。

對前期政策進一步延續和深化

人民銀行、銀保監會曾于2022年9月29日發佈通知，符合條件的城市政府可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。當時，不少符合條件的城市將首套個人住房貸款利率下限進行了下調。

專家介紹，同樣是給予地方政府調整許可權，同樣是以新建商品住宅銷售價格環比、同比走勢為判斷基礎，此次發佈的政策明顯是此前階段性放寬首套房貸利率下限政策的延續，但更是一種深化。

從“2022年底前”階段性放寬，到這次建立“動態調整機制”，住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態調整已成為一個長期機制被固定下來，這將是形成支援房地産市場平穩健康運作長效機制的重要一步。

動態評估將引導動態調整。根據通知，一旦後續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，自下一個季度起，已經下調或取消利率下限的城市，要恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

復旦大學金融研究院研究員董希淼認為，此舉有利於因城施策，地方政府和金融機構可以及時、靈活地根據市場變化情況，對首套房貸利率下限進行適時調整；同時，能夠增強市場的預判，降低不確定性。

釋放支援剛需信號提振信心

此次人民銀行和銀保監會發佈的通知明確，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。這意味著，只有首套房購房者有望享受到政策紅利，支援剛性住房需求的政策信號明顯。

國家統計局發佈的數據顯示，2022年11月份，70個大中城市中，有51個城市的新建商品住宅銷售價格環比下降。

去年11月，人民銀行、銀保監會出臺金融支援房地産16條措施，其中明確提出支援個人住房貸款合理需求。支援各地在全國政策基礎上，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定當地個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支援剛性和改善性住房需求。

今年，推動房地産市場企穩回升壓力依然較大，迫切需要因城施策、精準施策，提振市場信心。日前召開的2023年中國人民銀行工作會議再次明確，今年將落實金融支援房地産16條措施，支援房地産市場平穩健康發展。

業內人士表示，在“房住不炒”政策基調不變的背景下，重點鼓勵剛需，遏制投機炒房，有助於促進房地産市場平穩健康發展。

值得注意的是，首套住房貸款利率政策動態調整機制旨在引導各地調整首套房貸利率政策，而非房貸利率本身，房貸如何定價仍需購房者和銀行雙方協商確定。業內專家預期，在多部門政策協同發力下，部分城市的首套房貸利率有望延續此前水準或進一步下調。