世邦魏理仕:北京寫字樓市場2022年全年錄得新增供應量31萬平方米

來源:中國網地産 2023-01-06 18:00:56

CBRE世邦魏理仕今日發佈《2022北京房地産市場回顧及展望》。

報告指出,北京寫字樓市場全年金融行業需求穩健,産業類需求回暖,空置率持續攀升,租金仍承壓下行;零售物業市場整體需求乏力局部有亮點,租金持續下調,業主著力維繫現有租戶;倉儲物流市場供需兩旺,全年新增供應與凈吸納量均破記錄;商務園區市場生命科學和製造業需求超過TMT成為全年需求引擎,泛中關村集群加大租金折讓力度刺激市場需求;物業投資市場國有資本進場,長租公寓升溫。

2022年第四季度,全市錄得兩個新項目總計12萬平方米辦公面積交付使用,分別位於通州和金盞。受疫情影響,部分項目延期交付,使得全年新增供應錄得31萬平方米,僅為2021年新增供應總量的1/4,為2015年以來最低,且近八成釋放于新興商務區。

儘管商務活動受疫情延續影響,新租交易面積環比下降8%,但企業整合、縮減、騰退現象有所緩解,使得全市凈吸納量結束了前兩個季度的負值回升至1.7萬平方米。金融穩居需求榜首,基金、保險和證券公司持續在優質樓宇和行業集聚的CBD、金融街、東二環和麗澤等區域積極擴租和搬遷;TMT需求集中在軟體開發,網際網路+服務亦見回暖;此外,能源及公共事業類租戶的新租需求活躍度攀升。受全年網際網路行業退租影響,全年凈吸納量降至6.3萬平方米的歷史低位,市場新租面積仍可維持在2018-2020年的平均水準。製造、醫藥、能源等産業類租戶抓住升級搬遷的機會窗口,填補多個區域傳統租戶退潮後空白。此外,在市場不確定環境下,決策週期更短、更靈活的2000平方米以下面積交易更容易落地,成為全年需求主力。

全市空置率全年緩慢爬升,年末站上18.7%,為2010年來最高位,但區域間走勢分化,差距縮小:CBD和東二環空置率同比進一步走低;新興商務區仍是空置率最高的區域,但隨著區域商務氛圍和知名度的不斷提升,麗澤和石景山去化領先,空置率降至50%以下;科技企業集聚的中關村、望京、奧體和平均樓齡較高的金融街、燕莎、王府井等子市場空置率均有不同程度的提升,其中不少區域此前常年可租面積緊俏,本輪調整後為租戶的進駐開啟了機會窗口。

整體平均成交租金仍呈下降態勢,四季度同樣本環比下跌0.5%至每月每平方米382.2元,其中乙級寫字樓環比跌幅最大,甲級市場降幅逐季收窄。全年累計降幅1.1%,子市場中,CBD和大部分新興商務區保持穩健,其他商務區均出現不同幅度的降幅,其中望京、中關村和奧體全年租金跌幅靠前,為吸引租戶提供了更有利的條件。

世邦魏理仕華北區顧問及交易服務 | 辦公樓部負責人 袁慧指出:“因2022年部分項目受疫情影響延期交付,2023年北京寫字樓市場將迎來供應小高峰,預計有八個新項目總量近78萬平方米投放市場,且呈現多點開花的格局。而沒有新項目入市的CBD、燕莎、望京等區域在上一輪租約到期後也有望釋放可觀的可租面積,助推新租需求落地。防疫政策調整後,北京政府發佈助企紓困“新12條”,並有望後續出臺更多産業發展和扶持政策,預計將在二、三季度帶來租賃需求反彈。但前期市場去化仍有一定壓力,加上新增供應密集入市,空置率將持續攀升,可租面積集中的子市場仍有一定的租金下行空間。“創新”仍是驅動北京寫字樓需求的第一動力,數字經濟、網路平臺、人工智慧、金融科技、醫藥健康等北京傳統優勢領域有望重獲動能,而新能源、綠色低碳、傳統製造業轉型升級等也會為租賃需求創造新的增長點。”

(責任編輯:王奕歌)
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