CBRE世邦魏理仕今日發佈《2022北京房地産市場回顧及展望》。

報告指出，北京寫字樓市場全年金融行業需求穩健，産業類需求回暖，空置率持續攀升，租金仍承壓下行；零售物業市場整體需求乏力局部有亮點，租金持續下調，業主著力維繫現有租戶；倉儲物流市場供需兩旺，全年新增供應與凈吸納量均破記錄；商務園區市場生命科學和製造業需求超過TMT成為全年需求引擎，泛中關村集群加大租金折讓力度刺激市場需求；物業投資市場國有資本進場，長租公寓升溫。

2022年第四季度，全市錄得兩個新項目總計12萬平方米辦公面積交付使用，分別位於通州和金盞。受疫情影響，部分項目延期交付，使得全年新增供應錄得31萬平方米，僅為2021年新增供應總量的1/4，為2015年以來最低，且近八成釋放于新興商務區。

儘管商務活動受疫情延續影響，新租交易面積環比下降8%，但企業整合、縮減、騰退現象有所緩解，使得全市凈吸納量結束了前兩個季度的負值回升至1.7萬平方米。金融穩居需求榜首，基金、保險和證券公司持續在優質樓宇和行業集聚的CBD、金融街、東二環和麗澤等區域積極擴租和搬遷；TMT需求集中在軟體開發，網際網路+服務亦見回暖；此外，能源及公共事業類租戶的新租需求活躍度攀升。受全年網際網路行業退租影響，全年凈吸納量降至6.3萬平方米的歷史低位，市場新租面積仍可維持在2018-2020年的平均水準。製造、醫藥、能源等産業類租戶抓住升級搬遷的機會窗口，填補多個區域傳統租戶退潮後空白。此外，在市場不確定環境下，決策週期更短、更靈活的2000平方米以下面積交易更容易落地，成為全年需求主力。

全市空置率全年緩慢爬升，年末站上18.7%，為2010年來最高位，但區域間走勢分化，差距縮小：CBD和東二環空置率同比進一步走低；新興商務區仍是空置率最高的區域，但隨著區域商務氛圍和知名度的不斷提升，麗澤和石景山去化領先，空置率降至50%以下；科技企業集聚的中關村、望京、奧體和平均樓齡較高的金融街、燕莎、王府井等子市場空置率均有不同程度的提升，其中不少區域此前常年可租面積緊俏，本輪調整後為租戶的進駐開啟了機會窗口。

整體平均成交租金仍呈下降態勢，四季度同樣本環比下跌0.5%至每月每平方米382.2元，其中乙級寫字樓環比跌幅最大，甲級市場降幅逐季收窄。全年累計降幅1.1%，子市場中，CBD和大部分新興商務區保持穩健，其他商務區均出現不同幅度的降幅，其中望京、中關村和奧體全年租金跌幅靠前，為吸引租戶提供了更有利的條件。

世邦魏理仕華北區顧問及交易服務 | 辦公樓部負責人 袁慧指出：“因2022年部分項目受疫情影響延期交付，2023年北京寫字樓市場將迎來供應小高峰，預計有八個新項目總量近78萬平方米投放市場，且呈現多點開花的格局。而沒有新項目入市的CBD、燕莎、望京等區域在上一輪租約到期後也有望釋放可觀的可租面積，助推新租需求落地。防疫政策調整後，北京政府發佈助企紓困“新12條”，並有望後續出臺更多産業發展和扶持政策，預計將在二、三季度帶來租賃需求反彈。但前期市場去化仍有一定壓力，加上新增供應密集入市，空置率將持續攀升，可租面積集中的子市場仍有一定的租金下行空間。“創新”仍是驅動北京寫字樓需求的第一動力，數字經濟、網路平臺、人工智慧、金融科技、醫藥健康等北京傳統優勢領域有望重獲動能，而新能源、綠色低碳、傳統製造業轉型升級等也會為租賃需求創造新的增長點。”