人民銀行1月5日晚發佈消息稱，人民銀行、銀保監會決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。住建部當晚也表態稱，對於購買第一套住房的要大力支援，“首付比、首套利率該降的都要降下來。”

兩部門：

“因城施策”用足用好政策工具箱

兩部門表示，住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態調整，有利於支援城市政府科學評估當地商品住宅銷售價格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支援剛性住房需求，形成支援房地産市場平穩健康運作的長效機制。

具體來説，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態評估。對於評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。人民銀行分支機構、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。

對於採取階段性下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限的城市，如果後續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。通知也特別提示，其他情形和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

解讀：

38個城市或可突破利率下限

此次政策是對2022年房貸利率下限政策的調整版本。此前，在2022年5月，人民銀行明確房貸利率下限為“LPR-20個基點”；2022年9月則在《關於階段性調整差別化住房信貸政策的通知》中明確，允許房價疲軟城市可突破“LPR-20個基點”的下限，但此次政策有效期為2022年12月底。

“此次央行發文，實際上是對2022年既有的兩個政策的修正或細化，説明2023年要繼續落實降房貸、允許部分城市突破利率下限等操作。”上海易居房地産研究院總監嚴躍進表示，此次政策通俗理解來説，即房價持續疲軟的城市，可以在後續自主決定房貸利率下調的空間，這就相當於此類城市的房貸利率可以比其他城市做得更低。

不過值得注意的是，此次政策提及了“階段性”一詞，其含義是房價若是持續疲軟則可以落實此類許可權；但若是房價重新復蘇或過熱，則需要暫停此類許可權，這説明此類政策將基於房價或市場走勢進行階段性的調整。

哪些城市的房貸利率可以突破下限？根據國家統計局全國70城房價指數數據，最近3個月房價持續下降的城市共有38個。其中二線城市13個，分別為大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門、瀋陽、石家莊、太原、天津、武漢、長春、鄭州。而三四線城市為25個，分別為蚌埠、北海、常德、丹東、桂林、惠州、吉林、濟寧、金華、錦州、九江、洛陽、牡丹江、平頂山、秦皇島、韶關、唐山、溫州、無錫、襄陽、徐州、揚州、宜昌、岳陽、湛江。

從城市名單看，二三線城市均有一些典型的疲軟城市，比如説二線城市的天津、太原、鄭州等，三線城市的惠州、金華、徐州等。這要求各地參照新規落實房貸利率下限下調或取消的政策。

住建部發聲：

三類住房需求要精準政策

2023年房地産市場走向如何？1月5日晚，住房和城鄉建設部部長倪虹在接受總臺央視記者的專訪時表示，對於購買第一套住房的要大力支援，“首付比、首套利率該降的都要降下來”。對於購買第二套住房的，要合理支援。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支援。對於購買三套以上住房的，原則上不支援，就是不給投機炒房者重新入市留有空間。

同時，增加保障性租賃住房的供給和長租房市場的建設，讓新市民、青年人能夠更好地安居，讓他們放開手腳為美好生活去奮鬥。用力推進保交樓保民生保穩定工作。著力化解房企風險，提高住房建設標準，為房屋提供全生命週期安全保障。合力整治房地産市場秩序，讓人民群眾放心買房、放心租房。

此次專訪受到業內廣泛關注，尤其是在首套房方面明確提及了降低首付和降低利率的導向，在市場人士看來，這也對後續的購房政策産生了積極的影響。

“這意味著後續在住房套數的認定方面，各地會有各類新的政策。住房套數的認定標準不同，則會對購房適用的政策産生不同的影響。”嚴躍進認為，尤其是首套房的政策支援力度明顯加大，這也是基於住房市場對內需和防風險兩個領域的重要作用，相關房企和金融機構要積極學習住建部住房政策內容，主動讓相關業務的推進具有正確方向。