中國網地産訊 2022年已經結束，這一年樓市發展實屬不易。2022年以來，頂著市場遇冷的巨大壓力，天津樓市也入市了一批純新盤，其中有哪些項目值得我們關注呢？

供應走低 樓市全年以去化為主

2022年天津樓市發生了巨大的變化，從平穩期陡然進入低谷期。從成交量來看，疫情起伏對樓市成交影響頗大。自2022年12月疫情防控政策優化之後，天津樓市已經出現了小幅回暖，12月前4周的認購套數和11月4周數據相比上漲約14%。

從供應量來看，2022年全年商品房供應面積約688.2萬㎡，僅佔去年的61.7%。樓市供應量持續走低、去化週期不斷延長，去庫存是2022年的主旋律。

（2021-2022年商品房供應量對比）

據克而瑞統計的數據，天津樓市2022年開盤、加推當日去化率約24%，2021年這個數值為31%。今年與去年開盤、加推頻次相似，但開盤、加推項目數量減少，受土地市場的影響，預計2023年這個數值還將會再次下降。

樓市承壓 天津全年開盤28項目

在樓市發展艱難的時期，2022年開盤的新項目相比往年承受了更大的壓力。樓市整體庫存量高、産品類型多樣化、購房者觀望情緒濃......在這樣的重壓之下，一些全新開盤的項目也拿到了不俗的成績。在新開盤的28個新項目中，有備受歡迎的“績優生”，也有鮮有人問津的“邊緣生”，新盤熱度分化明顯。

這28個新盤中，分佈區域較為廣泛，其中市區6個、環城8個、遠郊區縣9個、濱海新區5個。

（2022年入市新盤統計 僅統計開盤在售樓盤）

在一眾新盤當中，市區新盤項目獲得的關注度相對更高。

• 和平區

和平區新盤少，中海和平之門一經開盤便受到了購房者的廣泛關注。項目于3月開盤，創造了首開售罄的好成績，此後每次加推，都會引起市場的關注。項目于2022年10月進行了最後一棟的加推，均價約76000元/㎡，因其成交量線上，以一己之力抬起了該月的成交均價。

•  南開區

鉑悅融禦是旭輝集團在打造的高端改善項目，也是其在天津的代表之作，項目主推建面約110-180㎡的小高層和洋房産品，均價約56000元/㎡。項目地處南開腹地，項目周邊生活配套醇熟，交通發達，區位優勢顯著。

同區域內旭輝集團還打造了另一個高端改善項目——旭輝鉑悅公望，項目2021年9月4日開盤，整體均價在63000元/㎡左右。

綠城·鳳起悅鳴是綠城在2021年土拍市場中以溢價率33.33%、總價18億元拿下的南開新裕裏地塊，項目位於南開核心區域，周邊優質配套環伺，生活便捷。項目主推建面約150-180㎡的小高層産品，均價約65000元/㎡，預計于2024年10月全裝交付。

• 河西區

中海左岸源境是中海在新梅江的第四個項目，該項目規劃29棟住宅，主推建面約82-125㎡的高層和洋房，均價約41000元/㎡，預計于2024年04月毛坯交付。項目所在的新梅江板塊作為改善置業的熱門區域，板塊新盤成交量一直線上。

• 河東區

城投萬欣城是天津城投集團在河東區津濱大道板塊打造的城係大盤，項目産品兌現力強，在河東區的熱度很高。城投東方熙荷是萬欣城于2022年加推的新地塊，項目打造建面約90-120㎡的高層産品，均價約30000元/㎡，預計于2024年12月交付入住。

格調步庭與萬欣城相鄰，同位於津濱大道板塊。該項目是格調繼格調竹境、格調榴園之後在河東開發的第三個樓盤。項目分南、北兩個地塊，南側地塊以Block街區形態為定位，規劃4個樓棟——1棟17層到頂的小高和3棟26-31層到頂的高層，主推建面約92-139㎡的戶型，項目于2022年10月首開，高層均價約29000元/㎡，小高層均價約31000元/㎡。

• 紅橋區

位於紅橋區老城廂板塊的中海雲麓公館以改善為主，主推建面約96-175㎡的三居戶型，均價約45000元/㎡，預計于2024年10月全裝交付。由於老城廂板塊新盤的稀缺性和項目自身的産品優勢，成交量連月來居成交榜前十名。

• 津南區

津南區的國展西板塊是天津熱度很高的新晉板塊，政策發力，給板塊先下了一個“配套先行”的屬性。目前板塊在售項目5個，有2個是2022年入市的純新盤。

中國鐵建花語瀾廷以改善族環城置業為定位，規劃洋房和疊拼，主推建面約77-141㎡的戶型，均價約21000元/㎡，預計于2024年06月交付入住。

中建六局在國展西板塊的另一個中高端改善項目中建海河陸號院也于2022年入市。項目以天津老洋房底蘊為出發點，主打紅磚院墅産品。項目規劃建面約96-148㎡的洋房、疊墅全係産品，均價約19000元/㎡，預計于2024年09月交付。

津南區鹹水沽板塊也有2個新盤入市——保利時代和東亞新華國樾華府，兩盤比鄰而居、相對而望。

保利時代打造純洋房社區，項目改善屬性較強，主推建面約80-132㎡的高層和小高層産品，于2022年6月首開，均價約14000元/㎡，預計于2024年5月毛坯交付。

東亞新華國樾華府是東亞新華在天津的第二個項目，主推建面約79-125㎡的小高層産品，均價約12500元/㎡，預計2024年10月毛坯交付。

• 靜海區

靜海萬達自在瀾灣選址團泊西，主推建面約82-124㎡的洋房産品，在售均價10000元/㎡左右，預計2024年12月交付。

• 海泰高新區

位於海泰高新區的金輝江山銘著是金輝打造的高端改善産品，項目由9棟10-11層到頂的洋房和19棟15-18層到頂的小高層組成，主推建面約79-143㎡的戶型，均價約20000元/㎡，預計于2024年12月全裝交付。

2023年 多個改善項目或將入市

近日，天津土拍收官之戰落下帷幕，2022年天津在土拍中共成功出讓了56宗地塊，包含49宗宅地和7宗商業用地，土地總成交面積約259.5萬㎡，環比下降64%；成交總金額約324.3億元，環比下降69%。

2022年土地成交量與2021年相去甚遠，這也會在一定程度上影響2023年新盤入市的數量。2022年入市新盤不足三十，預計2023年新入市樓盤規模仍舊有限。

縱觀2022年的土地市場，也有一些現象值得關注，山西建投首次進津一舉拿下五宗地塊、泰達在河西連落三子以及龍湖集團進軍市區，明年的新盤市場依舊可以保留一些期待值。

2022年前三批次成功出讓的部分地塊也已經亮相——山西建設在南開區的建投·譽山院、侯臺集團引入金地集團共同開發的金地水西印、中海在老梅江的中海峰境梅江等。從天津市規劃和自然資源局公示的地塊指標來看，目前已亮相的多個項目改善屬性較強。

經過2022一整年的去庫存，天津樓市的整體庫存還是處於相對高位。在因城施策和疫情防控政策優化的背景下，天津的樓市已經有了復蘇的跡象。2023年樓市發展仍舊以“穩”字當先，去庫存仍舊是天津樓市的一大重任。