一、政策預測：持續向松，需求端釋放住房消費潛力，供應端改善資産負債

2023房地産在經濟中的重要性提升，政策大基調寬鬆。每年年底的經濟工作會議都為明年的政策進行定調，在剛謝幕的中央經濟工作會議明確對明年的房地産定調：“保交樓、保民生、保穩定”，防風險，支援剛性和改善性需求。緊接著，中財辦有關負責同志對中央經濟工作會議內容進行解讀，時隔多年重申要充分認識到房地産行業的重要性，房地産鏈條長、涉及面廣，是國民經濟支柱産業，並明確供給端、預期和需求端，以及促行業新模式轉型等方面作出部署。2023年房地産的重要性提升，政策大基調仍以寬鬆為主，直至銷售端有明顯改善，2023年的房地産市場仍需要較大寬鬆政策加持。

保主體政策持續加碼，化解房企風險。今年11月起，金融保主體政策鋪面而來，“三箭齊發”助力房企脫困。日前，三箭均發射，第一支箭信貸額度之大，已超3.6萬億，第一支箭有助於行業恢復信心；第二支箭對優質房企很友好；第三支箭的房企的適應性更廣。對於供應主體，除“保交樓”外，2023年將圍繞“改善資産負債表”進一步加大舉措，所謂改善資産負債，主要從兩個方面出發，一是可增加資産，二是減少負債，2023年更多的融資配套寬鬆政策出臺，國央企上市房企可獲取更多的增量資金，出險房企可通過債轉股，以股抵債的方式降低負債。2023年在政策的支援下，行業的資金風險進一步弱化，國央企房企的資産規模或進一步上升，房企分化局面進一步加強。

著力釋放住房消費潛力，限購限貸進一步解除。自2022年初以來，隨著鄭州打響鬆綁的第一槍，隨後各地不斷在當前的調控政策上進行優化，主要涉及到降低房貸利率，降低首付比例，增加公積金額度，契稅補貼等。但市場並未快速恢復。一方面，2022年疫情不確定性及交樓事件拖累房地産市場修復；另一方面，需求端信心不足、購買能力弱、對未來收入的預期降低延緩購房者入市，也使得在需求端政策頻繁優化下，市場銷售端仍未回升。

2023年需求端將會出臺更多寬鬆舉措是必然，主要圍繞釋放住房消費潛力。中財辦回復在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放，我們認為主要體現在一）首套房的認定標準擴大，也就是鬆動“認房又認貸”的政策，很多首套購房者都是採用貸款的方式購房，“認房又認貸”置換房屋的往往通過“賣一買一”的方式實現，“雙認”的實行會大幅限制改善需求的界定標準，若以二套的標準進行購房，高額的首付比例會降低改善性需求釋放，因此2023年大概率會取消“雙認”。二）下調二套房的首付比例，雖然今年也有不少城市下調二套首付比例，但並不普遍，核心熱點城市的二套房首付比例高達7、8成，較高的換房門檻也降低了居民換房的動力，2023年二套房首付比例有望全面下調。三）取消限購，目前仍有大部分城市執行區域限購，本地戶口和外地戶口均有購買套數限制，隨著佛山、東莞全面取消限購，2023年更多熱點城市或將跟進，除一線城市外，2023年限購或將全面鬆動。

二、市場趨勢：2季度企穩，全年成交規模持平，房價趨穩 

預計2023商品房銷售面積增速5%，銷售金額增速4%。今年的房地産市場銷售規模創下2016年以來新低，全年銷售面積約14.5萬㎡，較去年同期下降20%；銷售額約為13.5億元，較去年同期下降22%。由於近兩年拿地規模銳減，在資金承壓下，房企新開工動力不足，2023年，整體銷售規模難以呈現大幅上漲，全年成交規模或與今年基本持平。我們預計，2023年全國商品房銷售面積上升5%，銷售額上升4%，銷售面積15萬㎡，銷售金額約為14億元。從2023年年內趨勢來看，2023年房地産市場將擺脫疫情防控的拖累，保交樓專項借款的落地也減緩購房者對於交付的擔憂，行業風險進一步縮減，購房信心逐步恢復。2022年市場下行的根本原因在於經濟拖累地産，居民收入預期降低，購買力弱，居民購房信心回升後還有待經濟好轉，因此我們預計2023年上半年市場仍在恢復期，明年的市場前低後高，年中銷售規模轉正，全年成交水準與今年基本保持一致。

二手房成交比重有望進一步上升。近幾年，中國一些重點城市已經進入存量房時代，尤其是一線城市，二手房成交佔比大於新房成交佔比。根據諸葛找房數據研究中心監測重點20城數據來看，2022年1-11月，二手房成交佔比51%，已經超過50%。從城市上看，2022年一些熱點二線城市加速進入存量房市場，如重慶、天津2022年二手房成交佔比超60%。2021年，由於二手房小區參考價格的發酵，二手房成交佔比略有下降。2022年購房者出於對新房交付的擔憂二手房更受到購房者的青睞，二手房成交佔比進一步走高，且在集中停貸事件後，二手房環比增速明顯高於新房。2023年，房企走出資金風險還需要時間，購房者對新房交付的擔憂仍存，外加上在二手房高庫存下，價格較為平穩，購房者有更多選擇的空間，預計二手房成交比重進一步上升。

 2023年新房房價有望加速企穩，二手房價繼續承壓。目前的房價正處在下探的週期，根據國家統計局數據顯示，無論是新房還是二手房，70大中城房價同比指數連續多月下滑；從環比指數上看，70大中城房價新房連續15個月下滑，二手房連續16個月下滑。在今年銷售端創6年來新低的背景下，企業降價跑量，價格上漲動力不足，長時間處於下行週期。分等級城市看，一線城市房價更為堅挺，處於上升階段，二線及三四線房價下滑，三四線的降幅最大。

展望2023年，預計企業降價態勢難改，雖然銷售逐步回穩，但房價變化滯後於銷售變化，上半年房價上漲動力仍不足，預計房價仍呈小幅下跌的態勢，隨著金融16條對房企的資金支援的落地，房企降價促銷的手段或將減緩，新房價格跌幅收窄，下半年有望轉升。2023年二手房房價或繼續承壓，價格漲幅不及新房，主要是由於退稅政策的出臺，全國二手房掛牌量激增，影響房價預期，預計2023年二手房繼續趨於穩中趨降的局面。

三、行業資金面先行改善，竣工增速轉增，開發投資下行態勢收窄

2023年新開工面積下降14.8%，竣工面積上升12.6%。2022年，受銷售市場恢復不及預期、企業資金壓力較大、土地購置面積下降因素影響，房企新開工意願明顯降低，根據國家統計局數據顯示，新開工面積連續16個月呈現負增長，且降幅逐步較大，至2022年12月，新開工面積降幅為38.9%。然而，在中央倡導“保交付”以及地方保交樓專項借款的發放，房企竣工意願大於新開工意願，竣工面積降幅明顯小于新開工面積降幅。展望2023年，新開工面積修復滯後於銷售市場，在歷史週期中，房屋新開工面積的回升普遍滯後於商品房銷售面積半年至一年半的時間。此外，新開工規模受制于拿地規模，近年來，房企拿地規模縮減，尤其2022年房企拿地意願降至低谷，地方城投托底現象嚴重，包括國央資拿地成主角，但國央資以及城投拿地之後開工項目並不積極，預計2023年新開工面積維持降勢。竣工上，房企在保交付大環境以及金融16條的支援下，包括銷售提速，回款上升，預計竣工面積轉增。

樂觀情況房地産開發投資下降1.5%。房地産開發投資取決於施工、新開工、竣工以及土地購置投資，由於2023新開工和土地購置增速不樂觀，預計2023年房地産開發投資增速仍呈現下滑局面，樂觀情況下房地産開發投資微降1.5%。

資金面大幅改善，到位資金累計增速10%。2023年預計行業資金面有望改善，一方面，銀企之間的合作在2023年實質性落地，第二隻箭及第三隻箭的擴容，房企資金壓力緩解；另一方面，2023年銷售逐步回溫，銷售回款速度加快。從今年的數據看，房企到位資金的降幅小于商品房銷售額降幅，2023年房地産到位資金有望先行改善，累計增速預計為10%左右，從而帶動投資端改善。

四、2023行業分化趨勢更為凸顯，産品，區域，房企結構上行

近兩年，分化是地産行業最主要的特徵之一，行業集中度提升。隨著中國的房地産市場從快速發展進入穩步發展，未來中國的房地産市場更加聚焦化，分化趨勢更為凸顯，強者恒強，優勝劣汰。2023年這種趨勢更加明顯，主要體現在以下三個方面。

成交産品結構性上行，改善性産品比重上升。剛性産品的需求一般來自於新增城鎮人口，近年來，新增城鎮人口連續6年下降，2021年全國新增城鎮人口僅為1226萬人，較2011年高峰新增時期下降58.4%，而從城鎮每人平均住房面積上看，城鎮每人平均住房面積逐年上升至2021年達到41㎡，這也意味著大面積産品更受青睞。此外，近年來中國對保障房的重視度逐步提升，保障性産品規模不斷擴大，保障人群種類擴大，新市民、新青年、低收入群體均是保障對象，且保障性政策不斷完善，分流了剛性需求的釋放。此外，在今年宏觀經濟下行背景下，就業率下降，收入預期降低，剛需群體受到的衝擊更大，改善及高端群體受到的衝擊小于剛需群體。再次，2023年政策的門檻有望進一步放鬆，一些限制性的購房需求將會逐步釋放，如首套房的認定標準，區域限購放鬆，改善性需求被釋放，2023年産品成交結構上升大勢所趨。

核心城市、核心商圈成交比重上升，2023年一線城市率先復蘇。針對城市而言，金字塔效應逐步體現，高能級城市人口聚集效應不斷放大，房價中長期可期，三四五線城市不及中心城市，中長期房價上漲動力不足。同一個城市而言，核心區域的更為堅挺，未來潛力相較于郊區更大。從今年的市場看，一線城市在本次下行週期中更為堅挺，且佔比連續4年上升。根據諸葛找房數據研究中心數據預測，2022年一線城市商品住宅銷售面積大約是3902萬㎡，佔重點60城的11.8%，較去年下降15%，降幅遠小于二線城市及三四線城市。我們預計，2023年一線城市率先恢復，尤其是北京、上海，一線城市憑藉豐富的産業配套率先走出下行週期，進入上行週期。

國央企規模有望進一步上升。2022年購房者對房屋交付的擔憂加深，買新房更加看重房企的現金流，擔心房企暴雷無法交付房屋，買房從選區位，選産品，加上了選房企的條件。與此同時，由於國央企更加受到資本的青睞，融資更加具備優勢，國央企項目相對去化較快，同比降幅率先改善，同時成交比重上升，而出險房企的銷售情況暫未出現改善情況，成交佔比下滑。2023年，國央企的成交規模進一步凸顯，一方面，當前“三箭齊發”支援房企化解風險，其中國央企及優質房企受到支援的概率較大；另一方面，近兩年來，拿地房企以國央企為主，地方城投拿地佔比上升，民營房企拿地規模下降；再次，2023年市場雖有回暖，短期購房者仍有交付擔憂，選民營房企仍較為謹慎，奠定了未來兩年內國央企的成交比重上升。

五、居住服務行業2023年將開啟穩定的大上行週期

眾所週知，中國二手房的成交份額處於上升趨勢，由於二手房交易大部分取決於經紀公司，經紀公司在房地産行業的地位將逐步提升，未來仲介市場具備較大的潛力，2023年居住服務行業將開啟穩定的大上行週期。主要從以下三個時間段來看。

短期來看，2022年7月份後，由於二手房即買即住，不用擔心爛尾問題，二手房較新房先行修復。此外，由於退稅政策的實施，2022下半年二手房源掛牌量明顯激增，買方有更多的挑選空間，在房源充足下，2023年賣方更加依賴於仲介公司。

中期來看，近3年來土地成交規模銳減，資金承壓下房企新開工面積放緩，意味著未來3年內新房的供應規模將會縮減，未來3年新房的供應缺口將由存量房填補。

長期來看，存量房市場賽道空間廣闊，中國目前處在加速城鎮化的階段，2021年中國城鎮化率為64.7%，已經進入相對的高位，按照國際經驗，當城鎮化率進入高位時，存量房市場成交額總量超過新房大勢所趨。因此，居住服務行業的大上行週期即將開啟，仲介公司應把握住市場機會，提升服務品質，提高買賣雙方的滿意度，加速提升行業影響力。