諸葛找房2022總結:蝸牛式復蘇 局部韌性生長

來源:中國網地産 2022-12-30 13:50:37

一、宏觀環境:政策端拐點已至,行業緩慢曲折修復

(一)基本面:銷售端失力、資金面改善不及,基本面觸底

商品房銷售下行,銷售額創近六年新低。2022年,商品房銷售持續下行,根據國家統計局數據顯示,2022年1-11月,全國商品房銷售面積為121250萬㎡,與去年同期相比下降23.3%;商品房銷售金額為118648億元,與去年同期相比下降26.6%。預計全年商品房銷售額約13.5萬億元,創自2017年以來的新低。銷售面積約14.5萬億元,創自2016年以來新低。一方面今年在疫情衝擊下,居民預期收入下降,部分購房需求延遲釋放;另一方面,房企信用危機頻頻爆發,購房者觀望情緒漸濃,銷售端表現乏力。政策面來看,儘管中央及地方頻頻發力,多城出臺鬆綁政策,但銷售端恢復不及預期,當前需求端仍然偏弱。

從單月來看,11月商品房銷售面積10071萬㎡,環比上升3.21%;商品房銷售金額9816億元,環比上升3.84%。11月份銷售面積及金額均呈現小幅回升態勢。這與近期以來出臺的寬鬆政策有關,加上疫情防控不斷優化,市場呈現微幅改善跡象。

開發投資增速持續走弱,保交付下竣工同比降幅收窄。2022年,受到行業環境低迷,市場信心偏弱等影響,房地産基本面持續走弱,根據統計局數據顯示,開發投資增速自2021年3月開始連續20個月收窄,至2022年4月同比開始轉負,2022年11月房地産開發投資同比降至-9.8%。從單月數據上看,11月單月房地産開發投資額為9918億元,環比下降4.5%,環比降幅較上月收窄14.03個百分點。整體來看,行業投資信心仍然低迷,隨著近期以來金融端多措並舉支援房地産,開發投資數據呈現出向好的跡象。從新開工、施工、竣工來看,新開工降幅最大,新冠疫情影響以及集中供地模式下,新開工意願持續低迷。而在“保交樓”的推動下,竣工面積降幅自8月開始連續3月收窄。根據國家統計局數據,2022年1-11月新開工面積同比下降38.9%,施工面積同比下降6.5%,竣工面積同比下降19%。開工施工意願不足導致開發投資增速低位徘徊。隨著疫情管控逐漸放開,但受制于土地成交規模縮減、企業資金壓力等因素,預計未來一段時間內仍將維持新開工走弱,同時竣工表現相對良好,2023年竣工有望實現正增長,將會對開發投資形成支撐。

銷售端拖累下房企到位資金壓力仍較大,三箭齊發後續效果待兌現。根據國家統計局數據顯示,1—11月份,房地産開發企業到位資金136313億元,同比下降25.7%,降幅擴大1個百分點。銷售回款是房企重要的資金來源,受到銷售端拖累,房企到位資金壓力仍然較大。

從各渠道資金看,定金及預收款累計同比降幅微收,側面反映出銷售層面正在小幅好轉,但是尚未全面恢復,同比降幅在各項中仍然最大,國內貸款、利用外資、自籌資金、及個人按揭貸款的累計同比降幅均呈現擴大趨勢,其中利用外資同比降幅擴大13.1個百分點,受國內外形勢、疫情因素以及國內融資環境寬鬆的影響,境外融資明顯收縮。此前融資端對房企融資的支援多集中于少數優質房企,大部分房企不在受益範圍,而11月份以來支援房企融資的“三支箭”齊發,更多房企獲得資金支援,預計接下來隨著房企融資環境進一步改善,資金面壓力也將獲得緩解,但政策效果的顯現仍需要時間。

(二)政策面:供需兩端協同發力,化風險、保穩定將成2023主旋律 

寬鬆基調貫徹全年,年末迎來政策拐點。2022年以來,中央端政策導向以寬鬆為主,從年初開始多輪支援房地産的利好政策輪番出臺,漸進式寬鬆持續上演。中央政策調整主要分為四大階段:第一階段為1-3月份,在此期間,中央端出臺政策頻率較低,寬鬆信號尚不明晰,期間央行宣佈年內首次降息,1年期LPR下調10個BP,5年期LPR下降5個BP;3月16日,國務院金融穩定發展委員會、銀保監會、證監會、財政部等六部門相繼表態,促進房地産業良性迴圈和健康發展,釋放出積極信號。第二階段,進入4-6月份,高層對房地産的發聲逐漸增多且更加明晰,以4月29日中央政治局會議為重要標誌,提出支援剛性和改善性住房需求,促進房地産市場平穩健康發展。5月20日,5年期LPR下調15個BP,創歷史以來最大降幅。第三階段,7月爛尾風波愈演愈烈,銷售端遇冷,政策重點開始轉向“保交樓、穩民生”,7月28日中央政治局會議強調要穩定房地産市場,因城施策用足用好政策工具箱,支援剛性和改善性住房需求,壓實地方政府責任,保交樓、穩民生。隨後銀保監會等部門接連發聲,千方百計推動保交樓。第四階段,以930三條重磅利好為標誌,對房地産的支援力度加大,進入11月,金融端祭出組合拳,雙十一當天金融16條托底樓市,力度達到空前高度,加之支援房企融資的三支箭齊發,且時隔12年再度重啟“借殼上市”,政策開始由“保項目”向“保主體”過渡。12月以來,以中央經濟工作會議的召開為重要開端,保穩定、化風險成為主要任務,同時確定了“推動房地産業向新發展模式平穩過渡”的目標。隨後,高層多次表態明確“房地産是國民經濟支柱産業”的地位,充分認識到房地産行業的重要性,政策面迎來真正的曙光,指明瞭未來房地産的發展方向和戰略地位。預計2023年中央政策將會繼續托底,整體政策環境仍會延續寬鬆態勢,或將會迎來新的配套政策輔助房地産向新發展方式過渡。

地方鬆綁從“小步低頻”到“應出盡出”,重點城市“五限”政策放寬仍有空間。地方城市來看,緊跟中央政策的步伐,寬鬆政策從“小步低頻、循序漸進”到“應出盡出”。根據諸葛找房數據研究中心統計,截止至12月21日,地方鬆綁政策出臺達597次,覆蓋城市超210個。5月出臺次數達到峰值,單月出臺超百次。

整體來看政策調整大體分為三個階段:初期,出臺城市主要是以馬鞍山、保定、株洲、蚌埠等三四線城市為主力,這部分城市多屬於基本面較弱、房地産欠發達的城市,政策鬆綁力度較弱,産生的實際政策效應有限。二季度開始,政策鬆綁進入中期,出臺政策的城市逐步擴展至部分弱二線城市,如南寧、蘭州、鄭州、昆明等,多存在庫存壓力大、去化緩慢的難題,政策出臺相對密集,達到全年的高峰,短期內對促進去化、緩解觀望情緒起到一定的效果,但是各城市間效應分化。8、9月份以來,調控政策逐步邁入深水期,出臺政策主體開始轉向重二線和新一線城市,南京、蘇州、杭州、成都、重慶等核心二線城市陸續出臺優化限購及“認房又認貸”的政策,進入12月以來,佛山、東莞等城市繼續加大鬆綁力度,宣佈全面取消限購,這也意味著新一輪的鬆綁拉開序幕。預計接下來將會有更多熱點二線城市跟進取消限購,購房限制性政策尤其是“五限”政策加速調整或取消將成為2023年房地産政策調整的重要趨勢。展望後市,除了一線城市外,二線及三四線城市有望全面取消“四限”,部分核心二線城市或將會採取從局部到全市的循序漸進方式放鬆。

年內兩次降準&三次降息,開啟信貸寬鬆週期。今年以來,央行宣佈兩次降準、三次降息,金融端釋放積極信號,助力穩增長、寬信用。根據數據顯示,兩次降準分別於4月和11月,均為全面降準,存款準備金率均下調0.25個百分點;三次降息分別發生於1月、5月和8月,其中,8月份5年期以上LPR由4.45%降至4.3%,大幅下調15個基點,創下自2019年8月LPR改革以來最大降幅。

隨後,國慶前夕,中國人民銀行、中國銀保監會發佈《關於階段性調整差別化住房信貸政策的通知》,決定階段性調整差別化住房信貸政策。對於符合條件的城市在2022年底前階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。此政一齣,符合條件的多城紛紛跟進調整首套房貸利率,根據諸葛找房數據研究中心不完全統計,當前約20城首套房商貸利率跌破4%,包含二線城市天津、武漢等。並且這個陣營還在不斷擴大,預計符合條件的城市會進一步將房貸利率下調到最低水準。整體來看,央行三次降息疊加差別化信貸政策,開啟了信貸寬鬆週期,提振市場信心,購房者迎來“窗口期”。

金融端發力,“三箭齊發”釋放流動性。從供給端來看,監管部門逐步從“救項目”向“救主體”轉變,尤其是進入11 月以來,中央開始全面加強對房企融資的支援力度。11月2日,中債增信召集 21 家民營房企開會,推進第二批增信發行項目約 200 億元;11月8日,交易商協表示繼續推進並擴大民營企業債券融資支援工具(“第二支箭”),支援包括房地産企業在內的民營企業發債融資,預計可支援至少2500億元民營企業債券融資;11月13日,中國人民銀行、中國銀保監會出臺《關於做好當前金融支援房地産市場平穩健康發展工作的通知》,即金融16條,開啟了全國金融機構對房産行業全面的資金支援;11月21日,中國人民銀行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會,強調支援剛性和改善性住房需求,支援民營房企發債融資,六大銀行為17家房企授信1.28萬億元;11 月 28 日,證監會宣佈在涉房業股權融資方面調整優化五項措施,恢復上市房企和涉房上市公司再融資。至此,信貸、債券、股權支援全部到位,真正意義上實現“三箭齊發”,房企融資環境進一步改善,對改善房企資産負債和助力行業紓困意義匪淺。

  二、市場:多次探底回升,疫情不確定性及交付焦慮拖累市場回溫

(一)新房:整體低位徘徊,多次回溫中斷,修復之路飽經波折 

全年新房市場“跌宕起伏”,成交規模達近10年低谷。2022年,新房成交熱度低於去年同期。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,2022年1-11月監測60城新房成交25830.9萬㎡,較去年同期下降38.1%。從逐月成交走勢來看,基本上呈現“先升後降”的態勢,年初受到春節假期及疫情反覆等因影響,成交低迷,隨後中央及地方出臺多輪利好政策,成交逐步回升,6月份達到全年峰值,為3391.4萬㎡,環比上漲64.4%,同比下降26.9%。7月份爛尾風波越演愈烈,行業信心降至低谷,觀望情緒蔓延,需求端逐漸失力,成交量連續兩月下滑,9月探底回升,10月疫情防控趨嚴下,成交再次下滑。截止至11月底,新房成交降至2135.9萬㎡,同比下降26.4%,環比下降6.1%。整體來看,受到行業大環境影響,2022年新房成交乏力,成交規模創近年來新低。今年以來政策面利好應出盡出,行業信心緩慢恢復,但是受到疫情等多種因素影響,回溫之路充滿曲折變數,銷售端全面恢復仍需時間。

(注:監測重點60城為北京、上海、深圳、廣州、大連、成都、貴陽、哈爾濱、海口、濟南、昆明、蘭州、南昌、南京、南寧、寧波、青島、廈門、瀋陽、石家莊、蘇州、杭州、天津、武漢、西安、長春、長沙、鄭州、重慶、常州、東莞、佛山、無錫、徐州、泉州、汕頭、紹興、中山、珠海、南通、昆山、廊坊、呼和浩特、連雲港、洛陽、唐山、揚州、鎮江、常熟、衡水、湖州、江陰、泰安、泰州、蕪湖、岳陽、張家港、舟山、濟寧、肇慶,下同)

新房價格漲幅創近6年新低,環比連續多月下滑後年末翹尾。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,2022年1-11月重點60城市新房成交均價為18206元/㎡,同比上漲4.2%,漲幅較去年收窄0.9個百分點。新房成交同比連續6年收窄,價格上漲動力略顯不足。上半年,在越來越多城市出臺利好政策下,購房積極性提升,帶動新房價格穩中有升,隨後,7月以來,部分城市爛尾樓停貸潮事件、經濟下行壓力加大、居民收入預期下滑等影響,成交活躍度下降,房企打折促銷行為增加,成交均價波動下行,年末呈現小幅翹尾態勢。 

(二)二手房:下半年成交趕超去年同期,核心城市二手房先於新房回溫

二手房成交不及去年,重點城市下半年修復跡象明顯。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,2022年1-11月重點10城二手房成交717249套,同比下降20.9%。2022下半年(7-11月)重點10城二手房成交366215套,同比上漲17.7%,超過去年同期水準。整體來看,上半年成交延續去年末的低溫態勢,受到疫情反覆及市場預期較低的影響,成交略顯乏力。進入下半年,隨著針對二手房出臺的鬆綁政策逐漸增多,加之新房“停貸潮”事件的影響,購房者轉而對二手房的關注度提升,7月達到年內峰值,隨後波動下滑。

分城市來看,僅成都一城同比轉正,且漲幅超200%,成都今年發佈了多輪鬆綁政策,包括公積金首付比例下調、貸款額度提高、13區購房資格打通等,加之房價水準相較于其他新一線城市處於較低水準,多重利好疊加促進購房需求加速釋放;同時,其他9城則均保持負增長,其中,北京同比下降15%,降幅最小,其次為蘇州、青島、南京,同比降幅均在30%以內,深圳降幅最大,同比下降45.6%。

從不同城市二手房成交量單月同比來看,可以明顯看出下半年修復情況好于上半年,尤其是四季度以來市場修復跡象明顯,多數城市成交量已經實現同比轉正。其中,成都二手房成交同比已經實現翻倍;上海自8月開始,連續4個月同比維持正增長;杭州也實現了9月以來的連續3個月同比上漲,至11月,成交量同比上漲53.68%;另一長三角重點城市蘇州自從6月開始連續6月同比上升,市場恢復明顯。同時,南京表現相對弱勢,恢復進程偏緩,成交量仍未恢復至去年同期水準。

2022年百城二手房價格“前穩後跌”,下半年房價下行壓力加大。上半年,多城發佈寬鬆政策,市場底部回升,加之小陽春效應下,市場價格波動回升,7月份達到年內峰值,市場均價為15746元/㎡,環比上漲0.19%,同比下降0.3%。在停貸風波干擾下,市場信心萎靡不振,加上多城疫情反覆、管控趨嚴,購房者觀望情緒加重,市場均價連續多月回落,根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,2022年11月百城二手住宅市場價格為15679元/㎡,環比下跌0.14%,同比上漲0.3%。分季度來看,一季度市場價格累計上漲0.45%,二季度漲幅逐漸收窄,三季度市場下行壓力繼續加大,市場均價累計下跌0.29%,到四季度中央出臺16條金融政策托底樓市,金融端持續放寬,市場信心有所提振,累計降幅有所收窄。

從漲跌城市數量來看,2022年價格下跌城市數量呈現逐步增長態勢,並且維持在半數以上水準,從跌幅來看,自9月開始跌幅連續兩月收窄,利好政策頻繁發力下市場信心小幅修復。到11月份,上漲城市數量為31個,較上月減少2個,平均漲幅為0.55%,較上月收窄0.28個百分點;下跌城市數量為64個,較上月持平,平均跌幅為0.66%,較上月擴大0.08個百分點。整體延續維穩態勢,市場恢復不及預期,後續隨著利好政策逐步發酵加之全國疫情防控放開,市場信心有望逐步回升。

重點城市二手房修復速度快於新房。2022年,房地産行業下行壓力加大,新房和二手房銷售端都面臨著不同程度的衝擊,根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,2022年1-11月重點10城新房成交同比下降29%,二手房成交同比下降20.8%,與此同時,下半年新房成交同比下降20.6%,二手房成交同比上漲17.7%。可以看出,二手房市場在下半年加速修復,成交水準已經趕超去年同期,而新房市場雖然同比跌幅較上半年收窄,但是仍未恢復到去年水準,二手房修復速度快於新房市場。

(三)長三角核心城市領銜恢復,高端改善市場“一枝獨秀”

一線城市同比降幅小于二線、三四線,年底近半數城市觸底回升。從重點監測60城來看,2022年1-11月份,一線城市成交同比下降20.1%,二線城市同比下降35.3%,三四線城市同比下降33%。整體來看,各等級城市全線下跌,一線城市跌幅最小,在較低行情下韌性凸顯,上半年一線城市同比降幅呈現擴大趨勢,到下半年,受到中央端政策鬆綁頻率增加的影響,市場信心有所恢復,前期積壓的需求逐步釋放,同比降幅波動收窄,同比下降13.3%;二線城市上半年同比下降45.7%,下半年同比降幅收窄至29.9%;三四線城市上半年同比下降47.2%,下半年同比下降23%,降幅收窄24.2個百分點。

從11月重點60城成交環比來看,將近半數的城市已經出現了觸底回升的態勢,尤其是長三角區域以及部分中部省會城市,其中,江陰環比漲幅超100%,上海環比漲幅也超90%,杭州、南京、無錫、鎮江等均漲幅可觀。與此同時,省會城市南昌、南京、成都、西安均實現環比正增長,在多輪寬鬆政策的加持下,這部分城市領銜修復。

市場低迷行情下豪宅市場保持強韌性。2022年房地産市場萎靡不振,銷售端回溫之路波折不斷,然而在這樣的行情下,重點城市豪宅市場異軍突起。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,2022年1-11月重點20城豪宅成交53623套,佔總成交量的比重為6.94%,較2021年同期擴大2.47個百分點。20城中僅有溫州和長春豪宅成交佔比有所下滑,其他18城豪宅成交佔比呈現不同幅度的上升。

分等級來看,一線城市漲幅最為明顯,其次為新一線城市。一線城市中,北京豪宅成交佔比最高,1-11月豪宅成交8333套,佔比達20.13%,較2021年同期擴大6.32個百分點;深圳豪宅成交6631套,佔比達19.02%,較去年同期提升3.63個百分點;上海2022年1-11月豪宅成交15189套,佔比為18.82%,較去年同期擴大6.67個百分點。二線城市中,杭州和南京豪宅佔比最高,分別為10.3%和7.7%,較去年同期擴大4.97和3.77個百分點。預計在接下來,高端改善性市場將會成為重要的力量並且不斷壯大。

 三、土地:集中供地模式悄然生變,國央平為拿地主角

(一)2022年土地市場“量縮質提”,樓面價再刷新高

土地供需兩端收窄,成交樓面價實現“四連漲”。進入2022年,集中供地模式發生轉變,多城摒棄了此前的一年內公告、拍地最多不超3次的“兩集中”政策,開啟了增加供地批次的模式,使得土地市場供需節奏發生了明顯變化。此外,受疫情反覆乃至部分城市在疫情高爆發期選擇封城舉措以及房企資金持續承壓的影響,地方推地及房企拿地的謹慎情緒雙雙上升,土地市場供需規模較去年明顯收縮,與此同時,在不少城市加推優質地塊的帶動下,成交樓面價持續上行。根據數據顯示,2022年1-11月土地供應規劃建築面積為90710.04萬㎡,較去年下跌38.07%;成交規劃建築面積60291.32萬㎡,較去年下跌45.91%。2022年1-11月土地成交樓面價為5119元/㎡,較去年上漲5.98%,再度刷新了成交樓面價新高。值得注意的是,自2021年推行集中供地模式以來,土地市場監管逐步加強,供需兩端凸顯謹慎特徵,土地供需規模連續2年下滑。另外,成交樓面價已連續4年上揚。

從月度數據來看,全年基本呈現穩步上升的趨勢。進入2022年,前2月受春節假期等因素影響,土地市場活躍度處於較低水準,供應、成交規模雙雙在2月份達到年內最低;隨後市場熱度逐步回升,部分城市紛紛按下拍地鍵,6月份迎來了年內首個成交小高峰,為7505.93萬㎡;進入下半年,房企銷售端仍未見明顯好轉,資金持續承壓,拿地壓力尚未紓解,成交規模連續2月下滑,直至9月份,多城開啟了集中拍地的加速模式,同時在房企支援政策持續加碼下,房企拿地情緒也有所上漲,成交規模持續上升,且在11月份,供需水準均達到了全年最高,供應和成交分別為20460.07萬㎡和8989.86萬㎡,但較去年同期仍有所不足。

(二)2022年土地溢價率、流拍率雙降,一線城市高溢價低流拍並存

2022年土地市場基本呈現“溢價率低位徘徊,流拍率高位震蕩”的特徵。年初全國多城積極出臺改善政策,土地市場熱度呈現持續微升的態勢,5月份由於計劃集中拍地的活動較少,市場熱度短暫下降,隨後於6月份再度回升。進入下半年,房企銷售端尚未見明顯好轉,資金鏈持續承壓,房企拿地態度轉變,溢價率自7月份起持續下行,至10月份,溢價率創新低,僅有1.24%,隨後在房企金融支援政策加速落地的積極影響下,房企融資環境轉向改善局面,拿地信心微升,11月溢價率止降轉升,但仍處於歷史較低水準。

從流拍率來看,在去年末房企加速去庫存動作後,年初房企補倉情緒較高,流拍率持續下降,在5月份短暫回升後,繼續下探,至7月份,單月流拍率達到近1年內最低,為9.84%,隨後自8月份起,房企資金壓力尚未紓解,加之重點一二線城市全年拍地活動基本結束,三四線城市成主要拍地主體,房企整體拿地熱情不高,月均流拍率一直維持在12%以上水準。

分等級城市來看,2022年一線城市平均溢價率4.09%,較去年下降0.39個百分點;二線城市溢價率3.22%,較去年下降7.65個百分點;三四線城市3.74%,較去年下降10.67個百分點。一線城市憑藉位置佳、樓市穩等優勢,土拍熱度領先,且降幅最小;三四線城市溢價率降幅最大,今年在整體市場下行的背景下,房企對三四線城市拿地更為謹慎。

與此同時,2022年一線城市平均流拍率4.11%,較去年下降1.78個百分點;二線城市流拍率10.23%,較去年下降0.52個百分點;三四線流拍率達到20.39%,較去年上升0.77個百分點。整體來看,三四線城市流拍最為嚴重,其次為二線和一線,且僅三四線城市流拍率較去年上升,一二線城市流拍現象有所減少,由於房企資金承壓,因此在地塊的選擇上愈加謹慎嚴苛,對三四線城市的佈局青睞度相對較低。

(三)年內拍地規則持續鬆動,“一地一策”深入

2022年集中供地模式悄然生變,拍地規則持續優化放寬。在集中供地政策方面,2022年的政策出現最明顯的變化,就是北京、上海、成都等大部分城市將集中供地批次調整為4次,個別城市調整為5次和6次,而且增加供應批次的同時,“壓箱底”的優質地塊也不斷涌現,對房企拿地積極性有一定的提升作用。其次部分城市對各自土拍規則也有進行具體的優化調整,全年拍地規則在去年拍地的基礎上進一步鬆動,且更加細化,更具針對性,在今年首輪,多城拍地限制被大幅優化,如無錫、蘇州、南京、濟南、長春、鄭州通過降低土拍保證金比例,意圖減輕房企拿地壓力,提振房企拿地積極性;進入第二輪,出讓條件在地價方面打開放鬆閘口,如長沙不限價地塊佔比上升,南京、天津、福州等城下調回爐地塊起拍價,將在一定程度上起到緩解房企資金壓力,提高房企利潤空間的作用;自第三輪起,多城在拍地規則方面深入落實“一地一策”,根據不同地塊設置不同竟價規則,與此同時,濟南、天津等增加預公告、預申請環節,旨在減少土地流拍現象。

由於集中供地政策的初衷是為了穩定地價防止土地市場競買熱度過高,但是可以看到現階段土拍熱度已處於較低水準,在因城施策的背景下,各地需將進一步探索多元化的優化措施,以便房企拿地將會更加靈活、更有動力。

(四)五批次流拍率持續下降,政策利好下京滬杭等多城土拍熱度回升

2022年五批次供需規模下滑,多城在年末政策利好加持下第四、五輪熱度回升。自去年以來,除去年第二輪集中供地供應顯著增加外,整體供需兩端大致呈現逐批次遞減態勢,今年集中供地模式發生轉變,供需兩端呈現先穩後降的態勢,全年五批次供需規模較去年下降,根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,2022年重點22城五批次集中供地供應規劃建築面積共16393.34萬㎡,較去年三批次合計下降50.33%;成交規劃建築面積共14034.61萬㎡,較去年全年下降42.02%。此外,對比各城市今年與去年的集中土拍成交情況來看,截至目前,22城中有20城供應量下滑,其中有6城降幅過半,僅有合肥、無錫2城成交規模趕超去年。

自去年第二輪土拍溢價率高位下落後,土拍市場自此呈現持續低溫態勢,今年首輪及第四輪雖呈現小幅上升跡象,但也僅是在低位徘徊;流拍率方面,受去年第二批次拍地規則大幅收緊,加之當期房企降負債壓力較大,流拍率大幅上升,隨後在多城持續放寬拍地規則等影響下,流拍率持續走低,至2022年第五批次,22城平均溢價率及流拍率分別為1.77%、1.92%。從城市溢價率來看,土拍熱度的分化特徵較為明顯,一線及長三角重點城市土拍熱度較高,如北京、深圳、杭州等前四輪集中土拍溢價率維持在3.5%以上水準,與此同時,東北地區多顯乏力,長春、瀋陽當前完成的前兩輪集中土拍均是以零溢價收官。

另外,值得注意的是,在支援政策接連推出下,房企資金端的利好直接傳導至拿地市場,11月底以來,房企拿地積極性也出現一定的改善傾向。比如于11月29日之後完成的北京、杭州、上海、福州、成都、廈門第四輪土拍及蘇州、武漢第五輪土拍等,土地市場熱度均較此前也有一定的回升。北京第四批次土地溢價率為10.02%,較三批次上升3.96個百分點,杭州第四批次溢價率為8.44%,較第三批次5.13%上升3.31個百分點,蘇州第五批次溢價率升至4.76%。

(五)國央平為拿地主力,政策出臺後拿地格局或將重塑

國央平擔任拿地主力,房地産支援政策頻頻助力下民營房企有望回歸。從房企拿地表現來看,去年剛剛實行“兩集中”政策之初,國央資及民營房企在土拍市場上基本呈現勢均力敵狀態,隨後由於去年第二批次收緊拍地規則疊加房企融資渠道收窄,資金壓力油然而生,自此地方城投平臺嶄露頭角,逐漸與國央資房企一起擔當起了集中土拍的成交主力軍,直至今年第四批次,城投平臺拿地佔比已大幅趕超國央企,托底局面加重。

對比去年和今年前11月房企拿地金額佔比情況來看,民營企業身影漸退,國央資房企及地方城投平臺拿地金額佔比大幅上升。根據諸葛找房數據研究中心監測國土局數據顯示,2022年前11月國央資房企、地方城投平臺權益拿地金額佔比分別為63.44%、25.14%,二者分別較去年上升10.78個百分點、13.51個百分點,民營房企權益拿地金額佔比較去年下降24.3個百分點。進入11月份,政策拐點來臨,其中“三箭齊發”支援房企融資,緩解房企的資金壓力,為行業輸送資金,同時,對民營房企的資金支援不僅對行業的發展有著重要作用,也將提升民企拿地信心,由此預計在多項金融支援政策的鼎力相助下,拿地格局或將重塑,民營房企拿地身影有望回歸。與此同時,隨著地方城投企業拿地愈加頻繁,資金壓力也正在加劇,今年9月底,財政部印發文件指出,嚴禁通過舉債儲備土地,不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入,不得巧立名目虛增財政收入,彌補財政收入缺口。預計後續土拍中城投平臺的身影將會逐漸減少。

 四、房企:分化加劇,國央企更具韌性

(一)銷售業績遜色于去年同期,11月仍處慢恢復階段

房企銷售乏力,11月修復放緩。根據諸葛找房數據研究中心選取的100家重點上市房企,2022年1-11月銷售金額為65092億元,較去年同期下跌39.90%;銷售面積為40512萬平方米,同比下跌41.47%。2022年前11月房企銷售業績不及去年同期,這也是在預料之內的,全國大範圍內疫情反覆在一定程度上阻礙線下樓市銷售活動,企業項目回款壓力持續蔓延,同時,市場就業環境受挫,居民收入預期減弱,樓市購買力隨之下降。除此之外,部分房企爆發流動性危機,市場擔憂情緒猶存,房企品牌形象的支撐力不足,項目“買賬”面臨一定難題。

與此同時,從今年房企月度銷售額環比走勢來看,相對而言上半年銷售端較具一定動力,在3月份及6月份均出現了大幅回升態勢;隨後受7月份停貸事件影響,市場觀望情緒加重,下半年房企銷售端修復進程明顯放緩,僅在傳統“金九銀十”季出現微升態勢,進入11月份,房企銷售環比再度轉降,可見當前房地産市場需求端仍然偏弱,市場信心尚且不足,改善跡象並不明顯。由此看來,當前金融支援政策主要集中于緩解房企債務壓力,銷售端加速修復還需供需兩端政策齊發力。

從TOP20房企月度銷售額同比變化來看,下半年隨著疫情影響減弱、政策力度加大、重點企業推盤力度增加,多數房企銷售額同比大幅收窄,甚至有個別優質房企已出現同比轉正局面,相對而言,出險房企的銷售表現暫未出現明顯改善跡象。

(二)房企集中度上升,頭部陣營房企抗壓能力更強

頭部陣營房企銷售佔比上升,抗壓能力更強。從各大陣營房企銷售額佔比情況來看,2022年1-11月TOP30房企銷售額佔據半數以上份額,合計佔比為71%,且TOP10、TOP11-30房企佔比較去年同期分別上升5個、2個百分點;TOP31-50、TOP51-100兩大陣營房企銷售額佔比均較去年同期呈下降態勢,分別下降5個、3個百分點。整體來看,今年前11月房企銷售集中度有所上升,且向頭部陣營靠攏,當前房地産市場仍然面臨一定壓力,中小房企面臨的壓力更大。

與此同時,受到行業環境影響,市場信心整體偏弱,房企銷售形勢不佳,上半年各大陣營房企銷售額均較去年同期有所下滑,頭部陣營房企抗風險能力更強,TOP10房企銷售金額同比跌幅最小,2022年1-11月銷售額同比下降31.75%;其次為TOP11-30的大型陣營房企,前11月同比降幅為35.03%,TOP31-50的中型陣營房企同比跌幅最大,較去年同期下降53.68%。整體來看,房企間分化仍然在加劇上演,在市場變動之下,頭部陣營房企的抗壓能力更強,中低陣營房企銷售表現偏弱。

(三)國央企更具韌性,銷售端加速修復

國央資房企銷售佔比上升,11月單月環比現漲。從各性質房企銷售情況來看,具有國央資背景的房企更具韌性,根據監測數據顯示,2022年1-11月國央企銷售額同比降幅相對較小,低於30%,且今年前11月銷售佔比份額較去年上升11個百分點,民營房企同比降幅較大,較2021年1-11月下降52.62%;與此同時,國央企11月銷售端加速修復,環比漲幅達24.51%,民企仍處慢修復狀態,單月環比降幅近20%。整體來看,國央資背景房企在融資方面較具一定優勢,資金鏈出險率偏低,在今年市場信心不足的背景下,國央企更受市場青睞,銷售端較顯穩健;與此同時,民營企業資金壓力較大,且多數企業暴雷加劇市場擔憂情緒,銷售端恢復進程較慢。

(四)優質頭部房企獲金融支援力度較大,萬科綠城授信額度達4000億

金融支援政策逐漸覆蓋全類型房企,優質頭部房企率先受益。11月份,金融支援房地産政策逐步壓實“保主體”責任,“三箭齊發”疊加四大行向房企提供帶擔保離岸貸款釋放了積極信號,為行業輸送資金,房企資金改善在即。在這場房企融資保衛戰中,優質頭部房企率先受益,且前三支箭獲支援房企類型呈持續擴圍走勢。具體來看,“第一支箭”的受益房企主要是優質頭部國央企、民企及地方深耕企業,據不完全統計,已有60余家銀行向約120多家房地産企業授信,總額度超4.8萬億,其中,萬科綠城中國獲得的意向授信額度最多,均達4000億元;碧桂園獲得中國銀行、郵儲銀行、工商銀行等授信共計3000億元。

“第二支箭”債券融資支援主要涉及穩健型民企及混合所有制房企,截至目前已有8家房企向交易商協會申請儲架式發行,所獲額度達到1210億元,其中龍湖200億元及美的置業、新城控股各150億元的發債資金已落地。隨後支援房企股權融資的“第三支箭”的適用對象更為廣泛,優質頭部房企、中小房企以及出險房企均有涉及,截至目前已有萬科綠地控股、世茂股份等在內約34家房企啟用“第三支箭”。

繼“三支箭”落地後,中國銀行、中國建設銀行、中國工商銀行和中國農業銀行四大行向房企提供帶擔保離岸貸款被稱為是金融支援房地産的“第四支箭”隨即出鞘。龍湖碧桂園旭輝控股、美的置業和新城發展等穩健型民企被劃定為首批獲得貸款的房企,其中,龍湖集團獲中國銀行提供的7億元“內保外貸”業務已于12月9日實現提款。

(責任編輯:李彤)
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諸葛找房2022總結:蝸牛式復蘇 局部韌性生長
來源:中國網地産2022-12-30 13:50:37
宏觀環境:政策端拐點已至,行業緩慢曲折修復
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