中央定調2023年房地産行業發展主旋律

來源:中國消費者報 2022-12-26 13:36:13

近日,一年一度的中央經濟工作會議在京召開,會議分析了當前經濟形勢,部署2023年經濟工作。保交樓、保民生、保穩定,有效防範化解優質頭部房企風險,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,推動房地産業向新發展模式平穩過渡……本次會議對房地産領域的重要表述和部署引起了業內的高度關注。接受《中國消費者報》筆者採訪的專家們認為,會議為明年房地産市場總體發展定調,行業企穩回升的節奏有望進一步加快。

“三保”助樓市“穩”字當頭

自去年下半年以來,我國房地産市場出現明顯的下行壓力,部分房企資金緊張,有的樓盤交付延期,市場信心受挫,消費者置業意願下降。尤其是近幾個月,行業加速下滑,成為影響經濟運作的一個重要風險因素。

本次中央經濟工作會議對房地産市場著墨頗多。會議指出,要確保房地産市場平穩發展,紮實做好“保交樓、保民生、保穩定”各項工作。會議還提出,滿足行業合理融資需求,推動行業重組並購,有效防範化解優質頭部房企風險,改善資産負債狀況。

“這是中央經濟工作會議首次就房地産提出‘三保’政策。”58安居客房産研究院分院院長張波對筆者表示,毫無疑問,“穩”是2023年房地産市場的關鍵詞,保交樓是穩定需求側信心的基礎,是保民生的重要舉措,更是房地産市場穩定的前提。而房地産在恢復和擴大消費層面有著重要作用,也是推動經濟穩定發展的支柱力量。

張波表示,在往年的中央經濟工作會議上,房地産相關表述一般是放在民生保障等部分,此次則放在了防風險部分,具有較強的指向意義。

“房地産業鏈條長、涉及面廣,對經濟而言,既是動力源,也是風險源。”中央財經委員會辦公室副主任韓文秀日前在“2022—2023中國經濟年會”上也表示,化解房地産市場風險是有效防範化解重大經濟金融風險的重中之重。

今年11月以來,金融管理部門相繼推出包括擴容“第二支箭”、股權融資“第三支箭”開閘、支援房地産“金融16條”等在內的多項舉措,助力房地産企業打通融資渠道,並從供需兩端發力,提振房地産市場信心。

隨後,多家房企發債融資取得新進展,商業銀行與房企密集簽約並意向性授信額度,保交樓專項借款基本投放至項目……種種跡象顯示,隨著政策舉措更加豐富、力度不斷加大,房企融資環境已經出現改善。

張波認為,下一階段對房企融資的支援力度會繼續保持,通過強化融資保障,可以增加房企現金流,優化房企財務結構,加快項目開工建設,有效改善房企總體的生存現狀,助力行業逐步企穩回升。另外,重點關注優質頭部房企也將推動行業優勝劣汰進一步加快。

支援剛性和改善性需求

本次中央經濟工作會議強調了房地産對經濟恢復的重要性。會議提出,要因城施策,支援剛性和改善性住房需求,解決好新市民、青年人等住房問題,探索長租房市場建設。

近日,中央財辦相關負責人在回應當前經濟熱點問題時表示,房地産業是國民經濟支柱産業,其良性迴圈對經濟健康發展具有重要意義。近幾年,房地産業佔國內生産總值的比重大約為7%左右,加上建築業等相關産業佔比達到14%左右,土地出讓收入和房地産相關稅收佔地方綜合財力接近一半,房地産類貸款佔全部貸款餘額的39%,房産佔城鎮居民家庭資産的近六成。要充分認識到房地産行業的重要性,住房消費潛力要予以釋放。

中國房地産行業經歷20餘年的發展,如今大量置業者的需求已經從“有房住”向“住得好”轉變,正在進入新一輪的住房品質提升階段。結合當前的多孩家庭增多以及人口老齡化趨勢,消費者對居住改善提出了更高的要求。

“在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策,這些消費潛力要予以釋放。”東方金誠首席宏觀分析師王青對筆者表示,後期政策“工具箱”在放寬購房條件、降低首付成數、下調居民房貸利率方面還有較大空間。其中,引導5年期以上LPR報價進一步下調,持續降低居民房貸利率是關鍵所在,有可能在明年初落地。

王青預計,行業企穩回升的節奏有望進一步加快,2023年年中前後,房地産市場有望出現趨勢性回暖,將結束約兩年的行業下行週期。

中國民生銀行首席經濟學家溫彬也表示,今年以來,已推出置換房産個人所得稅退還等支援政策,接下來,預計會有更多此類政策出臺,從多維度保障剛性和改善性需求。隨著政策效力的持續釋放,房地産市場有望于2023年上半年觸底反彈。

推動行業模式重構轉型

筆者注意到,對於房地産行業的未來發展方向,去年的中央經濟工作會議提出房地産要“探索新的發展模式”,而今年進一步提出要“推動房地産業向新發展模式平穩過渡”。

“我認為房地産行業新的發展模式從供給側來説就是租購並舉,尤其加強保租房、長租房建設。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對筆者表示,“具體來説,從群體講是以新市民需求為主,從模式上講,要告別土地依賴,告別高週轉、高杠桿、高負債的‘三高’模式。這些需要長期建設實現,不能畢其功於一役。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為,此次會議再提要推動房地産業向新發展模式平穩過渡,或將意味著2023年會有新發展模式的相關重磅政策出臺,這是房地産行業的參與者需要重點關注的。

“明年對於房地産是一個‘重構的時期’,包括土地財政模式、開發模式、住房制度、開發主體等都要重構。”廣東省房協土地與産業研究中心主任趙卓文認為,未來房地産要轉型發展為“一頭連著經濟、一頭連著民生”的行業,從長期看房地産業將轉向高品質、低杠桿的新發展模式。

(責任編輯:孫悅)
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