11月份政策拐點來臨，金融“保主體”政策發酵，銀企合作紛紛展開，截止目前，據不全統計已有超3.6萬億的信貸支援，此外，還有第二支箭的債券支援，第三支箭股權融資支援，離岸貸款支援，“內保外貸”改善海外債。這次的政策效應是及時且有效的，市場先行指標已展現積極向好跡象，重點50城市場情緒指數上升，房企拿地積極性上升。

一、政策發力，疫情防控導向放開疊加金融支援房地産

進入11月，中央對房地産市場的支援上升到空前力度，“金融16條”從供需兩端支援房地産，“三箭齊發”支援房企融資，緩解房企的資金壓力，為行業輸送資金，據不完全統計，目前第一支箭輸送資金金額龐大。短期看金融，本次的金融政策支援對於提振行業信心起到明顯效果。金融16條以來，地産股多次走強。

與此同時，疫情防控持續優化，11月11日，國務院發佈二十條疫情防控，多項防控條件鬆動，12月7日，國家衛健委發佈“新十條”，跨地區流動人員不再查驗核酸陰性證明和健康碼，不再“落地檢”，輕症可居家隔離。標誌著疫情防控進入了一個新的階段，13日，通信行程卡下線。疫情防控導向已經很清晰，各地放開疫情防控大勢所趨，疫情防控對經濟的影響將逐步降低。

 二、“第一支箭”意向融資超3.6萬億，授信金額規模大

自從“金融16條”發佈實施以來，“第一支箭”持續發力，根據諸葛找房數據研究中心不完全統計，目前意向性融資超3.6萬億，其中中國銀行、工商銀行、浦發銀行、興業銀行授信規模較大，超4千億元。從授信房企上看，近期有100家房企獲得銀行授信，其中，綠城授信額度最高為4000億元，萬科、碧桂園超3000億元，授信房企一般為優質房企、央國企和地方深耕企業。授信金額規模較大，對當前市場信心恢復起著積極的作用。

 三、“第二支箭”額度超1200億，龍湖、美的、新城控股資金已落地

“第二支箭”為債券融資，擴容後已有8家房企向交易商協會申請儲架式發行，所獲額度達到1210億元；目前，龍湖集團、美的置業、新城控股的發行狀態已完成，已獲得資金支援。相較于“第一支箭”，“第二支箭”實際的資金支援更高效。但“第二支箭”的受益群體門檻高，穩健型房企、國央企融資成功的概率較高，其他類房企進入難。

 四、已有17家房企啟用“第三支箭”，有助於改善房企資産負債表

“第三支箭”為股權融資，相對於“一、二支箭”，股權融資無需增加企業的負債，是在現有的資産基礎上進行優化重組，這有利於降低房企的資産負債率，改善房企資産負債表。此外，其適用房企的對象更為廣泛，只要上市房企均可，股權融資的用途主要集中在“保交付”、補充流動資金、償還債務、購買資産。截止目前，已有17家房企啟用“第三支箭”，萬科、碧桂園、世茂股份等，招商蛇口則是時隔兩年再度重啟南油集團24%股權收購事項，獲取前海優質項目土地資源。

 五、市場端已出現積極向好變化，市場情緒上升

從先行指標市場情緒指數來看，自11月11日金融16條發佈以來，市場情緒指數呈現上升趨勢，從觀望區間低位進入觀望區間高位。從城市情緒指數上升個數來看，政策之後，市場情緒指數城市以上升為主，第47周（11.14-11.20）50城中市場情緒指數上升城市個數為38個，隨後維持在40個，第50周有所下降，主要由於疫情剛放開，感染人數上升，導致上升城市個數下降。

此外，一系列金融政策發佈後，11月底及12月初，拍地城市（杭州、北京、蘇州）的土地溢價率創年內新高，北京第四批次土地溢價率為10.02%，較三批次上升3.96個百分點，杭州第四批次溢價率為8.44%，較第三批次5.13%上升3.31個百分點，蘇州第五批次溢價率為4.76%。一定程度上説明瞭金融“保主體”政策後，房企拿地的信心上升。

市場信心正在回升，行業基本面也會在政策支援和疫情放開下逐步好轉，房地産在經濟中的地位不可忽視，市場信心的好轉一定會傳導至成交端，只是時間問題，12月疫情放開初期可能會有大規模的感染期，市場仍難以大幅上升，預計2023年節後成交增速發力。