中國網地産訊 年末全國再迎集中供地小高峰，多個城市陸續發佈或完成四、五批次集中供地。天津四批次土拍也將於2022年12月19日開啟——掛牌土地24宗，出讓土地面積約57.2萬㎡，起始總價約99.6億元。

多舉措激活土地市場

今年以來，樓市庫存積壓成為常態，據相關機構統計，當前全國新房總體庫存達到5.2億㎡，接近2014年末的歷史高位，去化艱難。房企拿地意願不高，國央企托底拿地成為市場常態。

根克而瑞統計的數據，截至2022年11月中旬，全國涉宅地塊通過招拍挂方式成交的土地總建築面積僅剩下7.28億㎡，較2021全年下跌58%，即便加上預估的12月成交量，今年涉宅地塊成交規模仍與去年有較大差距。

為改善沉寂的市場環境，自11月中旬開始，穩樓市“三支箭”陸續射出，形成以信貸、債券和股權三方面的融資政策。房企融資環境不斷改善，各地在政策鼓勵下因城施策，年末集中增加供地計劃。

全國範圍內，已有蘇州、徐州和無錫等多個城市完成了五輪供地計劃。武漢在完成五輪土拍後，發佈了本年度第六批次集中供地公告。

各城土地掛牌資訊增多，也是明顯的市場信號——未來或將有更多城市進入常態化土地更新，集中供地制度逐漸靈活化。

縱觀2022年土地市場，從各地已完成的土拍情況來看，城市熱度分化、國央企托底現象顯著，城投與民營房企聯合拿地現象增多。

預計天津第四輪土拍中，24宗地塊將悉數出讓。土拍現場會有怎樣的驚喜？哪幾宗地塊將溢價成交？今年最後一輪土拍很值得期待。

天津四批次土拍一觸即發

政策利好下，資金面壓力減輕，房企拿地格局也在發生改變，市場的逐步趨穩正在吸引民企緩步入場。在天津的第三輪土拍中，約40%的地塊被民企收入麾下。

四批次供地在地塊數量上較今年的二、三批次有所增加，土地面積有所減少，起始總價與第三批次的成交金額相差無幾。

（2022年天津前三批次土拍匯總）

（2022年天津四批次土拍匯總）

與前三批次集中供地相比，天津四批次集中供地優質地塊有所增加，多數地塊起始價有所下調，整體延續三批次供地——量少質優的風格。

• 南開區——單地塊最高總價

南開戰備樓A、B地塊以起始總價12.2、11.6億元位居四批次地塊價格榜單前兩名，這也已經是該兩地塊地價下調15%之後的再度亮相。

（地塊大致位置）

該地塊周邊生活配套齊全，交通便利，南開區與南開中學合作辦學，計劃在黃河道戰備樓D地塊和原汾水道小學，建設一所九年一貫制學校。

地塊周邊新盤較少，附近在售的正榮紫闕、鉑悅融禦主打高端改善，均價約58000元/㎡左右。近期亮相的建投·譽山院也位於戰備樓地塊附近，該項目即今年二輪土拍中的昌源裏地塊，成交樓面價約2.8萬/㎡。

• 河西區——市區掛牌數量榜首

河西區罕見掛牌4宗地塊，居市區和環城區域掛牌數量之首，四宗地塊均位於老梅江、新八大里、陳塘三大板塊交界附近。

陳塘莊地塊的總價僅次於南開戰備樓的兩地塊，據悉，綠城將參與到該地塊的競拍之中。

（地塊大致位置）

鬱江道D、E地塊在2021年第二批次集中供地中因故停牌；三批次土拍下調樓面價再次掛牌，並取消自持套數和自持面積等捆綁條件，也未能成功出讓。

今年四批次已是三度挂地，地價再次下調：D地塊綜合樓面價約為1.25萬/㎡（D地塊包含商業）；E地塊樓面價約1.84萬/㎡；F地塊為首次掛牌，樓面價約1.93萬/㎡。鬱江道這三宗地塊懸念很大。

（地塊大致位置）

• 紅橋區——2022年首宗地塊

麗水苑地塊是紅橋區今年出讓的唯一地塊，地塊位於天津西站板塊——子牙河畔，該地塊起始總價6.14億元，起始樓面價約1.42萬/㎡。2021年仁恒以總價15億、樓面價約1.54萬/㎡摘得附近的紀念館地塊，即現在的仁恒星源世紀，項目高層均價約27000元/㎡。

西站板塊經歷十餘年的發展兌現，已成為驅動天津發展的重要活力引擎。隨著西站副中心作用的顯現和子牙河畔的水系發展，地塊周邊的整體發展正在迎來脫胎換骨的變化。

（地塊大致位置）

• 津南區——海教園再度放量

津南區本次釋出2宗地塊，津南（挂）2022-05號為住宅地塊，津南（挂）2022-10號為商業地塊。

住宅地塊位於海教園板塊，南開學校敬慧路校區相鄰，起始總價6.3億元，起始樓面價約0.73萬/㎡。據悉，某民企對該地塊較有意向。

（地塊大致位置）

今年首批次供地，海教園釋出2宗地塊，均以停牌告終；二批次供地中1宗回爐地塊被津南城投底價摘得，海教園今年或有2宗地塊入市。

土拍收官之戰迎年底翹尾

從全國範圍看，從2021年首次集中供地中百強房企積極的參拍，到2022年國央企的托底拿地，房企拿地愈加謹慎。

據統計，全國範圍內重點企業土儲出現下降。今年以來，土地市場成交同比下滑超4成。

對比天津2021、2022兩年三次的集中供地的數據可以看出，無論是從地塊數量、土地面積還是成交金額，2022年都只佔到去年的30%左右。

（天津2021-2022年3批集中供地數據對比）

2022年天津土地收入預算1564.8億元，前三批次土拍共計完成土地財政收入224.499億元，四批次集中供地起始總價99.624億元。相比2020-2021年完成率的48.3%-72.6%，2022年天津土地財政收入達標率預計在20%左右，指數下滑嚴重。

（數據來源於天津市財政局官網）

政府的高度重視是對房地産市場的“強心針”，政策從多個維度為市場蓄力，房企融資環境逐漸寬鬆。在天津的四批次集中供地中，優質地塊增加、地價下調，對房企來説或許是新的拿地窗口期，土地市場也將在年末迎來“翹尾”行情。