諸葛找房:11月北京新房、二手房成交均現量落價漲 疫情好轉下年底成交有望翹尾

來源:中國網地産 2022-12-12 10:39:23

一、11月北京新房成交量落價漲,供應持續收窄

(一)成交:11月新房成交轉降,累計同比降幅擴大

進入11月份,受疫情反覆、城市封控的影響,北京新房成交活躍度下降,成交規模結束此前“三連升”局面,呈現下滑態勢,且累計成交同比降幅進一步擴大。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,2022年11月北京新建商品住宅成交4943套,環比下降42.20%,同比下降40.48%。2022年1-11月北京新建商品住宅累計成交62086套,較2021年1-11月下降26.72%,累計同比降幅較上月擴大1.5個百分點。展望後市,年末房企加速衝刺業績目標,促銷力度將有所加大,預計在疫情局勢好轉下成交活力將會逐步恢復,12月北京新房有望實現翹尾行情。

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 (二)價格:新房價格“二連漲”,11月同環比漲幅雙雙走闊

11月份,在北京朝陽、海淀部分改善盤熱銷的帶動下,整體新房價格水準進一步走高,且同環比漲幅較上月雙雙走闊。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,2022年11月,北京新房成交均價為51250元/㎡,環比上漲9.14%,環比升幅較上月擴大5.61個百分點;同比上漲5.97%,同比升幅較上月擴大0.34個百分點。

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 (三)供應、庫存:新房供應“三連降”,11月庫存量微升

11月份,北京新房供應端持續收窄,供應規模連續3月下降。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,2022年11月新房批准上市套數2810套,環比上月下跌33.4%,環比跌幅較上月收窄5.22個百分點;同比下跌59.3%,同比跌幅較上月擴大46.9個百分點。同時,在去化動力明顯減弱的影響下,本月庫存量微升,且高於去年同期水準,數據顯示,2022年11月北京新房庫存量為106760套,環比微升0.63%;同比上升12.2%,同比升幅較上月收窄6.31個百分點。從去化週期來看,11月去化週期為18.8個月,較上月增加1個月。

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11月,北京市區有6個商品住宅項目獲取預售證,分佈在朝陽、通州、石景山、昌平、門頭溝5個區域。其中,昌平區的國譽燕園為本月預售項目中面積最大者,預售建築面積達172628㎡,該項目位於海淀北已經踏入發展快車道的馬池口板塊,而且國譽燕園政府指導價僅3.9萬,可謂是北京六環內單價最低的新房項目,已然在市場上快速掀起了熱度。此外,朝陽區本月有2個項目取得了預售許可,分別為綠城·曉風印月、首開金茂望京樾。

 (四)分區:11月大興區成交居首,5區成交上升

從11月北京區域新房的成交表現來看,大興區成交規模躍居領先地位,本月成交601套,朝陽、順義和昌平3區也表現不俗,本月成交均超400套,分別成交556套、486套和427套,位居區域第二、第三、第四;與此同時,延慶、懷柔、密雲、平谷4個郊區及東西城2個主城區的成交體量仍處於較低水準,單月成交均低於100套。

較10月成交量的變化來看,有5區成交呈現上升態勢,其中,海澱區本月成交活躍度上升最為顯著,環比漲幅達113.25%,門頭溝、通州分別以22.40%、18.38%位居環比漲幅二、三。與此同時,東城區下滑幅度最為顯著,環比上月下降51.43%。

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 (五)板塊:TOP15板塊成交超百套,北七家板塊位居首位

從11月各板塊的成交表現來看,熱門板塊主要聚集在朝陽、大興2區,分別佔據5個、4個席位。其中,昌平區的北七家板塊本月躍居榜首,單月成交228套,成交均價為48448元/㎡。其次為回龍觀板塊,11月成交210套,均價為58052元/㎡。海澱區溫泉板塊位居第三,本月成交195套,成交均價為75981元/㎡。

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 (六)房企:3家房企銷售額超20億,華潤置地攬金領先

從各大房企在北京市場的表現來看,11家房企銷售額突破10億元。其中華潤置地銷售業績領跑,11月實現銷售額29.01億元,首開股份位居榜二,本月實現銷售額25.74億元,中海地産緊隨其後,銷售額為24.31億元,保利發展和綠城中國的銷售表現也較為亮眼,分別以15.7億元和12.9億元躋身銷售額前五。

 (七)項目:宸悅國際成交量居首,玖陽嘉園穩居成交額首位

從11月份北京新房成交套數TOP20項目來看,大興區項目上榜率靠前,共佔據5個席位。其中,昌平區的宸悅國際位居成交套數TOP1,11月成交186套,成交均價為50184元/㎡,該項目由中國鐵建地産及大悅城控股兩大央企聯袂開發,且具有低單價低總價、戶型齊全等優點,是極具競爭力的高端低密純洋房社區。海澱區的建發·珺和府緊隨其後,11月成交148套,位居成交第二,成交均價為61683元/㎡,朝陽區的綠城沁園憑藉106套的成交量躋身前三,成交均價為62080元/㎡。

從成交金額排行來看,高端熱銷項目主要向大興、朝陽2區靠攏。其中,朝陽區玖陽嘉園憑藉絕對的高單價優勢,成交金額大幅領先,本月實現10.06億元的成交額,並且是本月唯一一個成交額突破10億的項目。同時,建發·珺和府、宸悅國際2個項目憑藉較高的成交體量也進入了本月成交金額前三之列,二者分別實現成交額9.65億元、7.98億元。

 二、11月二手房成交再度下降,價格轉漲 

(一)成交:11月二手房成交降幅收窄,同比時隔3月轉降

進入11月份,受疫情加重影響,北京二手房市場活躍度同樣有所下降,二手房成交規模進一步下滑,同比時隔3月再度下跌。另外,由於上半年二手房成交動力偏弱,當前累計成交量不及去年同期水準。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,2022年11月北京二手住宅成交10750套,環比下降4.09%,環比降幅較上月收窄16.76個百分點;同比下降8.26%。2022年1-11月北京二手住宅累計成交132443套,較去年1-11月下降21.54%。隨著疫情好轉,預計年底北京二手房成交有望上升。

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 (二)價格:11月二手房市場均價轉漲,同比漲幅擴大近4個百分點

縱觀2022年北京二手房市場均價走勢,大致呈現穩步上漲態勢,且月均價格水準明顯高於去年。進入11月份,北京二手房價格繼上月短暫回落後轉升,且同比漲幅進一步擴大。數據顯示,2022年11月北京二手住宅市場均價為60228元/㎡,環比小幅上漲0.61%;同比上漲8.24%,同比漲幅較上月擴大3.8個百分點。

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 (三)調價房源:11月漲價房源佔比為7.4%,較上月下降1個百分點

從漲降價房源來看,2022年11月北京二手住宅調價房源中漲價房源佔比為7.4%,較上月下降1個百分點。整體來看,北京受疫情封控影響,11月漲價信心下滑。

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(責任編輯:李彤)
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