諸葛找房:蘇州11月二手房成交漲超4成 新房市場穩中趨落

來源:中國網地産 2022-12-12 10:32:36

一、11月蘇州新房供應放量,成交仍難見起色

(一)成交:新房成交連續兩月回落,年底大概率維持低溫行情 

進入2022年,蘇州新房成交延續去年末態勢,6月進入衝刺年中業績的節點期,房企推盤節奏加快,帶動成交量升至年內峰值,隨後7月份,市場轉入傳統淡季,推盤量減少,成交量隨之下降,8月份部分房企提前備戰金九銀十,供應量增加,成交水準小幅回升。9月份,受到蘇州市政府定向回購新房集中網簽的帶動,新房成交量較8月大幅提升,轉入10月份,受到十一長假等因素影響,成交水準再度降至4千余套水準,金九銀十略顯平淡。11月政策端支援房地産的力度更強,金融16條托底樓市,三箭齊發加大對房企融資支援,儘管如此,政策效應尚未傳遞至銷售端,蘇州新房成交仍難見起色,根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,2022年11月蘇州新房成交4277套,環比下跌2.82%,同比下跌23.09%。1-11月新房累計成交71342套,同比下降17.2%,較1-10月跌幅擴大0.4個百分點。蘇州新房成交連續兩月回落,銷售端想要回溫或仍需要更強效的政策出臺,臨近年底供應端放量加之優惠促銷,12月成交有小幅回升可能。

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 (二)價格:本月剛需項目集中的吳中區成交佔比提升,帶動整體均價回落

根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,2022年11月蘇州新房成交均價為22518元/㎡,環比微降2.78%,同比下跌9.66%。受到成交結構性影響,本月吳中區成交佔比顯著提升,而吳中區一直以來作為蘇州剛需項目的聚集地,因此帶動整體成交均價小幅下降。

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 (三)庫存:今年以來新房庫存持續回落,去化週期不足9個月 

6月份,開發商為衝刺半年業績,供應顯著放量,達到年內峰值,轉入7月份淡季,房企推盤量減少,金九銀十,新房供應不及預期,帶動庫存持續下滑。11月,臨近年底,房企為搶收業績,推盤節奏有所加快,根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,2022年11月新建商品住宅批准上市套數為2925套,環比上升118.8%,同比下跌53.4%。從庫存量來看,根據數據顯示,2022年11月蘇州新房庫存量為56689套,環比下降1.8%,同比下降21.14%。從去化週期來看,本月去化週期為8.8個月,較上月持平。

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11月份,蘇州有15個商品住宅項目獲取預售證,較上月增加9個,共計2925套房源申領銷售許可,較上月增加1599套。其中,吳中區、相城區分別上新4個項目,高新區有3個項目推新。整體來看,年底房企推盤積極性有所提升,但是相較于去年同期仍然不足,以當前的推盤節奏來看,年底預計成交端將會延續低溫行情。

 (四)分區:吳中區成交躍居首位,成交佔比近30% 

從蘇州區域成交表現來看,本月吳中區成交越居首位,單月成交1255套,佔比29.3%,較上月提升8.3個百分點;其次為相城區,單月成交1028套,佔比24%,較上月回落5.8個百分點;吳江區位列第三,成交924套,佔比21.6%,較上月提升0.4個百分點。

相較于10月份,僅吳中和姑蘇兩區成交上升,其餘四個區域成交量呈現不同幅度的下滑。吳中區漲幅領跑,環比上漲35.82%,其次為姑蘇區,上漲20.67%。

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 (五)板塊:熱銷板塊集中于相城、吳中兩區,太湖新城板塊銷量領先

從各大板塊的成交來看,熱門板塊仍主要聚集在相城、吳中兩區,分別佔據7個和6個席位。其中,吳中區的太湖新城板塊銷量領先,11月成交391套,成交均價為32540元/㎡,吳江區的黎裏板塊位居第二,本月成交238套,成交均價為19087元/㎡,相城區的黃橋板塊緊隨其後,11月成交225套,成交價格為22430元/㎡。

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 (六)房企:中國建築蟬聯業績榜首,復地集團緊隨其後 

從11月房企銷售排行來看,兩家房企銷售業績破10億元,分別為中國建築和復地集團,銷售金額分別為11.88億元和11.76億元。銀城國際緊隨其後,11月銷售金額為8.39億元。同時,全國性大型房企綠地控股、招商蛇口、保利碧桂園等仍然佔據優勢地位。

 (七)項目:大家銀城·東望位居成交套數和金額雙榜首 

從11月蘇州新房成交套數TOP20項目來看,熱銷項目仍然集中分佈于吳中區、吳江區和相城區,分別有6、5、5個項目上榜,其中,大家銀城·東望項目位居榜首,11月成交199套,成交均價為31831元/㎡,位居吳中區太湖新城板塊的核心地段,地理位置優越,項目主打 “品質住宅+高端康養+兒童醫院+綜合型商業”的綜合定位,戶型面積段123-200㎡,以大戶型為主,主打改善客群。其次為相城區的復地鹿溪雅園,本月成交131套,成交均價為22253元/㎡,吳中區的中建太澤之星項目本月成交87套,位居第三。

從成交金額來看,大家銀城·東望項目仍然領先,11月成交金額為8.52億元。其次為中建太澤之星,單月成交金額為5.42億元,姑蘇區的拙政江南本月成交3.77億元,作為蘇州老牌豪宅項目的代表,拙政江南本月成交8套別墅産品,一舉躍居成交金額第三。

 二、二手房成交態勢轉好,業主漲價信心提升

 (一)成交:本月二手房成交止跌回升,漲幅超4成

根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,2022年11月蘇州二手住宅成交5160套,環比上漲43.57%,同比上漲19.61%。從累計成交來看,1-11月份蘇州二手房成交46134套,同比下降19.1%,較1-10月跌幅收窄3.1個百分點。自5月份開始蘇州二手房成交連續4個月上升,9、10月份成交量止升轉降,11月在政策端各項利好加持下,成交止跌回升,下月或將延續回升態勢。

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 (二)價格:二手房市場價格止升轉降

數據顯示,2022年11月蘇州二手住宅市場均價為29472元/㎡,環比下降0.77%,同比上漲1.69%。蘇州二手房市場均價自5月份開始連續5月下滑,10月觸底回升,本月再次回落,市場信心仍未完全恢復。

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 (三)分區:各區成交均上漲,工業園區成交漲幅領先 

從各區域成交表現來看,吳江區再次領跑各區,11月成交1032套,佔比20%,較上月回落0.5個百分點。工業園區位居第二,11月二手房成交692套,佔比19%,較上月擴大0.1個百分點,姑蘇區成交976套,佔比未18.9%,較上月擴大1.1個百分點。

從成交量變化來看,各區成交量均上漲,其中,姑蘇區漲幅居首,為52.7%,其次為高新區,跌幅為46.9%。 

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 (四)調價房源:漲價房源佔比三連升,市場信心逐步修復

從漲降價房源來看,11月蘇州二手住宅調價中漲價房源佔比為12.6%,較上月擴大0.6個百分點。漲價房源佔比連續三月提升。自6月份以來,蘇州漲價房源佔比連續3月回落,業主為加快置換房産,降價出售行為增加。9月份,需求端寬鬆政策持續釋放,中央連發三條重磅利好,進入11月,政策支援房地産愈加深入,金融16條重磅救市政策祭出,年內第二次降準落地,對提振市場信心意義重大。

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(責任編輯:李彤)
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