根據最新公佈的11月份市場情緒指數數據，重點50城情緒指數再度持平，仍處在觀望區間。11月份以來，政策支援房地産的信號更加強烈，金融16條重磅救市政策出臺，加之供應端三箭齊發支援房企融資，極大的提振市場信心。但受多地疫情防控等因素的影響，市場情緒恢復緩慢。從城市來看，本月合肥、金華、蘇州、杭州等長三角城市市場情緒回升，上海重回平穩區間，同時長春、瀋陽、鄭州、大連等北方城市情緒補漲。預計隨著近期以來政策端各類利好多管齊下，同時全國疫情防控政策逐步優化，多地調整放寬防疫措施，接下來市場情緒有望回升。

一、11月重點50城市場情緒指數持平，市場信心恢復進程緩慢 

11月份以來，政策支援房地産的信號更加強烈，雙十一當天，金融16條重磅出臺，加之支援民營房企發債融資的支援力度加強，信貸、債券、股權三大融資渠道“三箭齊發”合力推動房地産融資，給房企提供了充足的資金保障，極大的提振了市場信心。地方從需求端入手，11月以杭州、西安等強二線城市為首的新一輪鬆綁調控再次拉來序幕，根據諸葛找房數據研究中心統計，截止至11月底，鬆綁政策調控達562次，覆蓋城市超210個，其中11月單月出臺政策45次。但是不得不提的是，銷售端恢復跡象仍不明顯，行業企穩回溫尚且需等待銷售市場的復蘇。受多地疫情防控等各種因素的影響，市場情緒恢復步伐緩慢。2022年11月，重點50城市場情緒指數為-0.71，較10月持平，仍位於市場觀望區間。近兩個月來，政策端各類利好多管齊下，中央、地方合力助市場信心回升，同時，疫情防控政策逐步優化，多地調整放寬防疫措施，預計接下來市場情緒有望小幅回升，但短期難以呈現大幅上升局面。

 二、29城情緒指數較上月提升，合肥、金華、蘇州等長三角城市情緒均有好轉

從11月份各城市市場情緒指數變動情況來看，50城中有29城市場情緒指數較上月回升，較上月增加3個，21城情緒指數較上月下降，較上月減少3個。 

具體來看，情緒指數上升城市包括合肥、金華、上海、蘇州、杭州等長三角城市以及長春、瀋陽、大連等北方城市，金華于9月26日發佈新政，提出降低首套房、二套房首付以及契稅補貼等內容，11月市場情緒有所回升。與此同時，杭州于11月11日提出調整二套房首付最低至四成，首套房“認房不認貸”。不僅僅是二線城市，一線城市也開始下場鬆綁樓市，上海于11月定向放鬆了臨港新片區的住房購買限制，一線城市的購房政策也開始出現鬆動跡象，11月上海市場情緒指數為-0.3，較上月提升0.03，重回市場平穩區間。10月份，武漢發佈了提升公積金貸款額度以及下調公積金房貸利率等政策，市場情緒小幅回升，近期武漢傳出二環外限購鬆綁傳言，預計接下來武漢購房政策仍有放寬空間。

從市場情緒指數下降城市來看，東莞、嘉興、洛陽領跌，同時，深圳、廣州情緒指數也仍處於下跌通道。長三角內部分化仍在上演，嘉興、溫州、紹興、鹽城市場情緒短期難見起色，後續或仍需要強效政策的加持。

 三、上海重回市場平穩區間，未來短期內房價穩步上行 

從11月份各城市市場情緒指數看，50城的市場情緒指數分佈于市場平穩區間、市場觀望區間和市場低迷區間3個區間，城市個數分別為1個、32個、17個。 

本月上海市場情緒指數升至-0.3，較上月回升0.04，重回市場平穩區間，11月上海市場均價為70977元/㎡，環比上漲2.44%，根據市場情緒指數模型預測，未來4個月內，市場價格將穩步上行，平均漲幅在1%左右。

位於市場觀望區間的城市有32個，其中，深圳、三亞、福州、桂林、佛山、寧波、珠海等城市均位於市場觀望高位，市場情緒均高於-0.6，以珠三角城市為主。深圳11月情緒指數為-0.44，根據情緒指數模型，短期內市場價格仍以上漲為主，但是漲幅不大。三亞情緒指數繼續下調，但仍位於觀望區間高位，未來短期內房價小幅上漲，漲幅在0.5%以內。值得關注的是，三亞作為旅遊業主導的城市，大量客戶也是來自於外省市，12月5日三亞疫情防控措施進行重要調整，提出對省外來（返）三亞人員不再實施分類管理，打響了跨省流動人員防疫放鬆的第一槍，預計接下來市場情緒有望回升。

位於市場低迷區間的城市有17個，石家莊情緒指數仍位居末位，情緒指數連續一年以上的時間陷入低迷，未來短期內價格以下降為主。西安在爛尾樓風波後市場情緒持續下滑，8月份直接衝破觀望底部進入低迷區間，11月市場均價為16732元/㎡，環比下跌0.3%，根據情緒指數模型，未來3個月內市場價格將會延續下滑行情，但是跌幅可能會縮小，西安於11月19日再次迎來“鬆綁”，涉及放鬆購買首套二手房條件，降低人才購房門檻，增加二孩及以上家庭購房套數，縮小限購區域範圍等，預計接下來有望扭轉低迷行情。