貝殼研究院:關於2023年房地産市場的預測與展望

來源:中國網地産 2022-12-09 16:33:34

2022年,在房企風險外溢、疫情頻繁擾動等因素影響下,我國房地産市場進入了深度、持續的下調。這種深度下調,是在一個長期下行的週期裏疊加了短期下行力量。長期下行週期指房地産市場需求中樞水準下降,主要是由城鎮化速度放緩、人口出生率下降、老齡化程度上升的基本面所致。需求下降、疫情擾動放大了房企風險的外溢性,加重了居民購房的觀望情緒,使得短期市場修復艱難。

長短期因素疊加給市場運作帶來諸多不確定因素,不利於市場平穩健康發展。因此,房地産調控政策和金融政策在防風險、保交樓和穩需求等方面給予了更多支援,為接下來的市場運作注入了更強的托底力量。供給側出清過程中是否面臨庫存缺貨局面?住房需求釋放有何新的特點?明年市場量價會不會再現大幅下降?帶著這些疑問,本文將從影響供給側和需求側的關鍵變數展開分析,以期找到市場新平衡的答案。

供給側:從積庫存到去庫存

影響供給側的關鍵變數為供給量和價格的變化。

拿地減少不會導致短期缺貨。截至2022年10月,全國新建住宅銷售面積累計同比下降約26%,住宅新開工面積累計降幅約39%,住宅用地成交規劃建面累計降幅超40%。拿地和新開工降幅明顯大於銷售,拿地和新開工又代表了未來新房¹的潛在供應量,這是否意味著2023年會出現新房整體供應緊缺的局面?我們認為不會。2023年市場供應端主基調以盤活存量去庫存為主。

當前新房庫存仍然處於高位。廣義庫存常用累計新開工面積減去累計銷售面積衡量,即使2022年新開工和銷售形成缺口,廣義庫存仍然在25億平米以上。狹義庫存常用統計局公佈的商品住宅待售面積衡量,特指已竣工可售的現房,主要是尾盤和積壓項目,截至2022年10月,狹義庫存累計同比上升約17%。一二線城市平均出清週期升至16個月,三四線城市平均出清週期超過20個月。

新房供應邏輯由“投資推動”轉為“需求拉動”。過去行業邏輯為高杠桿驅動規模增長,投資拿地受市場景氣度影響相對較小,因此供應端往往領先需求端變化。現在邏輯反轉,企業投資需要高度依賴經營現金流,依賴銷售回款,需求變化領先供給調整。由於2022年銷售市場劇烈調整,企業回款及現金流受影響較大,儘管融資環境逐漸改善,企業以需定供的決策思路不會輕易改變,對待新增庫存態度維持謹慎。即使2023年銷售市場修復,企業不需要大量新增土儲也有足夠的貨源,通過加快尾盤促銷、現有停工庫存和正在動工還未獲得預售證的項目的施工進度,以及新開工還未動工的土儲,即可快速轉化為可售貨源。

二手房供應量穩定增長。貝殼研究院監測的重點50城²的當前庫存房源量較2021年末上升14%,2021年末較2020年末上升13%,二手房庫存供應量變化基本穩定。受整體市場景氣度影響,2022年二手房流通速度減慢,新增房源量較2021年同樣有所下降。因為價格下跌下消費者預期不強,購房意願減弱,以換房為主導的市場,不買也就意味著不賣,所以新增庫存變化幅度相對平穩。

供應價格預計先降後穩。由於項目滯銷、土拍熱度不高等因素,各地對新房項目備案價下調幅度的容忍度提高。隨著政策對房企支援力度的增加,企業在項目定價的自主權提高,這會使得滯銷盤或庫存項目有更靈活的定價空間。企業要改善資産負債表,外部融資支援固然重要,但現金回款仍處首要地位。2023年需求面尚未完全企穩之前,企業依然有以價換量的動力,新房供應價格有進一步下行空間。二手房方面,當前重點城市二手房平均議價空間(掛牌價和成交價的差額佔掛牌價比例)已升至10%,處於近幾年高位。買賣雙方達成合意價需要賣方做出更大的價格讓步,這一特徵還將延續,直到更多買方入場後議價空間逐步回落。

需求側:從超前消費到理性消費

居民會根據家庭收入水準變化和房價預期來調整其住房消費決策。當居民收入水準相對穩定並且預期房價在未來會快速上漲時,會觸發購房者的提前購買行為,以及通過增加杠桿購買比當前住房需求更大的房子,從而形成住房消費的提前釋放,體現為住房市場短期需求增加。根據對新增住房需求的測算,2017-2021年這五年的年均新增住房需求中樞在14億平米,但實際每年的新房銷售面積均超過14億平米,2021年達到了15.7億平米。這是房價上漲樂觀預期使得住房消費提前釋放的結果。

2021年下半年以來,房價上漲預期被打破,截至2022年11月貝殼50城二手房房價指數已連續下降16個月,過去對房價上漲的樂觀預期轉為對房價持續下跌的擔憂。疊加居民收入預期的降低,居民的住房消費由過去多年形成的提前消費機制轉變為理性消費、延遲消費,購房偏好從追求資産回報轉變為追求性價比,更加注重決策品質。因此,我們看到今年新增住房需求和銷售量已經大體相等。這表明“房住不炒”真正起到了作用,現在的銷售基本等同於真實“住”的需求。未來,理性消費在住房市場深入人心,需求釋放將圍繞住房需求中樞合理波動。據貝殼研究院測算,未來五年的年均新增住房需求中樞在11億平米左右。

需求向核心城市改善群體集中。改善住房需求已經成為當前房地産市場的主要穩定器和驅動力,全國層面改善性住房需求佔總需求5-6成,核心城市改善需求佔比更高。核心城市住房價格高,每人平均住房面積小,老房子佔比高,購房門檻和需要積累的換房成本也更高,因此待釋放的改善住房需求更強。隨著穩需求政策向高能級城市擴圍深化,以改善需求為中堅力量的住房需求有望加快釋放。

市場展望:從“不穩”到“穩”

2022年的新房銷售大降是意料之外情理之中的深度出清,同時也帶動銷售規模與真實住房需求相匹配,接下來市場不具備繼續大幅下降的基礎。新增供應壓力的減少有助於緩解市場庫存去化壓力,並與中樞下行的需求形成新的平衡。

銷售總量平穩。2023年市場銷售額與2022年大體持平,預計全國新房市場銷售額同比基本持平,二手房市場銷售額略有修復。保交樓取得實質性進展之後,消費者對購買新房的觀望情緒在很大程度上得到緩解,近期積壓的部分延遲購買需求有望在2023年逐步釋放,帶動全年新房成交量略高於新的需求中樞11億平。二手房成交略有修復主要受益於兩方面。一是二手房市場彈性大,下行期先於新房調整且調整幅度更大,修復時同樣快於新房市場。二是換房政策利好加快兌現。換房退個稅政策將於2023年底到期,疊加核心城市改善需求支援政策的落地,部分改善換房需求可能在2023年釋放。

全年價格趨穩。重點城市市場價格預計二季度到年中企穩。至2022年11月,貝殼50城中除北京、上海等個別城市二手房價格略高於去年同期外,其他46個城市價格均同比下跌,部分城市房價已實現較為充分的價格出清。2023年一季度大部分城市新房市場仍處化解庫存階段,新房二手房價格有繼續調整慣性,隨著價格出清,成交量在二季度後重回修復通道,價格將逐步企穩。下半年核心城市房價在長時間回調後有望小幅回升,帶動全年價格整體平穩。

新房二手房市場聯動性更高。2022年下半年,新房交付風險使得消費者對新房風險規避情緒急劇上升,進而出現無交付風險的二手房市場韌性強于新房市場的局面。隨著供給側對保交樓和優質房企的支援深化,房企資金壓力實質性緩解,購買新房的保障得到加強,加上改善換房需求的釋放,一二手市場的聯動同步性有望增強。

核心城市核心區市場穩中有升。全國整體市場成交量基本穩定,背後是區域結構的進一步分化,頭部市場將佔據更高的份額。過去三年,市場持續向長三角、大灣區、京津冀、成渝四大核心城市群和部分核心城市集中。這些城市過去人口凈流入較大,需求提升快,但部分核心區新增住房供應跟不上,依然面臨住房供需缺口。除了城市之間的分化,城市內部分化也將延續,核心區擁有更堅實的人口和産業支撐,其市場份額、價格走勢都將表現出更強韌性。

(責任編輯:王奕歌)
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