機構:明年全國房地産市場銷售將量價趨穩,開發投資額仍面臨下行壓力

來源:澎湃新聞 2022-12-09 09:20:46

12月7日,中指研究院發佈《中國房地産市場2022總結&2023展望》報告。

報告顯示,2022年,房地産政策進入全面寬鬆週期,在“房住不炒”總基調指導下,監管部門多次出臺利好政策,從支援需求端到支援企業端,政策力度不斷加大,同時也為地方因城施策釋放空間。

據中指研究院監測數據,2022年已有超300省市(縣)出臺政策近千條,達到近年峰值,政策力度進一步加強,對需求端政策的優化頻發,多地房貸利率達歷史低位。進入11月,多項重磅政策落地,“金融16條”允許房企債務展期並加大對房企融資支援力度,後續商業銀行積極跟進落實資金支援,“第二支箭”“第三支箭”接連落地,政策整體呈現出落地快、範圍廣、規模大的特點。

前11個月百強房企銷售額同比下降42.1%

從市場情況來看,2022年1-11月,根據中國房地産指數系統百城價格指數,百城新建住宅價格累計上漲0.06%,漲幅較去年同期收窄2.4個百分點;百城二手住宅價格累計下跌0.55%。

報告指出,下半年以來,受市場下行壓力加大、居民購房預期持續走弱、房企打折促銷等因素影響,房價持續下行。至11月,百城新建住宅價格已連續5個月環比下跌,超半數城市房價環比下跌;百城二手住宅價格已連續7個月環比下跌,四分之三城市價格環比下跌。重點100城1-11月新建商品住宅成交規模同比下降36.7%,儘管需求端政策不斷優化,但多地疫情反覆、“斷供”事件頻出等超預期因素導致房地産市場修復不及預期,年底市場表現未見好轉。

土地市場方面,受房地産市場持續調整、房企資金承壓影響,政府推地及房企拿地意願均不足,全國300城住宅用地供求兩端均縮量明顯,絕對規模均降至近十年同期最低水準,成交樓面價結構性小幅上漲,流拍撤牌率仍在高位,土地底價成交佔比持續走高。民企拿地意願不足,央國企二批次後拿地漸顯乏力,地方國資拿地金額佔比逐批次走高,托底現象明顯。

從房企端看則更為明顯,2022年1-11月,前100房企銷售額同比下降42.1%,16家房企業績超千億,較去年同期減少16家;拿地總額同比下降50.5%,頭部企業投資呈現向核心城市聚焦、強化城市和區域深耕;房企融資規模同比降幅近五成,成本小幅上升,新政下融資蓄勢待發。

明年全國房地産市場銷售將量價趨穩

展望2023年,中指研究院報告顯示,中央繼續堅持“房住不炒”基調不變,供需兩端政策均有繼續優化空間,政策力度有望進一步加強,核心一二線城市特別是核心二線城市,政策優化空間較大,如限購、“認房又認貸”等方面有望繼續調整;企業合理融資需求將繼續得到支援,房企融資鏈條有望進一步暢通,企業資金面有望得到改善;“保交樓”仍然是側重點,專項借款及配套資金加快落地,有望取得更多實質性進展,共同促進購房者預期好轉。

在此背景下,根據“中國房地産業中長期發展動態模型”分析,中指研究院預計2023年全國房地産市場將呈現“銷售量價趨穩,新開工面積調整態勢難改,投資或繼續下行”的特點。需求端,樂觀情形下,全國商品房銷售面積有望實現正增長,但在中長期住房需求釋放動能減弱的背景下,增幅或有限;中性情形下,商品房銷售面積或與2022年基本持平;悲觀情形下,市場預期和信心修復不明顯,商品房銷售面積繼續回落,降幅或在3.6%左右。

供應端,新開工一方面受銷售端恢復節奏制約,另一方面,近兩年土地大規模縮量、企業資金壓力大、可售庫存規模較高等因素亦拖累新開工規模,2023年,新開工面積或繼續下降。投資方面,新開工縮量、土地購置費繼續下行仍將制約開發投資額恢復,“保交樓”政策持續發力下,竣工面積有望逐漸改善,進而對開發投資形成支撐,2023年房地産開發投資額仍面臨下行壓力。

(責任編輯:楊帆)
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