由於房地産下行時間過長，硬著陸風險不斷加大，在一定程度上對中國經濟形成拖累。為防範地産行業硬著陸後出現系統性金融風險，近期中央多部門出臺放鬆和支援政策，以更大力度應對下行壓力。

11月中上旬，中國央行和銀保監會發佈《關於做好當前金融支援房地産市場平穩健康發展工作的通知》(下稱《通知》)，出臺了十六條措施支援房地産市場平穩健康發展，極大地提振了房地産業發展信心。

可以説，這份《通知》是金融端口從供給到需求到融資的全方位的一次放鬆，力度很大。政策出臺後，各項政策加速落地，包括預售資金監管放鬆，房地産“三支箭”政策全面落地，中國央行提供2000億元免息再貸款等。

房地産新發展格局確立

中央部門牽頭，融資端幾乎全面放鬆，從房企供給端到居民需求端均有提及，針對房企紓困和保障房租賃也有涉及，這一次政策出臺的信號意義明顯。

這次政策已對未來房地産發展格局進行了定調，即“租售並舉”。地産黃金時代已經過去，這次地産下行和過去不同，購房者的預期出現了問題，不再相信房價永遠上漲的神話，全國城市市場分化會更加明顯。

從短期來看，這次發佈《通知》是一個積極信號，過去主要依靠地方政府“因城施策”，現在中央部門開始牽頭穩定市場，從“930新政”到本次《通知》，力度措施一次比一次強。房地産政策調控從供給到需求再到融資正在進行全面放鬆。從供給端看，對房地産企業紓困力度在不斷加強，從需求端來看，三四線城市限購限售政策幾乎全面取消，二線城市也在大規模放鬆限購政策，一線城市部分區域也在放鬆限購，房貸利率逐步下調，首付比下降，可以説能用的政策基本都用了。

從融資端來看，當前從“保交樓”項目紓困，也開始重視優質房企紓困。11月，交易商協會推進並擴大民營企業債券融資支援工具(“第二支箭”)，後續還可擴容。地産股票迎來一波大漲，後續政策執行落地情況還需要觀察。

除傳統國企和央企房地産企業安全邊際較高外，優質的民營地産公司也開始接受流動性支援，迎來一波回暖。針對民營企業的“三支箭”，第一支是信貸支援，這點在《通知》中已經有體現；第二支是民企債融支援，目前政策正在逐步落地；第三支箭是股權融資。即證監會近期提出，在股權融資方面要調整優化5項措施支援房地産市場，主要涉及“兩個恢復”，即恢復涉房上市公司並購重組及配套融資，恢復上市房企和涉房上市公司再融資。

沒有永遠下跌的市場

從長期來看，房地産發展邏輯在改變，正從“香港模式”轉向“新加坡模式”。近期，房地産市場下跌的各項數據有所放緩，但目前更多是情緒反彈，屬於邊際好轉，並不能説出現反轉。過去房地發展模式主要是向香港學習，“土地收入”是政府第二本帳中主要收入，這也引發了一系列問題，對房地産調整勢在必行。

2008年後，家庭消費佔比過低，債務增長過快，已經超越了投資性收益，去杠桿過程中只能依靠出口貿易盈餘維持經濟發展，以應對疲軟的內需。

房地産去杠桿過程中，出現過於激進方式，疊加疫情影響，從房地産轉移的資金並未流向家庭消費支出。而當下外需疲弱，全球供應鏈受阻，出口下降情況下，中國仍需維穩房地産，以時間換空間。堅持“房住不炒”的目標下加強住房保障軌道的建設，學習“新加披模式”，所以在深圳開始逐步試點。

在本次《通知》中也提及優化住房租賃信貸服務，拓寬住房租賃市場多元化融資渠道，穩步推進房地産投資信託基金(REITs)試點。

融資端的放鬆是一個信號，在凱恩斯的眼中，貨幣和金融政策就像一根繩子，只能用繩子拉車不能用繩子推車，很難解決需求問題。政府不會允許地産硬著陸，但要想改變人們預期，或仍需後期擇機出臺系統性方案。

對於我們個體購房者來説，閉眼買房的時代結束了，但要知道，沒有永遠下跌的市場。在新房地産發展格局下，城市分化將越來越明顯，那些缺乏産業支撐，人口凈流出城市，未來房價會朝“鶴崗化”發展。而一線城市和新一線城市核心城區房子仍是稀缺資源，並且由於供給減少，未來更多會呈現“有價無市”現象，即賣一套少一套。因為這些城市有産業支撐，人口凈流入，核心城區供給稀缺，具備保值功能。

剛需群體需求未來會不斷降低

中國城市化還未結束，但發展方式開始轉變，要實現高品質發展，避免大城市病，房地産企業需要從金融屬性回歸到製造屬性。

近期各項政策針對剛需群體、改善性需求群體，都提出了相關信貸支援。

我們預計，未來房地産市場的剛需群體需求將會不斷降低。一是保障房建設將是未來發展方向，剛需群體未必都要購買商品房；二是人口結構變化，新生人口逐步減少，剛需客群的住房需求在降低。改善型群體需求未來將成為主力。

城市更新是未來房地産企業的發力方向。中國城市化發展二十年，多數老住宅需要進行更新，過去剛需一族家庭由於人口增加，經濟實力相對雄厚，購買力、需求支撐力較強。房地産商業地産領域仍在發力，房地産企業需要開闢第二增長曲線。新市民的保障房建設仍需較長時間發展，三四線城市保障房需求較弱，目前還在起步階段。

總之，相關政策的出臺對提振房地産市場信心作用明顯，優質民營地産企業迎來流動性支援，生存壓力有所緩解。而房地産市場真正恢復仍取決於市場預期回暖和政策支援的實際落地。預計市場真正企穩可能要到2023年的一季度才能看到。