11月29日，北京2022年第四批集中供地現場競拍如期舉行。本批次共出讓6宗住宅用地，其中朝陽區3宗，門頭溝1宗，石景山1宗，通州1宗，總建設用地面積約14.86萬平方米，總規劃建築面積約31.93萬平方米。

天氣降溫但土拍市場熱度不減，此次出讓6宗地塊共計攬金135.215億元，多家房企積極參與競買，朝陽區3宗地均以上限價格成交，分別被“保利、建工”聯合體、三元嘉業、金隅收入囊中。中建係房企收穫了石景山區和門頭溝區的兩宗住宅用地，而通州區永順鎮的一宗宅地被城建興華摘得。

據記者統計，今年北京四輪集中供地共計出讓約228萬平方米住宅用地，總規劃建築面積約485萬平方米，攬金超1615億元，低於去年的成交總金額1900億元。此外，有消息稱北京年內或將進行第五次集中供地。業內人士表示，未來“多次少量”或成常態。

十余主體競逐朝陽 3宗地觸頂成交

三批次未供地的朝陽區此次拿出了3宗住宅用地，房企爭奪最為火熱。其中平房鄉兩宗地塊相鄰，位於東五環外朝陽北路與黃渠路（規劃）交匯處兩側，地塊南側不遠處為地鐵6號線黃渠站，公共交通較為便利。周邊有雙橋萬達廣場、和錦匯、龍湖長楹天街、朝陽大悅城等配套，生活氛圍濃厚。

兩個地塊土地容積率均為2.5，銷售指導價均為8.5萬元/平方米。地塊周邊近兩年無住宅用地供應，目前也沒有新房項目在售。周邊有次新房保利首開和錦薇棠、朝青知築等，二手房掛牌價格在9萬元/平方米左右。

今天上午平房鄉棚戶區改造和環境整治項目（一期）PF-44地塊率先開拍，參與競買的主體達到10家。開拍前掛牌競價已出價10輪，開拍後金隅、中建玖合、三元嘉業等主體輪番報價，迅速觸達土地合理價格上限及現房銷售面積上限，最終“保利、建工”聯合體通過搖號成為最後的幸運兒。土地成交價25.53億元，溢價率15%，現房銷售面積1萬平方米。

平房鄉棚戶區改造和環境整治項目（一期）PF-45地塊爭奪則更為激烈，中建集團旗下5家地産子公司以及三元嘉業、城建興華、首開、金地等14家主體同場競技，是本次競買主體最多的一宗地塊。另外，競買者中還有一個新面孔京宸盛匯，為今年11月新註冊的北京民營企業。

現場競拍在迅速觸達地價上限24.38億元和現房銷售面積上限1萬平方米後，以搖號方式確定了三元嘉業為競得者。三元嘉業是首農集團旗下的地産企業，為北京市屬國企，此前曾開發過海澱區首個自住型商品房海淀·嘉郡等項目。在近兩年北京的集中供地中三元嘉業雖然多次報名，但一直未有斬獲。此次摘得平房鄉這宗熱門地塊，應該拿出什麼樣的産品，將是三元嘉業的新課題。

9家主體參與了崔各莊鄉奶西村棚戶區改造土地開發項目29-321地塊的競拍，好運加持的金隅在最終的搖號中勝出，以32.315億元和3.5萬平方米現房銷售面積拿下該地塊。

這一地塊容積率為2.22，銷售指導價為8.5萬元/平方米。地塊北側是今年6月第二批集中供地出讓的望京樾和中建宸園。據悉，望京樾開盤十天銷售額近60億，稍晚開盤的中建宸園首期洋房也已基本售罄。兩個項目的好成績讓本次出讓的新項目更受市場矚目，而仍處在望京輻射區新盤“紅海”中的部分項目或許將遭受更大的競爭壓力。

中海補倉石景山古城 銷售指導價期、現房區別定價

最後出場的石景山區老古城綜合改造土地一級開發項目1608-626地塊在5次出價後，被中海新城以28.4億元摘得，溢價率5.58%。該地塊位於西五環外，臨近地鐵1號線古城站，周邊配套較為齊全。

石景山可以説是中海的“主場”，深耕十餘年，打造了中海金石公館、中海寰宇天下、長安雲錦、中海天鑽、中海雲庭等十多個項目。在售的中海寰宇天下·天賦臨近本次出讓的地塊。

值得一提的是，該地塊首次設置了兩種銷售指導價，預售指導價為7.58萬元/平方米，現房銷售指導價為7.88萬元/平方米。北京鏈家研究院資深分析師岳微指出，差異化的期、現房指導價格既解決房企現房銷售資金壓力問題，也符合房地産市場健康良性發展的客觀規律。中指研究院土地事業部研究負責人張凱則認為，對期房銷售和現房銷售區別定價，對於房價上漲給出了一定的空間，也為房企的資金成本提供了一定的“補償”。

除了今天現場競拍的4宗地外，28日門頭溝區永定鎮南區棚戶區改造和環境整治項目MC00-0015-6050地塊被“中建五局、中建方程”聯合體以7.9億元底價摘得。該地塊建設用地面積23004.15平方米，建築控制規模 32205.81平方米，容積率為1.4，銷售指導價6.1萬元/平方米，有業內人士預計項目將規劃低密度的疊拼等類別墅産品。目前周邊二手房麗景長安均價在4.5萬元/平方米左右，大戶型的華潤西山墅價格則在4.6萬元/平方米左右。

通州永順鎮鄧家窯及永順村南部地塊土地一級開發項目FZX-0501-6007地塊則被城建興華以16.69億元收入囊中。該地塊容積率2.0，是本批次地塊中唯一限制套內70/90的一宗。銷售指導價6.5萬/平，位置在北京物資學院西側，近地鐵6號線物資學院路站。臨近的新房項目有石榴春和景明，銷售均價約7萬元/平方米。

體量小熱度高 北京或加推第五批

儘管出讓土地數量不多，但此次土拍熱度並不低。

岳微表示，雖無內環地塊，但多數地塊均鄰近軌道交通線、生活配套完善且居住界面成熟，切實實現“職住平衡”，符合購房者居住需求。疊加“第二支箭”、“金融16條”等政策利好，開發企業融資環境改善、信心提升，此次土拍熱度不減。

張凱也認為北京四批次土拍熱度一定程度上超出預期。分析其原因，他認為有三個方面：其一，目前全國房地産市場仍未企穩，北京、上海等個別城市由於房地産市場熱度尚好，是當下房企為數不多的投資選擇，本次全國各地多個中建係房企齊聚北京參拍，也從側面反映出這一點。其二，在今年四批次以前，北京全年涉宅用地僅成交49宗，同比去年全年的64宗減少了近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投資任務，都希望在今年四批次有所斬獲和補倉。其三，北京的很多城投類企業均具備操盤開發能力，本次也積極參拍，這與其他城市城投托底拿地的邏輯完全不同，也因此將本次土拍熱度推上了新的臺階。

第四批集中供地順利收官的同時，市場傳出北京將舉行本年度第五次集中供地的消息。據未來科學城集團官方微信公眾號顯示，昌平區將在北京第五批次供地中供應1宗位於未來科學城西區資訊園二期的住宅用地。

除北京外，南京、武漢、無錫、蘇州等城市都已公佈了今年第五批次集中供地計劃，其中武漢市土地交易中心還表示將適時發佈本年度第六批次集中供地公告。

已實行近兩年的集中供地制度正在變得更加靈活，中指研究院分析人士指出，部分城市放寬集中供地次數限制，未來“多次少量”或成常態。

而土地供應的調整或許更加適應市場需求。睿和智庫研究認為，如果能因城施策，及時調整供地模式，對市場來説是件好事。當下放鬆，甚至退出集中供地政策，恢復常態化供地，從地方政府的角度上來説，有助於地方政府隨市場變化調整供應結構、頻率，減少土地流拍現象，進一步提振土地市場的交易活躍度，找回曾經的“信心”。對企業而言，常態化供地可以使得拿地更加靈活。通過降低土地供應的集中度，為房企降低短期內的資金壓力，提升房企拿地積極性。