李宇嘉:房屋竣工面積跌幅收窄,保交樓取得進展

來源:中新經緯 2022-11-16 09:27:30

11月15日,國家統計局發佈了1-10月份房地産開發投資銷售數據。數據表明,房地産多項指標仍呈持續下跌趨勢,我們需保持足夠警惕。同時,房地産開工和拿地降幅、全國房屋竣工面積跌幅均有收窄態勢。這説明近一段時間,國家及各地穩地産的支援政策,取得了一定積極效果。

保交樓取得進展

數據顯示,1-10月份,全國房屋竣工面積下跌18.7%,跌幅比1-9月份收窄1.2個百分點,且是連續3個月收窄,説明近期國家及各地保交樓的政策力度加大,取得了積極效果。近期,隨著專項借款、紓困基金積極落地,房企融資環境好轉,已銷售房屋竣工交付提速。預售資金監管新規落地,將進一步加速推進房企全渠道資金面好轉,我們預計保交樓形勢也將繼續向好,從而進一步在穩定市場預期,扭轉需求端疲弱態勢方面發揮積極作用。

顯現降幅收窄的還有房地産開工和拿地這一個關鍵指標。1-10月份,全國土地購置下降53.0%,跌幅與1-9月持平,新開工下跌37.8%,降幅收窄1.2個百分點。房地産前端拿地和新開工結束了跌幅連續擴大走勢。土地和新開工單月同比跌幅也出現收窄。

我們認為,這一方面與2021年的低基數有關。即2021年10月,單月同比和累計同比都出現跌幅擴大走勢;另一方面,近期保交樓提速,復工復産提速,各地國企和平臺積極托底,也是跌幅收窄原因。

開發商資金面或將繼續好轉

相關數據顯示,1-10月份,全國房地産開發企業到位資金下跌了24.7%,跌幅相比1-9月擴大0.2個百分點。這是相關指標跌幅連續2個月收窄後,再次擴大,表明房地産供給端風險仍在持續釋放,且有擴大的情況下,金融機構對房企融資整體態度比較謹慎。

基於此,近期央行銀保監提出了支援房地産發展的“金融16條”和保函置換預售資金等措施,都是在最大程度上緩解金融機構對房企融資擔心,同時為行業創造新融資渠道。

此外,數據顯示,前10月全國商品房需求端繼續疲弱,開發投資也受到一定拖累。

具體來看,1-10月份,全國商品房銷售面積下跌22.3%,相比1-9月份擴大了0.1個百分點,跌幅連續兩個月收窄後再次擴大;1-10月份銷售金額下跌26.1%,比1-9月份略收窄0.2個百分點。

我們認為,造成以上結果的主要原因在於10月以來,疫情再次大面積擴散,房企風險預期開始向一些穩健的企業蔓延,市場預期再次下行。而國慶房企大尺度打折促銷,進一步推動了降價預期,對後續市場銷售形成一定阻礙。

值得關注的是,房地産銷售金額跌幅收窄,銷售面積跌幅擴大,很大一部分原因是各城市市場成交越來越集中于核心城市、核心區域。

在新開工和拿地跌幅收窄的情況下,房地産開發投資也受到拖累,跌幅繼續擴大,從1-9月份的-8.0%的跌幅繼續擴大到-8.8%。

我們認為造成以上結果原因主要有兩大因素:一是施工進度慢,1-10月份,施工面積跌幅擴大,顯示企業資金鏈緊張,以及新增地塊進入開工節奏延緩;二是土地計入開發投資部分下降,這與2021年下半年以來土地市場過快冷卻有關。土地購置費和開工(建築工程)佔總開發投資比例約為30%左右,預計未來仍有可能繼續拖累房地産開發投資。

當前,保交樓工作提速,金融機構加大房企融資投放,各項紓困資金落地,對行業需求端、居民預期提振都有積極意義。一旦市場供需兩端從相互掣肘、負反饋迴圈,轉向相互支撐、彼此利好,樓市觸底企穩的局面就有很大可能在2023年的上半年到來。

(責任編輯:楊帆)
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來源:中新經緯2022-11-16 09:27:30
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